Visite virtuelle immobilière gratuite : logiciel et caméra

Une visite virtuelle immobilière gratuite se réalise de deux façons : au smartphone avec l’application Matterport, dont la formule gratuite accepte un bien actif à la fois, ou avec une caméra 360 et un hébergeur au plan gratuit comme Kuula. Kuula garde les vues en ligne sans limite de durée, mais ses visiteurs ne voient pas les points de navigation entre les pièces. La vue à 360 degrés impose en plus de ranger et de flouter : elle montre toute la pièce, sans aucun hors-champ. Pour confier la prise de vue à un prestataire, lisez plutôt notre article sur le tarif d’une visite virtuelle immobilière et l’offre Matterport.

Le guide de la photo et de la vidéo immobilière situe la visite parmi les autres supports visuels d’un bien. Kappn Agency ne vend ni caméra ni visite virtuelle : nous construisons le site où la visite s’affiche et le tableau de bord qui peut contrôler sa présence, quand votre logiciel de transaction le permet.

Quels logiciels de visite virtuelle immobilière sont vraiment gratuits ?

Au 17 août 2026, parmi les outils que nous avons relevés, quatre éditeurs ouvrent une formule gratuite (Kuula, Matterport, Klapty et Visite360.immo), et Marzipano, logiciel de visite virtuelle 360 gratuit et libre, s’utilise sans aucun compte. Nodalview, application de visite virtuelle pour smartphone, s’essaie gratuitement 14 jours. La liste n’est pas exhaustive : pour un autre éditeur, lisez sa page de tarifs.

Une visite virtuelle immobilière est une suite de vues à 360 degrés, une par point de prise de vue, reliées par des points de navigation sur lesquels l’internaute clique pour changer de pièce. Les hébergeurs de panoramas relient des vues déjà prises ; les plateformes de maquette en trois dimensions, dont Matterport, reconstituent en plus les volumes du logement.

• Kuula, plan Basic. Sans limite de durée, il héberge jusqu’à 300 publications, avec 100 images importées par mois. Les points de navigation restent visibles de vous seul, vos visiteurs passant d’une vue à l’autre par une barre de vignettes, et les liens comme les intégrations portent le logo Kuula.
• Matterport, formule Free. Sans carte bancaire, elle donne un espace actif et deux utilisateurs, avec une capture au téléphone, à la tablette ou à la caméra 360. Sa liste de prix, mise à jour le 29 juillet 2026, précise que les espaces d’un compte gratuit ne se partagent publiquement que s’ils ont été capturés au smartphone.
• Klapty. Le compte, la publication et l’intégration d’une visite sont gratuits. Les formules payantes relèvent la capacité en visites et en vues mensuelles, ouvrent la personnalisation des logos et des points de navigation et, sur les formules supérieures seulement, le retrait de la marque Klapty.
• Visite360.immo, formule Free. Pensée pour les agences, elle autorise deux créations de visites par mois, pièces illimitées, avec une activité du compte limitée à six mois et un stockage d’un mois pour cinq visites.
• Marzipano. Ce visionneur gratuit, publié sous licence libre Apache 2.0, dispose d’un outil en ligne qui transforme vos panoramas en visite, points de navigation compris, puis l’exporte en petit site à héberger vous-même. Sa dernière version date de mars 2021, et son dépôt de code, archivé le 20 avril 2026, ne recevra plus de mises à jour.
• Nodalview. L’application et la plateforme de bureau s’essaient gratuitement 14 jours ; pour la prise de vue au smartphone, l’éditeur conseille ses objectifs, son bras nodal (support qui fait pivoter le téléphone autour du centre optique de son objectif) et son trépied.

Que cachent les offres gratuites : visites actives, hébergement, filigrane ?

Les offres gratuites cachent cinq limites : le nombre de visites en ligne en même temps, la durée d’hébergement, la navigation entre les pièces, la marque affichée en logo ou en filigrane, et le droit de partager publiquement.

Les visites actives. Le compte gratuit de Matterport ne compte qu’un espace actif. Pour en ouvrir un second, vous archivez le premier ; d’après l’aide de l’éditeur, un espace archivé ne s’ouvre plus, et seule une formule payante permet de le réactiver. Un bien revenu sur le marché après une vente annulée oblige alors à tout reprendre ou à payer.

