Cahier des charges d’un site d’agence immobilière.
Le cahier des charges du site d’une agence immobilière est le document de cinq à huit pages qui fixe, avant toute consultation, les pages attendues, les contenus, la remontée des annonces depuis votre logiciel, le recueil du consentement, la propriété du code et le budget. Les douze rubriques ci-dessous le composent, avec les questions à traiter et un exemple de réponse pour chacune.
- Douze rubriques à renseigner
- Le document se lit ici, en clair
- Le consentement traité au mot près
À quoi sert un cahier des charges de site d’agence ?
Un cahier des charges de site d’agence immobilière tient en cinq à huit pages. Il dit qui vous êtes, quelles communes portent vos mandats, quelles pages vous attendez, comment vos annonces arrivent depuis votre logiciel de transaction, comment le consentement se recueille, qui héberge, qui détient le code, et sous quel budget le tout doit rentrer.
Les douze rubriques qui suivent forment ce document. Chacune pose les questions à traiter et montre un exemple de réponse tirée d’une agence de taille courante. Recopiez-les dans votre propre trame, répondez dans l’ordre, envoyez le résultat aux prestataires consultés.
Vous arbitrez avant le rendez-vous
Un prestataire qui découvre votre agence pendant la réunion propose son gabarit habituel. Celui qui a lu vos communes, votre logiciel et vos objectifs propose votre site. L’ordre de ces deux moments change le devis.
Les devis deviennent comparables
Trois propositions écrites sur trois périmètres différents ne se comparent pas. Le même cahier des charges envoyé aux trois ramène trois chiffres qui portent sur les mêmes pages, les mêmes contenus et la même maintenance.
Le projet garde une trace
Six mois après la mise en ligne, la question « avions-nous prévu les pages de quartier ? » se tranche en relisant une ligne. Le document sert de mémoire commune à votre équipe et à celle qui construit.
Un document, trois consultations
Le même texte part chez les trois prestataires, et les trois réponses portent enfin sur le même projet.
Les douze rubriques du cahier des charges.
L’ordre compte. Les trois premières rubriques décrivent votre agence et vos intentions, les quatre suivantes décrivent le site, les cinq dernières engagent le contrat et la durée.
- 01Le contexte de l’agence
- 02Les objectifs
- 03Les publics visés
- 04L’arborescence et les pages attendues
- 05Les contenus à produire
- 06Le référencement local
- 07La reprise des annonces depuis le logiciel
- 08Le recueil du consentement
- 09Les obligations légales
- 10L’hébergement et la maintenance
- 11La propriété du code et du domaine
- 12Le budget et le calendrier
Rubriques 01 à 03
Votre agence, vos intentions, vos lecteurs.
Le contexte de l’agence
La première page décrit votre maison. Un prestataire qui la lit sait déjà s’il sait faire, et il chiffre sans supposer. Nom commercial, forme juridique, effectif, communes travaillées, services rendus, logiciel de transaction, site actuel.
Les questions à traiter
- Quelles communes et quels quartiers portent vos mandats aujourd’hui, et lesquels visez-vous ?
- Combien de personnes écriront sur le site, et qui relit avant publication ?
- Quel logiciel de transaction tient votre fichier ?
- Quel site existe aujourd’hui, qui l’héberge, et à quel nom le domaine est-il enregistré ?
- Quels comptes publics portent déjà votre enseigne : fiche d’établissement Google, pages sociales, plateformes d’avis ?
- Quels services rendez-vous : transaction, location, gérance, syndic, neuf ?
Un exemple de réponse
Agence de quatre conseillers à Caen, transaction et gérance. Secteur : Caen centre, Hérouville-Saint-Clair et la côte de Nacre. Fichier tenu sous Apimo. Site actuel livré en 2019 par l’éditeur du logiciel, nom de domaine détenu par la SARL chez son registrar, fiche d’établissement Google active avec quarante avis.
Les objectifs
Un site d’agence sert des objectifs mesurables. Écrivez-les au présent, classez-les, gardez-en trois au maximum. Un site qui poursuit huit intentions n’en sert aucune.
L’ordre de grandeur aide à trancher : une transaction a rapporté en moyenne 12 463 € d’honoraires en 2022, d’après l’avis n° 23-A-07 de l’Autorité de la concurrence du 2 juin 2023. Un objectif de site se compte donc en dossiers signés, et la décision de budget suit ce calcul.
