Démarchage téléphonique : les appels encore permis

Restent permis sans accord préalable les appels qui se rattachent à un contrat en cours et portent sur son objet : votre mandant pendant la durée du mandat, l’acquéreur sous mandat de recherche, votre vendeur entre le compromis et l’acte, le locataire et le bailleur sous gestion. Depuis le 11 août 2026, tout autre appel vers un particulier suppose son consentement préalable, valable pour la durée annoncée lors du recueil, un an au plus, et dont la preuve se conserve trois ans. Voici le détail cas par cas, le sort du SMS et du courriel, et la façon de recueillir un accord qui tienne devant un contrôle.

Le principe posé par la loi du 30 juin 2025

L’article 13 de la loi n° 2025-594 du 30 juin 2025 réécrit l’article L. 223-1 du code de la consommation. Depuis son entrée en vigueur, le 11 août 2026, appeler un consommateur à des fins de prospection commerciale suppose son consentement préalable. Le régime d’opposition laisse la place à un régime d’accord.

Deux conséquences en découlent. Les articles L. 223-3 et L. 223-4 sont abrogés, et la liste d’opposition Bloctel disparaît avec eux : le filtrage d’un fichier contre cette liste appartient au passé. Et la charge de la preuve repose sur le professionnel : devant un contrôle, il faut produire l’accord de la personne appelée, daté.

Repérer une annonce de particulier sur un portail, l’analyser et préparer votre argumentaire reste licite : il s’agit de préparation. Composer le numéro affiché sans accord préalable relève du démarchage soumis à consentement. La pige garde sa valeur d’observation du marché, et c’est le décroché qui change de règle.

L’exception du contrat en cours, en détail

Le texte réserve une exception qui couvre une partie de l’activité quotidienne d’une agence : l’appel demeure possible lorsqu’il intervient dans le cadre de l’exécution d’un contrat en cours et qu’il est en rapport avec l’objet de ce contrat. Deux conditions se cumulent, un contrat qui court au moment de l’appel et un appel qui porte sur l’objet de ce contrat. Voici comment elles se traduisent sur vos dossiers.

Le mandant dont le mandat court

Un vendeur vous a confié un mandat, simple ou exclusif, et ce mandat produit ses effets. Vous l’appelez pour rendre compte des visites, transmettre un retour d’acquéreur, proposer un ajustement de prix, caler une date ou annoncer une offre. Ces appels servent l’exécution du mandat et portent sur son objet : ils restent permis sans démarche supplémentaire. La consigne à poser dans une équipe tient en une phrase, tant que le mandat court, l’appel de compte rendu relève de son exécution. Lorsque ce mandat a été signé en ligne, notre article sur la signature électronique du mandat de vente revient sur ce droit d’appel.

L’acquéreur dont le dossier est ouvert

Un acquéreur vous a confié un mandat de recherche immobilier : ce contrat court, et l’appel qui porte sur son objet relève de son exécution, présenter un bien qui répond aux critères, organiser une contre-visite. Lorsque l’acquéreur a déposé une offre d’achat que vous portez au vendeur, le contrat qui fonde l’appel est le mandat de votre vendeur : transmettre sa réponse ou réclamer une pièce du dossier se rattache à l’exécution de ce mandat, de la même façon que vous joignez un locataire au nom du bailleur. Le bon de visite appelle davantage de prudence, car il atteste d’une visite sans confier de mission de recherche. Un appel fondé sur ce seul document porte sur la suite de la visite effectuée, et proposer d’autres biens au même contact suppose son consentement préalable.

Le locataire et le bailleur sous gestion

En gérance, le bail et le mandat de gestion constituent des contrats en cours par nature. Vous joignez le locataire au nom du bailleur, dans l’exécution du bail : intervention technique, état des lieux, renouvellement. Vous joignez le bailleur dans l’exécution du mandat de gestion : présentation d’un candidat, devis de travaux. Chaque appel se rattache à l’objet du contrat qui le porte.