L’hébergement qui expire. Visite360.immo annonce pour sa formule Free un stockage d’un mois pour cinq visites, sans préciser le sort du lien au-delà : posez la question avant de le publier. Ses conditions générales ajoutent que le compte gratuit est supprimé au bout de six mois, faute de passage à une offre payante.

La navigation masquée et la marque. Sur le plan gratuit de Kuula, vos visiteurs ne voient pas les points de navigation d’une pièce à l’autre, et le logo de l’éditeur s’affiche sur la fiche de votre agence.

Le partage public. Chez Matterport, une visite prise à la caméra 360 sur un compte gratuit reste privée : lisez cette condition avant d’acheter la caméra.

Un iPhone suffit-il, ou faut-il une caméra 360 ?

Un iPhone suffit pour une première visite virtuelle gratuite, à condition de passer par une application de visite virtuelle immobilière qui assemble les prises de vue, comme Matterport, parce que l’appareil photo de l’iPhone ne produit pas seul d’image à 360 degrés. La caméra 360 devient utile quand les visites se répètent.

D’après le guide d’Apple, le mode Pano de l’iPhone balaie la scène le long d’une ligne, horizontale ou verticale : il produit une bande panoramique, sans le plafond ni le sol d’une vue sphérique. Côté Android, Google indique que le mode photo sphère de son application Pixel Camera n’existe que sur les Pixel 3 à 7a.

L’application Matterport, application de visite virtuelle 360 gratuite avec la formule Free, fonctionne sur iOS et sur Android, seule ou avec un support motorisé de l’éditeur. À chaque point de prise de vue, vous faites pivoter le téléphone sur place, comme posé sur un trépied, en visant les points blancs affichés à l’écran : c’est vous qui tournez autour de lui, à l’inverse d’un panoramique. D’après l’aide de l’éditeur, le mode simple fait un tour et laisse des zones floues au plafond et au sol ; le mode complet en fait trois et couvre mieux la hauteur. Deux points de prise de vue ne doivent pas être éloignés de plus de 1,5 à 2 mètres, et un téléphone doté d’un capteur lidar peut s’en servir pour affiner la maquette. Pour les photos d’annonce prises avec le même téléphone, voyez notre article sur les réglages de la photo immobilière au smartphone.

Quelle caméra 360 choisir pour des visites immobilières ?

La meilleure caméra 360 pour l’immobilier, l’appareil de base d’une visite virtuelle, prend des photos à 360 degrés en haute résolution, combine plusieurs expositions pour garder les fenêtres lisibles, se pilote depuis le téléphone hors de la pièce, et figure dans la liste des appareils pris en charge par votre logiciel de visite.

• La résolution des photos. Seule la définition photo compte pour une visite : une photo à 360 degrés répartit ses pixels sur toute la sphère, et l’écran n’en montre qu’une fraction.
• L’exposition multiple. Les modes HDR ou de bracketing fusionnent plusieurs expositions et évitent la baie vitrée blanche au milieu de murs sombres.
• Le déclenchement à distance. La caméra voit tout autour d’elle : vous déclenchez depuis l’application, caché derrière une porte.
• La compatibilité. Vérifiez que le modèle figure parmi les caméras prises en charge par votre logiciel de visite : un modèle tout juste sorti n’y figure pas toujours.

Ricoh destine notamment la Theta A1 à l’immobilier. Comparez les prix publics sur la boutique de chaque fabricant, à lot d’accessoires égal, trépied compris. Les vues prises en hauteur relèvent d’un autre appareil, traité dans notre article sur le drone immobilier.

Faire une visite virtuelle avec une Insta360

Une Insta360 enregistre ses photos à 360 degrés au format INSP, propre à la marque, ou en DNG, un fichier brut à développer ; la fiche technique précise que l’export en image standard passe par l’application mobile ou par le logiciel de bureau Studio. L’image exportée, deux fois plus large que haute, s’importe ensuite dans Kuula, Klapty, Visite360.immo ou l’outil de Marzipano, où vous reliez les vues.

Comment faire une visite virtuelle 360 pièce par pièce ?