Source : Autorité de la concurrence, avis n° 23-A-07 du 2 juin 2023, consultée le 17 septembre 2026.
Les questions à traiter
- Cherchez-vous d’abord des mandats, des acquéreurs, ou le recrutement de conseillers ?
- Quelle action précise attendez-vous du visiteur : demande d’estimation, prise de rendez-vous, inscription à la lettre d’information, appel ?
- Quelles demandes arrivent aujourd’hui, et par quel chemin ?
- Comment saurez-vous dans six mois que le site travaille ?
- Quel volume mensuel rendrait le projet rentable à vos yeux ?
Un exemple de réponse
Priorité 1 : recevoir des demandes d’estimation de propriétaires des trois communes. Priorité 2 : donner aux acquéreurs une raison de déposer leurs critères. Priorité 3 : montrer l’équipe à un conseiller qui envisage de nous rejoindre. Mesure retenue : le nombre de demandes d’estimation reçues chaque mois et leur commune d’origine, relevé le 5 du mois suivant.
Les publics visés
Deux personnes arrivent sur un site d’agence et ne cherchent pas la même chose. Le propriétaire vendeur veut un prix, une méthode et une preuve. L’acquéreur veut des biens, un secteur et une alerte. Décrivez-les séparément, avec leurs mots.
Les questions à traiter
- Quel propriétaire visez-vous : première vente, succession, investisseur, bailleur qui sort du locatif ?
- Quelles objections revenez-vous entendre en rendez-vous d’estimation ?
- Quels acquéreurs achètent réellement sur votre secteur, et avec quel budget ?
- Quelles pages chaque public doit-il trouver en premier ?
- Quelle preuve rassure le vendeur chez vous : ventes réalisées, délais constatés, avis, ancienneté sur la commune ?
Un exemple de réponse
Public principal : propriétaire d’une maison des années 1970 à Hérouville, souvent dans le cadre d’une succession, qui vend pour la première fois depuis trente ans. Objection dominante : le prix annoncé par un confrère. Public secondaire : primo-accédant en recherche sur trois communes, budget contraint, très sensible au classement énergétique.
Trois manières de rater un cahier des charges.
Relevées en rendez-vous, chez des agences qui avaient déjà consulté deux prestataires avant de nous appeler.
Trop long
Quarante pages d’appel d’offres
Un document qui décrit chaque bouton fige la construction avant la première maquette. Cinq à huit pages de décisions valent mieux, et le reste se règle au fil de l’avancement.
Trop vague
« Un beau site, moderne »
Un adjectif ne se chiffre pas. Trois références de sites que vous aimez, deux que vous écartez, et la raison dans les deux cas donnent au prestataire de quoi travailler.
Trop tard
La propriété réglée après la signature
Le nom de domaine, le code source et les accès se tranchent dans le cahier des charges. Une fois le site en ligne, la discussion se tient en position basse.
Rubriques 04 à 07
Les pages, les contenus, le secteur et vos annonces.
L’arborescence et les pages attendues
Listez les pages, une par ligne, avec leur adresse et leur rôle. Une arborescence écrite rend la consultation comparable, puisque deux prestataires chiffrent alors le même périmètre. Distinguez les pages livrées au lancement et celles ajoutées ensuite.
Les questions à traiter
- Quelles pages vendeur : estimation, méthode, barème des honoraires, avis clients, pages de quartier ?
- Quelles pages acquéreur : recherche, fiche bien, alerte, guide d’achat ?
- Combien de pages de quartier au lancement, et lesquelles ?
- Quelles pages de service séparées : gérance, syndic, location, programmes neufs ?
- Quelles pages imposées : mentions légales, politique de confidentialité, barème des honoraires ?
- Quelles pages arrivent en seconde vague, et à quelle échéance ?
Un exemple de réponse
Au lancement : accueil, estimation, notre méthode, honoraires, avis, biens, fiche bien, deux pages de quartier, gérance, équipe, contact, mentions légales, confidentialité. En seconde vague : deux pages de quartier par trimestre, un guide du vendeur, une page recrutement.
Les contenus à produire
Un site se remplit avec des textes, des photos et des preuves. Un projet prend du retard le jour où les contenus attendent leur auteur. Nommez la personne responsable de chaque lot et donnez-lui une date.
