La pige immobilière est-elle interdite en 2026 ?

Non. Aucun texte n’interdit la pige immobilière, et la réforme entrée en vigueur en 2026 ne l’interdit pas davantage. Repérer une annonce de particulier, la lire, la rapprocher des ventes réelles du quartier et préparer un argumentaire demeure licite. Une règle a changé le 11 août 2026 : l’appel de démarchage vers un particulier suppose désormais son consentement préalable, ou un contrat en cours avec lui, et la preuve de ce consentement pèse sur vous. La pige garde donc sa place entière dans votre activité ; le décroché, lui, obéit à une exigence nouvelle. Voici les textes exacts avec leurs références, la frontière entre préparer et contacter, les canaux qui restent ouverts, et la façon d’organiser votre matinée sans franchir la ligne.

La loi du 30 juin 2025 et son entrée en vigueur

Le texte de référence est la loi n° 2025-594 du 30 juin 2025. Son article 13 réécrit l’article L. 223-1 du code de la consommation. Il est entré en vigueur le 11 août 2026.

Le changement porte sur le régime. Jusque-là, la prospection téléphonique vers un consommateur relevait d’un régime d’opposition : vous pouviez appeler, sauf inscription de la personne sur une liste. Depuis le 11 août 2026, elle relève du consentement préalable : vous appelez un particulier qui a accepté d’être appelé, et la charge de la preuve vous incombe.

Deux précisions complètent ce changement :

• Les articles L. 223-3 et L. 223-4 du code de la consommation sont abrogés. La liste d’opposition Bloctel disparaît : le fait qu’un numéro n’y figurait pas ne vaut plus autorisation d’appeler.
• Le consentement est défini par l’article L. 223-1 lui-même : une manifestation de volonté libre, spécifique, éclairée, univoque et révocable, exprimée par un acte positif clair. Le décret n° 2026-662 du 23 juillet 2026 en fixe les modalités de recueil, de conservation et de retrait, aux articles R. 223-1 à R. 223-3 du même code. Le consentement se recueille par une demande claire qui nomme le professionnel et la nature de ses services, propose expressément d’être appelé, indique la période couverte, signale le droit de retrait et l’accès à la preuve. Un formulaire d’estimation en ligne qui ne porte pas cette demande ne vaut donc pas consentement téléphonique.

Deux durées à retenir : le consentement vaut pour la période annoncée lors de son recueil, un an au plus (article R. 223-1), et sa preuve se conserve trois ans à compter du recueil (article R. 223-2). Un contact accepté en septembre 2026 cesse donc d’être joignable sur ce fondement au plus tard en septembre 2027, à moins qu’un nouveau consentement ait été recueilli entre-temps.

Une borne enfin : la réforme vise le consommateur. Les relations entre professionnels échappent à ce régime, et appeler un confrère, un notaire ou un syndic dans le cadre de son activité reste possible.

La ligne de partage : préparer, puis contacter

La confusion vient d’un mot qui recouvre deux gestes distincts. La pige désigne le travail de détection : parcourir les annonces de particuliers de votre secteur, relever les biens mal photographiés ou positionnés au-dessus du marché, croiser avec les ventes réelles. Ce travail relève de la préparation, et la préparation demeure licite. Aucun texte n’encadre la lecture d’une annonce publiée volontairement par son auteur. Notre article sur les six étapes d’une pige immobilière décrit ce repérage, du choix du secteur au suivi du vendeur.

Le contact est un geste séparé. Dès que vous composez un numéro pour proposer vos services à un particulier, vous entrez dans le champ de l’article L. 223-1 réécrit, et le consentement préalable devient la condition du décroché. La pige survit à la réforme. L’appel à froid qui la prolongeait suppose désormais un accord recueilli au préalable. Notre guide de la prospection immobilière réunit les articles consacrés à chacun des deux gestes, de la préparation assistée par l’IA au consentement qui ouvre l’appel.

Cette frontière a une traduction opérationnelle utile. Un agent décide : il regarde vos données, il trie, il arbitre entre les pistes à retenir et celles à écarter. Une automatisation exécute : elle répète la même action à chaque déclenchement. Ni l’un ni l’autre ne vous dispense de vérifier, avant de composer un numéro, sur quel fondement juridique vous vous appuyez. Le RGPD, de son côté, continue de s’appliquer à toutes les données que vous collectez et conservez au passage : notre article sur le RGPD et l’IA dans l’immobilier détaille les réflexes à installer.

