Estimer un bien avec Claude et la DVF

Pour estimer un bien avec Claude, téléchargez les ventes DVF de la commune, demandez à Claude de regrouper et de trier les comparables, puis de calculer un prix au m² médian et une fourchette, que vous ajustez selon ce que vous avez vu sur place. La base DVF recense les ventes réellement conclues, publiées par l’administration fiscale à partir des actes notariés, hors Alsace, Moselle et Mayotte. Claude y tient le rôle d’un assistant d’analyse : il lit le fichier de transactions, écarte les ventes sans rapport avec votre bien et montre son calcul, tandis que vous gardez la main sur le chiffre final. Voici la méthode pas à pas, du téléchargement de la donnée jusqu’à la présentation au vendeur.

Pourquoi Claude est à l’aise sur ce travail de données

Avant d’entrer dans le pas-à-pas, il faut comprendre pourquoi ce modèle convient particulièrement bien à l’estimation. Claude excelle sur deux choses qui sont au cœur de votre métier : la lecture de documents et le raisonnement sur des données chiffrées. Vous pouvez lui déposer un fichier de plusieurs centaines de lignes de ventes, lui poser une question en français courant, et il vous répond en expliquant son raisonnement étape par étape.

Contrairement à un tableur classique où vous devez connaître les formules, ici vous dialoguez. Vous lui dites « écarte les ventes de plus de deux ans » ou « ne garde que les appartements entre 50 et 70 m² », et il applique le filtre en vous montrant ce qu’il a retiré. Cette transparence est précieuse : vous comprenez d’où vient le chiffre, ce qui change tout au moment de le défendre devant un vendeur. Pour une vision plus large du sujet, consultez notre article sur l’IA pour l’estimation immobilière (vue d’ensemble).

Si vous débutez avec l’outil, prenez d’abord le temps de lire Claude pour les agents immobiliers pour maîtriser les bases avant de vous lancer dans un cas concret comme celui-ci. Le guide de l’IA pour l’immobilier replace cette estimation parmi les autres usages du métier et rappelle les limites de la base DVF.

Des comparables nettoyés en quelques secondes.

Préparer la donnée DVF avant de la donner à Claude

La base DVF (Demandes de valeurs foncières) est publique et gratuite, sous Licence Ouverte. Elle est publiée par la Direction générale des finances publiques, à partir des actes notariés et des informations cadastrales, et recense les ventes immobilières des cinq dernières années, avec l’adresse, la surface, le type de bien et le prix. Elle ne couvre ni l’Alsace, ni la Moselle, ni Mayotte : sur ces secteurs, vos propres ventes remplacent la donnée publique. Les points d’accès de cette base, ses mises à jour et ses limites sont détaillés dans notre article DVF gouv, la base des ventes de la DGFiP. C’est la matière première idéale parce qu’elle donne des prix réellement signés, là où les annonces affichent des prix demandés, souvent surévalués. La même base sert à situer le prix d’un achat locatif, dans un dossier d’investissement préparé par l’IA, et le prix de revente dont un logiciel de marchand de biens tire la marge.

Concrètement, le plus simple est de partir du jeu DVF géolocalisées publié sur data.gouv.fr : dérivé de la base de la DGFiP, il se télécharge en fichiers CSV au département ou à la commune. Le fichier d’origine de la DGFiP, un fichier texte dont les colonnes sont séparées par des barres verticales, demande davantage de mise en forme. Gardez la commune, ou le quartier, de votre bien et les dernières années de ventes. Pour retrouver ces fichiers depuis Claude, notre article sur le connecteur Claude présente le serveur MCP de data.gouv.fr.

Une fois le fichier en main, vous le déposez directement dans la conversation avec Claude. Pas besoin de le nettoyer vous-même au préalable : c’est précisément le travail que vous allez lui confier juste après.

Demander à Claude de nettoyer les comparables

C’est l’étape où l’IA vous fait gagner le plus de temps. Un fichier DVF brut contient toujours des lignes inexploitables : ventes de garages, de terrains, de locaux commerciaux, biens trop grands ou trop petits, transactions anciennes ou prix aberrants liés à une vente entre proches. Trier tout cela à la main prend une heure. Claude le fait en quelques secondes.