Les questions à traiter
- Qui écrit les textes : votre équipe, le prestataire, les deux ?
- Quelles photos existent déjà, et lesquelles restent à produire : locaux, équipe, secteur ?
- Quels avis clients pouvez-vous publier, et avec quelle autorisation écrite ?
- Quelles références nommables acceptez-vous de citer : ventes réalisées, quartiers, durées ?
- Qui relit et qui valide avant mise en ligne ?
- Qui alimente le site après la livraison, et à quel rythme ?
Un exemple de réponse
Textes rédigés par le prestataire à partir de deux entretiens d’une heure avec la directrice, relus par elle sous cinq jours. Photos de l’équipe et des locaux commandées à un photographe local avant la fin du mois. Huit avis repris avec le prénom et l’initiale du nom, autorisation demandée par courriel et conservée. Après livraison : une page de quartier par mois, écrite par le prestataire.
Le référencement local
Votre visibilité se joue sur un territoire. La rubrique décrit les communes visées, la fiche d’établissement Google, les pages de quartier attendues et les données structurées posées sur le site. Elle dit aussi comment le résultat sera mesuré.
Les questions à traiter
- Quelles communes portent votre activité, classées par nombre de mandats ?
- Qui tient la fiche d’établissement Google, et qui répond aux avis ?
- Quelles pages de quartier partent au lancement, et que contiennent-elles ?
- Quelles données structurées sont posées : organisation, établissement local, fil d’Ariane, annonces ?
- Quels outils de mesure sont ouverts, et à quel nom : Search Console, mesure d’audience ?
- Qui suit les positions et les demandes, et à quelle fréquence ?
Un exemple de réponse
Trois communes prioritaires, classées. Fiche d’établissement tenue par l’assistante, réponse aux avis sous quarante-huit heures. Quatre pages de quartier au lancement, chacune avec les types de biens rencontrés, les écoles, les transports, les commerces et les ventes réalisées par l’agence sur le secteur. Search Console et mesure d’audience ouvertes au nom de la SARL, le prestataire y est invité.
La reprise des annonces depuis le logiciel
Vos biens vivent dans votre logiciel de transaction. Le site les affiche sans double saisie, par une interface de programmation lorsque l’éditeur en ouvre une, par ses exports à défaut. La rubrique fixe le chemin, la fréquence et les champs repris.
Précisez aussi la destination des demandes déposées depuis une fiche bien : une demande qui atterrit dans une boîte générique se perd, une demande qui crée un contact dans le logiciel se travaille.
Les questions à traiter
- Quel logiciel tient le fichier : Apimo, Hektor, Modelo Office, Immofacile (Orisha), Périclès, Krier, Twimmo ?
- Le logiciel ouvre-t-il une interface de programmation à votre compte, ou seulement des exports ?
- À quelle fréquence les biens doivent-ils remonter sur le site ?
- Quels champs partent : photos, classement énergétique et dépenses annuelles estimées, honoraires et leur charge, référence, disponibilité ?
- Que devient une annonce vendue : archivée, redirigée, conservée avec une mention ?
- Qui reçoit les demandes déposées depuis une fiche bien, et dans quel outil ?
Un exemple de réponse
Apimo, interface de programmation ouverte au compte de l’agence, remontée toutes les heures. Vingt photos au maximum par bien, classement énergétique, dépenses annuelles estimées, honoraires et leur charge affichés. Une annonce vendue reste en ligne un mois avec sa mention, puis son adresse redirige vers la page de quartier. Chaque demande crée un contact dans Apimo et une tâche pour le conseiller du secteur.
Le recueil du consentement.
Depuis le 11 août 2026, un appel de démarchage vers un particulier suppose son consentement préalable, et la preuve incombe au professionnel. La loi n° 2025-594 du 30 juin 2025, dont l’article 13 réécrit l’article L. 223-1 du code de la consommation, a remplacé l’opposition par le consentement. Les articles L. 223-3 et L. 223-4 sont abrogés : Bloctel disparaît.
Votre site devient donc le lieu où ce consentement se recueille et se prouve. La rubrique décrit le libellé exact des cases, la forme de la preuve enregistrée, sa durée de conservation et la vérification faite avant un appel. Relever une annonce de particulier relève de la préparation et demeure licite ; le décroché à froid suppose désormais un consentement ou l’exécution d’un contrat en cours.