Les canaux qui restent ouverts, et à quelles conditions

La réforme porte sur un canal, le téléphone, et sur une catégorie d’interlocuteur, le consommateur. Plusieurs chemins conservent leur régime antérieur.

Le courrier papier et le boîtage

La lettre nominative et le dépôt en boîte aux lettres échappent à l’article L. 223-1, qui vise la prospection téléphonique. Le RGPD continue de s’appliquer aux fichiers que vous constituez, avec l’information des personnes et le droit d’opposition. Le refus affiché sur une boîte aux lettres se respecte aussi. Pour le dépôt sans nom, notre article sur le flyer immobilier donne les règles et des exemples. Le texte de la lettre se prépare avec l’IA : nos prompts de prospection immobilière donnent un courrier de pige et un courrier de quartier à adapter.

Le terrain et la recommandation

La visite physique, la présence sur un marché, le mot d’un client satisfait : ces chemins restent hors du champ de la réforme. Ils demandent du temps de terrain ; l’acquisition entrante, qui consiste à faire venir le vendeur à vous, se construit en parallèle sur votre site. Le porte-à-porte obéit à ses propres règles, détaillées dans notre article sur la prospection immobilière terrain, et la recommandation rémunérée aux siennes, réunies dans notre article sur l’apporteur d’affaires immobilier.

Les professionnels

Le régime du consentement préalable protège le consommateur. Un notaire, un syndic, un administrateur de biens, un confrère qui cherche un partenaire inter-cabinet : ces appels restent ouverts. Attention toutefois à la qualification réelle de votre interlocuteur. La qualité de consommateur tient à la finalité de l’acte : une personne physique qui vend un bien en dehors de toute activité professionnelle relève du régime protecteur. Un marchand de biens, une SCI de promotion ou une société qui agit dans le cadre de son activité se situe hors de ce régime. Le nombre de biens détenus ne tranche pas à lui seul, et le doute se traite du côté du consommateur.

L’exécution d’un contrat en cours

Le texte réserve expressément l’hypothèse de la sollicitation qui intervient dans l’exécution d’un contrat en cours et qui a un rapport avec l’objet de ce contrat, y compris pour proposer des produits ou services afférents ou complémentaires. Cette exception sert tous les jours, et elle prête à confusion.

• Votre mandant, pendant la durée du mandat, reste joignable pour tout ce qui concerne la commercialisation de son bien : retours de visite, ajustement de prix, offre reçue.
• Un acquéreur dont le dossier est ouvert reste joignable pour ce dossier : pièces manquantes, date de signature, conditions suspensives.
• Un mandat expiré ferme cette porte. Le contrat n’est plus en cours, l’exception cesse, et un consentement devient nécessaire pour reprendre contact par téléphone.
• Un ancien client dont la vente est conclue sort lui aussi du périmètre : une nouvelle proposition d’estimation dépasse l’objet du contrat achevé.

Le consentement effectivement recueilli

Reste le chemin principal, celui qui alimentera votre fichier : l’accord explicite de la personne pour être appelée. Il se recueille sur votre site, dans une case dédiée au démarchage téléphonique, décochée par défaut, distincte de la demande d’estimation ou de l’inscription à votre lettre d’information. La brique consentement du site qui fait venir vos clients est construite pour cela : une mention lisible, un horodatage, une trace conservée. La façon de constituer et de conserver cette trace fait l’objet de notre article sur la preuve du consentement téléphonique.

Le SMS et le courriel exigeaient déjà un accord avant 2026

Une idée circule depuis l’été 2026 : basculer les appels sur le SMS pour contourner la nouvelle règle. Elle repose sur une méconnaissance du droit antérieur. L’article L. 34-5 du code des postes et des communications électroniques, issu de la loi pour la confiance dans l’économie numérique du 21 juin 2004, soumet depuis plus de vingt ans la prospection directe par courrier électronique vers une personne physique à son consentement préalable. La CNIL applique au SMS la même exigence de consentement préalable, sur le fondement de ce même article. Autrement dit, ces deux canaux étaient en opt-in bien avant la loi de 2025, qui ne crée rien de neuf à leur sujet. Le message privé adressé sur Facebook à un vendeur particulier est examiné dans notre article sur Facebook pour agence immobilière.

Le même article ouvre une voie pour vos clients : lorsque les coordonnées ont été recueillies à l’occasion d’une vente ou d’une prestation, la prospection par courriel est admise pour des produits ou services analogues que vous fournissez vous-même, la personne devant pouvoir s’y opposer simplement au moment de la collecte et dans chaque message. Dans l’immobilier, le lien entre la prestation passée et la sollicitation nouvelle mérite d’être établi avant l’envoi.