Le vendeur dont le compromis court

Entre la signature du compromis et celle de l’acte, la vente est en cours. Relancer sur une pièce manquante, informer de l’avancée de la condition suspensive de prêt, proposer une date chez le notaire : le contrat produit ses effets jusqu’à la réitération. Lorsque le délai de prêt ou la date de signature doit bouger, notre article sur l’avenant au compromis de vente en détaille les cas.

La limite tient dans le second membre de la condition, un appel qui a un rapport avec l’objet du contrat. Le texte étend lui-même ce rapport aux produits et services afférents ou complémentaires à cet objet, ou de nature à en améliorer les performances ou la qualité : une prestation qui sert la vente en cours de votre mandant demeure couverte. Lui proposer par téléphone la gestion locative d’un autre bien ou un placement financier sort de l’objet du mandat et redevient de la prospection, soumise au consentement préalable.

Le mandat expiré et le dossier refermé

L’exception s’éteint avec le contrat qui la porte. Un mandat arrivé à son terme et non renouvelé cesse de constituer un contrat en cours. Notre article sur le registre des mandats explique comment y noter cette fin. Un acte signé depuis plusieurs mois, un dossier acquéreur soldé, une estimation rendue sans suite laissent une relation commerciale sans contrat vivant pour fonder l’appel. Rappeler ces contacts à des fins de prospection suppose leur consentement préalable.

Ce point commande un réflexe d’organisation : recueillir l’accord pendant que le contrat court, au moment où la relation est établie. Une signature de mandat, un rendez-vous d’estimation, une remise de clés sont autant d’occasions de poser la question et de la tracer. Le déroulé du rendez-vous de signature est décrit dans notre article sur la prise de mandat immobilier.

Appeler un professionnel reste possible

La réforme vise la prospection téléphonique dirigée vers un consommateur. Les appels entre professionnels demeurent hors de son champ : vos confrères, les notaires, les syndics, les gestionnaires de patrimoine, les diagnostiqueurs et les promoteurs joints sur leur ligne professionnelle restent joignables selon les règles antérieures.

Deux nuances méritent attention. La qualification s’apprécie au regard de la finalité poursuivie par la personne appelée : une personne physique qui agit à des fins étrangères à son activité professionnelle relève du régime des consommateurs, et le particulier qui vend un local commercial détenu à titre privé en fait partie. Le doute se tranche dossier par dossier, avant de composer le numéro. Et le RGPD continue de s’appliquer à votre fichier professionnel, avec ses obligations d’information et son droit d’opposition. Notre article sur le RGPD et l’IA dans l’immobilier les détaille.

Les appels d’une journée d’agence, permis ou non

Voici les situations les plus fréquentes d’une agence, avec pour chacune le fondement qui autorise l’appel ou la condition à remplir avant de composer le numéro.

Ce tableau vaut aussi lorsque vous confiez ces appels à un agent vocal IA, qui relève en outre des règles propres à l’automate d’appel.

La ligne de partage entre repérer une annonce et composer le numéro fait l’objet de notre article sur la pige immobilière en 2026, qui traite de la collecte là où celui-ci traite de l’appel. Tous deux figurent dans notre guide de la prospection immobilière, aux côtés de la preuve du consentement et des façons de rentrer des mandats sans pige.

Le SMS, le courriel et le courrier

Une confusion circule depuis l’été 2026, selon laquelle la loi de 2025 aurait tout changé sur tous les canaux. Le SMS et le courriel adressés à un particulier à des fins de prospection supposent son accord préalable depuis 2004, en vertu de l’article L. 34-5 du code des postes et des communications électroniques. Ce même article ménage une ouverture depuis l’origine : les coordonnées recueillies auprès d’une personne à l’occasion d’une vente ou d’une prestation permettent de lui écrire au sujet de produits ou de services analogues, à condition de lui offrir à chaque envoi le moyen de s’y opposer. La réforme de 2026 laisse ce régime en l’état et porte sur le téléphone. Pour le SMS, les messages permis sont rassemblés dans nos modèles de SMS de prospection immobilière.