L’exception du contrat en cours
L’exécution d’un contrat en cours, en rapport avec l’objet de ce contrat, demeure ouverte. Un mandant et un client dont le dossier est ouvert restent joignables. Un mandat arrivé à son terme referme cette porte.
Le professionnel reste appelable
La réforme vise le consommateur. Appeler un confrère, un notaire, un syndic ou une entreprise demeure possible dans les mêmes conditions qu’auparavant. Un propriétaire particulier, même détenteur d’un terrain à bâtir, demeure un consommateur.
Le courriel et le SMS
Vers un particulier, ces deux canaux relèvent du consentement préalable depuis 2004, au titre de l’article L. 34-5 du code des postes et des communications électroniques. La loi de 2025 laisse ce régime en l’état.
Le formulaire d’estimation
Le décret n° 2026-662 du 23 juillet 2026 fixe le contenu de la demande de consentement : l’identité du professionnel et la nature de ses services, la proposition d’être appelé ou non, une durée d’un an au plus, le droit de retrait et l’accès à la preuve. L’accord résulte d’un acte positif clair, et sa preuve se conserve trois ans. Une demande d’estimation qui ne porte pas ces mentions ne vaut donc pas consentement.
La recommandation d’un client
Appeler le voisin qu’un client vous présente relève du démarchage. Une recommandation ne porte pas le consentement de la personne recommandée : il se recueille auprès d’elle.
Les questions à traiter
- Quelles cases votre site pose-t-il, et avec quel libellé exact ?
- Où la preuve est-elle conservée, et sous quelle forme : horodatage, adresse de la page, libellé affiché ?
- Qui vérifie le consentement avant un appel de démarchage, et dans quel outil ?
- Quelle durée de conservation retenez-vous pour la preuve ?
- Comment un retrait du consentement est-il enregistré ?
Un exemple de réponse
Une case distincte, décochée par défaut, placée sous le formulaire d’estimation, avec le libellé : « J’accepte d’être appelé par [nom de l’agence] au sujet de mon projet de vente, pendant un an à compter d’aujourd’hui. Je peux retirer cet accord à tout moment, par courriel ou au cours d’un appel, et obtenir sur demande la preuve de mon consentement. » La demande d’estimation seule ne porte aucun consentement téléphonique. Chaque coche enregistre l’horodatage, l’adresse de la page et le libellé affiché au moment du recueil, conservés trois ans. Le conseiller lit la mention sur la fiche avant tout appel de démarchage.
Sources
- Loi n° 2025-594 du 30 juin 2025, article 13, en vigueur le 11 août 2026, réécrivant l’article L. 223-1 du code de la consommation. Texte sur Légifrance
- Décret n° 2026-662 du 23 juillet 2026, relatif aux modalités de recueil, de conservation et de retrait du consentement du consommateur à des fins de prospection commerciale par voie téléphonique. Texte sur Légifrance
- Article L. 34-5 du code des postes et des communications électroniques, sur l’accord préalable en matière de prospection par voie électronique. Texte sur Légifrance
Relevé du 17 septembre 2026.
Rubriques 09 à 12
Le droit, la durée, la propriété et l’argent.
Les obligations légales
Un site d’agence porte des mentions imposées par plusieurs textes. Listez-les dans le cahier des charges, et nommez la personne qui les rédige et celle qui les tient à jour. Un prestataire sérieux les connaît, et il apprécie de les voir écrites.
Les questions à traiter
- Vos mentions légales portent-elles l’identité, la forme juridique, le capital, le SIREN, la carte professionnelle et sa chambre de délivrance, la garantie financière et son montant, l’assurance de responsabilité civile professionnelle et le médiateur de la consommation ?
- Votre barème d’honoraires figure-t-il sur le site, tenu à jour ?
- Votre politique de confidentialité décrit-elle les traitements, les durées de conservation, les droits des personnes et les sous-traitants ?
- Le refus des cookies est-il aussi accessible que l’acceptation ?
- Quel niveau d’accessibilité visez-vous, et qui le vérifie ?
- Les mentions du diagnostic de performance énergétique figurent-elles dans chaque annonce ?