Permis ou non : la pige geste par geste

Le tableau reprend les gestes d’une matinée de pige et donne, pour chacun, le régime antérieur et celui applicable depuis le 11 août 2026.

Deux bornes s’ajoutent lorsque l’appel est permis, fixées par l’article D. 223-9 du code de la consommation : il se place du lundi au vendredi hors jours fériés, de 10 h à 13 h et de 14 h à 20 h, et un même professionnel ne sollicite pas le même consommateur plus de quatre fois par période de trente jours calendaires. L’article L. 223-1 permet toutefois un appel hors de ces plages lorsque le consommateur a explicitement accepté d’être appelé à une date et à une heure précises, et que le professionnel peut en attester.

Une précision utile, parce que le contresens circule : le délai de cinq jours ouvrables inscrit à l’article R. 223-4 du code de la consommation ne concerne pas la transaction immobilière. Il encadre le rappel d’un consommateur qui a lui-même demandé une information, pour les seuls produits et services du cinquième alinéa de l’article L. 223-1 : les travaux d’économies d’énergie, la production d’énergies renouvelables et l’adaptation des logements au vieillissement ou au handicap, où la prospection téléphonique reste fermée même munie d’un accord.

Un agent IA prépare la pige sans franchir la ligne

La question opérationnelle devient alors : comment conserver la valeur de la pige lorsque le décroché se raréfie ? En déplaçant l’effort vers l’amont, là où la loi vous laisse libre.

Dans le dashboard que nous déployons, un agent dédié à la pige rassemble chaque matin les annonces de particuliers de vos communes à partir des sources auxquelles votre agence a droit (exports de votre prestataire, fiches de votre logiciel, alertes de portail lues par un négociateur), les enrichit des ventes réelles et du diagnostic de performance énergétique, puis les classe par ordre de priorité. Vous ouvrez une liste courte, prête à travailler. Le dossier de préparation est écrit : le résumé du bien, les faiblesses de l’annonce, la fourchette de prix défendable, les arguments propres à ce vendeur.

La suite vous appartient, et elle dépend du fondement dont vous disposez. Un courrier nominatif part le jour même. Une adresse de secteur déclenche une visite. Un consentement recueilli sur votre site ouvre le téléphone. Un mandat en cours ouvre le téléphone pour ce mandat. Le tri de la pige et la rédaction du dossier relèvent du dashboard ; le recueil de la preuve du consentement relève de votre site et de votre organisation interne.

Les autres tâches suivent la même logique, de la qualification des demandes entrantes au reporting vendeur : le détail des agents et des logiciels auxquels ils se relient figure sur la page le dashboard qui automatise votre agence, et la page IA pour agent immobilier en donne la vue par métier.

Les erreurs qui coûtent cher

• Consulter Bloctel et se croire couvert. Les articles L. 223-3 et L. 223-4 sont abrogés depuis le 11 août 2026. La liste a disparu, et l’absence d’un numéro sur un fichier historique ne vaut pas autorisation.
• Traiter une demande d’estimation comme un accord téléphonique. L’article R. 223-1 n’admet que le consentement donné en réponse à une demande qui propose expressément d’être appelé. Une demande d’estimation seule n’en tient pas lieu, et les mentions obligatoires du formulaire d’estimation se rédigent en conséquence.
• Recueillir un accord global. Une case unique couvrant « nos offres et celles de nos partenaires » manque de spécificité. Une case par finalité, donc une case pour l’appel.
• Étirer l’exception du contrat en cours. Elle couvre l’exécution du contrat et son objet. Un mandat expiré la referme. Mandant, acquéreur, locataire sous gestion, vendeur sous compromis : les appels permis au titre du contrat en cours se vérifient cas par cas.
• Basculer sur le SMS en croyant contourner. L’article L. 34-5 du CPCE exigeait déjà un consentement préalable pour ce canal.
• Oublier les durées. Une validité d’un an au plus, trois ans de conservation de la preuve. Sans horodatage exploitable, la démonstration devient difficile en cas de contrôle.

Un dernier point de méthode : en cas de doute, la CNIL publie des recommandations à jour, et un conseil juridique tranchera plus sûrement qu’une discussion entre confrères. Le présent article expose l’état des textes au 18 septembre 2026.

Florian Berthoud

Fondateur de Kappn Agency · 10 ans dans l’immobilier haut de gamme à Paris