Donnez-lui une consigne claire et précise. Par exemple :

Voici un fichier de ventes DVF. Mon bien est un appartement de 62 m² avec 3 pièces.
Regroupe d’abord les lignes qui appartiennent à une même vente (même identifiant de mutation) : un appartement vendu avec sa cave et son parking ne compte qu’une fois.
Garde uniquement les appartements de 50 à 75 m² vendus depuis moins de 24 mois.
Écarte les prix au m² qui s’écartent de plus de 30 % de la médiane.
Montre-moi la liste retenue et celle que tu as exclue, avec la raison.

Claude vous renvoie alors deux listes : les comparables qu’il garde et ceux qu’il met de côté, en justifiant chaque exclusion. Vous gardez le contrôle : si vous voyez qu’il a écarté une vente que vous jugez pertinente, vous le lui dites et il réintègre la ligne. Ce va-et-vient est exactement ce qui fait la valeur de l’outil. Vous restez l’expert du terrain, lui se charge du tri méthodique. Ce tri revient à chaque estimation : nous l’installons une fois pour toutes dans un agent IA relié à vos dossiers.

Une fourchette, plus honnête qu’un chiffre unique.

Calculer le prix au m² et obtenir une fourchette

Une fois les bons comparables isolés, vérifiez qu’aucune vente ne compte plusieurs fois : dans la DVF, un appartement vendu avec sa cave et son parking occupe plusieurs lignes, rattachées au même identifiant de mutation. Demandez ensuite à Claude de calculer le prix au m². Ne vous contentez pas d’une moyenne : la moyenne est trompeuse dès qu’une vente sort du lot. Demandez plutôt la médiane, qui reflète mieux le marché réel, ainsi que le prix au m² le plus bas et le plus haut de votre sélection.

À partir de là, l’estimation Claude DVF prend forme. Vous lui demandez d’appliquer le prix au m² à la surface de votre bien, puis de proposer une fourchette basse et une fourchette haute plutôt qu’un chiffre unique. Une fourchette est toujours plus honnête et plus facile à présenter qu’un prix figé qui donne une fausse impression de précision.

Pensez ensuite aux critères que la donnée brute ne contient pas : étage, exposition, état général, travaux à prévoir, présence d’un extérieur ou d’un parking. C’est ici que votre jugement intervient. L’IA vous donne une base chiffrée solide, mais c’est vous qui ajustez à la hausse ou à la baisse selon ce que vous avez vu sur place. Cette répartition des rôles est la règle d’or de l’estimation immobilière IA : la machine calcule, l’agent tranche.

Présenter l’estimation au vendeur

La dernière étape transforme votre travail d’analyse en argument de vente. Vous pouvez demander à Claude de rédiger une synthèse claire pour le vendeur : un rappel des ventes comparables retenues, le prix au m² médian du secteur, la fourchette proposée et les ajustements liés aux caractéristiques du bien. Pour la forme de ce document, voyez notre article sur l’avis de valeur immobilier.

L’intérêt est double. D’une part, vous arrivez en rendez-vous avec un document propre et professionnel qui inspire confiance. D’autre part, vous appuyez votre prix sur des ventes réelles que le vendeur peut comprendre, ce qui désamorce les discussions du type « mon voisin a vendu plus cher ». Vous montrez des faits.

Gardez toujours un ton mesuré dans cette restitution. Présentez la fourchette comme le résultat d’une analyse de marché, et expliquez au vendeur que le prix de mise en vente final se décide ensemble, en tenant compte de sa situation et de ses délais. La conduite de ce rendez-vous est détaillée dans notre article sur la prise de mandat immobilier. Vous combinez ainsi la rigueur de la donnée et votre rôle de conseil. Pour voir tout ce que l’IA reprend sur l’ensemble de votre métier, parcourez notre page IA pour agent immobilier.

Florian Berthoud

Fondateur de Kappn Agency · 10 ans dans l’immobilier haut de gamme à Paris