Votre lettre d’information et vos campagnes de courriel obéissent donc aux mêmes règles qu’avant le 11 août : inscription volontaire, lien de désinscription visible, base tenue à jour. Le courrier papier relève d’un régime distinct : le RGPD encadre les données utilisées, votre identité professionnelle doit apparaître, et le droit d’opposition s’exerce. Le boîtage garde sa place dans une stratégie de prospection immobilière à plusieurs points de contact.

Recueillir un consentement qui tient

L’article L. 223-1 du code de la consommation, dans sa version en vigueur depuis le 11 août 2026, définit l’accord attendu : une manifestation de volonté libre, spécifique, éclairée, univoque et révocable, exprimée par un acte positif clair et portant sur la prospection par téléphone. Le décret n° 2026-662 du 23 juillet 2026 fixe le contenu de la demande, à l’article R. 223-1 du même code, et précise qu’une mention prérédigée ou la simple poursuite de la navigation sur un site ne constitue pas un acte positif clair. Un formulaire d’estimation qui ne porte pas cette demande ne vaut donc pas consentement à un appel commercial : l’accord de rappel se recueille à part.

Un recueil solide repose sur quelques éléments concrets :

• Une case dédiée et décochée par défaut, distincte de l’acceptation des conditions générales et de l’inscription à la lettre d’information.
• Un libellé qui nomme l’appel téléphonique en toutes lettres, au lieu d’une formule générale sur la réception d’informations.
• L’identité de la structure qui appellera et la nature des biens ou services concernés, pour que la personne sache quel nom s’affichera sur son écran, et à quel sujet.
• La période couverte par l’accord, un an au plus, indiquée à l’endroit du recueil.
• La faculté de retirer l’accord à tout moment, avec la façon de le faire, et l’accès à la preuve du consentement sur simple demande.
• Un formulaire qui fonctionne avec la case laissée vide, faute de quoi l’accord cesse d’être libre et devient contestable.

Ces exigences se jouent au niveau du site, à l’endroit exact où le contact vous laisse ses coordonnées : page d’estimation, demande de rappel, téléchargement d’un guide de quartier. Le détail des qualités attendues et des mentions à afficher figure dans notre article sur le consentement téléphonique et sa preuve, et la construction de ces formulaires relève de la création de sites immobiliers. Le consentement prouvé forme l’une des sept briques du site qui fait venir vos clients, aux côtés de la fiche Google, des pages de quartier, des avis et de l’estimation en ligne.

Combien de temps l’accord permet d’appeler

Le consentement vaut pour la période annoncée lors de son recueil, qui ne peut excéder un an. Passé cette période, l’accord cesse de fonder un appel, et un nouvel accord doit être recueilli. La preuve, elle, se conserve trois ans à compter du recueil : c’est au professionnel qui appelle de démontrer que l’accord a bien été donné.

Pour chaque contact, les éléments utiles tiennent en une ligne d’enregistrement :

• L’identité de la personne et la coordonnée téléphonique recueillie.
• La date et l’heure du recueil.
• Le canal et la page précise sur laquelle l’accord a été donné.
• Le libellé exact affiché ce jour-là, dans sa version d’alors.
• Le périmètre couvert par l’accord, et sa date d’expiration.

Le recueil et l’horodatage se déroulent sur votre site. La reprise de ces éléments dans votre logiciel métier se décide au cas par cas, selon le degré d’ouverture de son interface de programmation : certains éditeurs acceptent l’écriture d’un champ personnalisé sur la fiche contact, d’autres se limitent à la lecture. La répartition des rôles reste la même qu’ailleurs dans l’agence : un agent décide, une automatisation exécute. Notre page le dashboard qui automatise recense les logiciels métier que nous couvrons : Apimo, Hektor, Modelo (anciennement Netty), Immofacile (Orisha Real Estate), Périclès, Krier et Twimmo.

Un fichier bâti sur des accords valables un an au plus se renouvelle en continu, ce qui suppose un flux régulier de contacts qui laissent leurs coordonnées de leur plein gré. La conformité et l’acquisition se rejoignent sur le même terrain, celui du site qui capte, informe et trace.

Florian Berthoud

Fondateur de Kappn Agency · 10 ans dans l’immobilier haut de gamme à Paris