Un exemple de réponse
Mentions légales rédigées par le prestataire à partir des pièces de l’agence, relues par le cabinet comptable pour la garantie financière et l’assurance. Barème d’honoraires publié sur une page dédiée. Bandeau de cookies avec refus en un clic. Accessibilité visée : contrastes, navigation au clavier, textes alternatifs sur toutes les images.
L’hébergement et la maintenance
Un site vit après sa livraison. Écrivez qui héberge, qui met à jour, qui répond quand une page tombe un samedi matin, et à quel prix. La rubrique évite la découverte tardive d’un abonnement non prévu au budget.
Chez Kappn Agency, aucun prix ne figure sur ce site. Tout se chiffre sur devis, avant l’audit inclus dans l’offre. La maintenance, en option, figure elle aussi au devis.
Les questions à traiter
- Où le site est-il hébergé, et dans quel pays les données sont-elles stockées ?
- Qui applique les mises à jour et les correctifs de sécurité ?
- Quel délai de reprise attendez-vous en cas de panne, et quel canal d’alerte ?
- Quelles sauvegardes, à quelle fréquence, conservées combien de temps, et testées comment ?
- Quel volume de modifications de contenu est compris chaque mois ?
- Le prix est-il mensuel, annuel, ou facturé à la tâche ?
Un exemple de réponse
Hébergement en Europe. Mises à jour appliquées par le prestataire. Sauvegarde quotidienne conservée trente jours, restauration testée une fois par an. Deux heures de modifications de contenu comprises chaque mois. Panne signalée par courriel, reprise engagée dans la demi-journée ouvrée.
La propriété du code et du domaine
Un site fourni avec un logiciel de transaction suit parfois le sort de l’abonnement : l’adresse, les pages et les contenus dépendent alors du contrat signé avec l’éditeur. Le cahier des charges tranche la question avant la signature, pendant que la discussion se tient encore d’égal à égal.
Les questions à traiter
- Qui détient le nom de domaine, et à quel nom le registrar est-il enregistré ?
- Le code source vous est-il cédé à la livraison, et sous quelle licence ?
- Vos textes et vos photos restent-ils votre propriété ?
- Vos contacts et vos demandes sont-ils exportables, dans quel format, à quelle fréquence ?
- Le jour où vous changez de prestataire, avec quoi partez-vous ?
- Les accès sont-ils ouverts à votre nom : hébergement, domaine, Search Console, mesure d’audience ?
Un exemple de réponse
Nom de domaine enregistré au nom de la SARL, chez un registrar dont l’agence garde les identifiants. Code source cédé à la livraison, sans clause de reprise. Textes et photos propriété de l’agence. Demandes et contacts exportables au format CSV à tout moment depuis l’administration. Comptes Google ouverts au nom de l’agence, le prestataire y figure comme invité.
Le budget et le calendrier
Une enveloppe écrite évite deux rendez-vous perdus. Donnez une fourchette et une date visée, puis laissez le prestataire proposer un périmètre qui tienne dedans. Un prestataire qui refuse de travailler sous contrainte de budget vous renseigne déjà.
Distinguez toujours deux lignes : la construction, payée une fois, et la vie du site, payée chaque année. Un projet jugé sur la seule première ligne se paie à la troisième année.
Les questions à traiter
- Quelle enveloppe pour la construction, et quelle enveloppe annuelle pour la suite ?
- Quelle date visée, et pour quelle raison : rentrée, campagne d’estimation, ouverture d’une seconde agence ?
- Le paiement se fait-il en une fois, à l’avancement, ou à la livraison ?
- Quel périmètre accepteriez-vous de reporter si le budget serre ?
- Qui décide chez vous, et qui signe ?
- Quelles étapes de validation prévoyez-vous, et avec quel délai de retour de votre part ?
Un exemple de réponse
Construction budgétée sur le trimestre, maintenance inscrite au budget de fonctionnement annuel. Mise en ligne visée avant la rentrée de septembre, campagne d’estimation prévue derrière. Paiement en trois fois : commande, validation des maquettes, livraison. Pages de quartier reportables en seconde vague. La directrice décide et signe.
Dix questions à poser à tout prestataire.
Posez-les aux trois prestataires consultés, dans le même ordre, à la fin du premier rendez-vous. Les écarts de réponse se voient en une lecture.
| La question | Une réponse solide contient |
|---|---|
| Qui écrira les textes de mes pages ? | Le nom de la personne, le nombre d’entretiens prévus, le délai de relecture, et une page déjà écrite pour une autre agence, en ligne. |
| Le code et le nom de domaine m’appartiennent-ils ? | Une réponse écrite au contrat, la licence citée, et la liste des accès ouverts au nom de votre société. |
| Comment mes annonces remontent-elles depuis mon logiciel ? | Le nom de l’éditeur, le chemin employé, interface de programmation ou export, la fréquence de remontée, et les champs repris. |
| Que se passe-t-il si mon logiciel n’ouvre pas d’interface ? | Une solution de repli décrite, la fréquence des exports, et la fraîcheur de la donnée annoncée noir sur blanc. |
| Comment le consentement téléphonique est-il recueilli et conservé ? | Le libellé exact de la case, la forme de la preuve enregistrée, la durée de conservation, et la connaissance du décret n° 2026-662 du 23 juillet 2026. |
| Quelles pages traitent mon secteur ? | Le nombre de pages de quartier livrées, leur contenu, et la façon dont elles se complètent après la mise en ligne. |
| Comment saurai-je que le site travaille ? | Les demandes comptées à la source, la Search Console ouverte à votre nom, et un point convenu à échéance fixe. |
| Que comprend la maintenance ? | Le détail des mises à jour, des sauvegardes, du délai de reprise, et le volume de modifications compris chaque mois. |
| Qui répond quand une page tombe un samedi ? | Un interlocuteur nommé, un canal d’alerte, et un délai écrit. |
| Puis-je voir trois sites livrés et parler à un client ? | Trois adresses en ligne, le nom d’une agence joignable, et l’autorisation de l’appeler. |
Une dernière précaution : demandez les réponses par écrit. Un engagement tenu au téléphone se souvient différemment six mois plus tard, et les rubriques qui vous engagent, la propriété du code, le sort des données et le contenu de la maintenance, se lisent toutes dans un contrat.
Les questions posées sur le cahier des charges.
Périmètre du document, longueur, consentement, budget, propriété du nom de domaine. Si la vôtre manque, posez-la dès le premier échange.
C’est le document de cinq à huit pages qui fixe, avant de consulter un prestataire, les pages attendues, les contenus à produire, le référencement local visé, la remontée des annonces depuis votre logiciel de transaction, le recueil du consentement, les obligations légales, l’hébergement, la propriété du code et du nom de domaine, le budget et le calendrier. Les douze rubriques de cette page le composent.
Cinq à huit pages de décisions suffisent. Un document de quarante pages qui décrit chaque bouton fige la construction avant la première maquette, et le reste se règle au fil de l’avancement.
Les douze rubriques tiennent dans les deux cas, avec moins de lignes par rubrique. Un mandataire ajoute la clause de son contrat de réseau, qui fixe l’usage de la marque et ce qu’il peut publier sous son nom.
Le libellé exact des cases posées sur vos formulaires, la forme de la preuve enregistrée, sa durée de conservation et la personne qui vérifie le consentement avant un appel de démarchage. Depuis le 11 août 2026, démarcher un particulier par téléphone suppose son consentement préalable, hors exécution d’un contrat en cours, et la preuve incombe au professionnel.
Il fixe une enveloppe de construction, une enveloppe annuelle et un échéancier, puis laisse le prestataire proposer un périmètre qui tienne dedans. Chez Kappn Agency, aucun prix ne figure sur ce site. Tout se chiffre sur devis, avant l’audit compris dans l’offre. La maintenance, en option, figure elle aussi au devis.
La question se tranche dans le cahier des charges, avant la signature. Faites écrire le titulaire du nom de domaine, le sort du code source à la livraison et la liste des accès ouverts au nom de votre société, hébergement, domaine, Search Console et mesure d’audience compris.
L’audit · Inclus dans chaque offre
Nous remplissons ce cahier des charges avec vous.
L’audit ouvre chaque offre : trois ateliers menés sur vosdossiers, votre secteur, votre logiciel et l’existant, quicouvrent les douze rubriques ci-dessus. Le devis vient avant, et vous en repartez avec le périmètre écrit et l’ordre de construction.