Une visite virtuelle 360 se réalise en six étapes : préparer le logement, tracer le parcours, placer l’appareil, déclencher hors de la pièce, relier les vues dans le logiciel, puis relire la visite sur un téléphone.

• 1. Préparer le logement. Lumières allumées, portes intérieures ouvertes, volets relevés, et un rangement pensé pour la sphère entière.
• 2. Tracer le parcours. Avec une caméra 360 et un hébergeur de panoramas, un point de vue par pièce principale, un dans l’entrée, un de plus dans les pièces en L ou très longues. Avec l’application Matterport au smartphone, un point tous les 1,5 à 2 mètres au plus.
• 3. Placer l’appareil. Sur un trépied fin, à hauteur d’yeux, au centre de la zone à montrer, loin des meubles, qu’un appareil trop proche déforme.
• 4. Déclencher hors de la pièce. Depuis l’application ou au retardateur. Pendant une prise à expositions multiples, rien ne doit bouger : ni rideau, ni animal, ni personne.
• 5. Relier les vues. Placez chaque point de navigation sur la porte réellement franchie, orientez la vue d’arrivée dans le sens de la marche, et ouvrez la visite sur la pièce de vie.
• 6. Relire sur un téléphone. Parcourez la visite en entier sur le plus petit écran qui l’affichera, en cherchant les coutures, les reflets et les objets oubliés.

Que faut-il ranger, masquer ou flouter avant de publier une vue à 360 degrés ?

Avant de publier une vue à 360 degrés, il faut ranger ce qui révèle la vie de l’occupant, masquer ce qui permet de l’identifier ou de cambrioler le logement, et flouter les visages et les plaques d’immatriculation visibles, parce que la sphère montre toute la pièce. La photo d’annonce permettait de tourner le dos au bureau encombré ; la visite le montre.

Le cadre juridique

Le respect de la vie privée, garanti par l’article 9 du code civil, couvre l’intérieur du logement. La première chambre civile de la Cour de cassation l’a jugé le 7 novembre 2006 (pourvoi n° 05-12.788) : ce droit s’étend à la présentation interne des locaux d’habitation, et l’utilisation des photographies qui en sont prises reste soumise à l’autorisation de la personne concernée. L’occupant, vendeur ou locataire en place, doit donc accepter la diffusion de la visite, de préférence par écrit dans le mandat ou dans un document signé à part.

Pour les personnes visibles, l’article 226-1 du code pénal punit le fait de porter volontairement atteinte à l’intimité de la vie privée d’autrui en fixant, en enregistrant ou en transmettant, sans son consentement, l’image d’une personne se trouvant dans un lieu privé. Le consentement est présumé quand la prise de vue a lieu au vu et au su de la personne, qui ne s’y est pas opposée alors qu’elle le pouvait. La CNIL rappelle aussi que chacun peut s’opposer à l’utilisation de son image sans autorisation préalable, qu’une plaque d’immatriculation est une donnée personnelle, et qu’en principe un particulier ne peut pas publier en ligne la photo d’un véhicule sans la flouter. Une agence qui publie à titre professionnel relève du RGPD, dont les réflexes figurent dans notre article sur le RGPD et l’IA dans l’immobilier.

La liste de passage

• À ranger. Courrier et papiers portant un nom, photos de famille, calendriers annotés, médicaments, objets de valeur, tout objet qui révèle une conviction ou un état de santé.
• À masquer. Écrans allumés, clés et badges, boîtier d’alarme, coffre-fort, caméras de surveillance.
• À surveiller. Miroirs et vitres qui renvoient l’image du photographe, fenêtres donnant chez les voisins d’en face.
• À flouter. Visages de passants ou de voisins, plaques d’immatriculation dans la cour ou la rue, numéro de rue quand l’adresse n’est pas publiée.

Flouter une plaque ou un visage protège un tiers sans rien changer au bien : la correction reste permise, comme l’explique notre article sur la retouche photo immobilière par IA. Visite360.immo intègre un outil de floutage de zones.

Une visite vidée par IA se signale

Depuis sa version d’automne 2024, annoncée le 2 octobre 2024, Matterport propose de retirer par IA les meubles d’une visite. Une pièce vidée à l’écran ne correspond plus à la prise de vue. Depuis le 2 août 2026, l’article 50, paragraphe 4, du règlement (UE) 2024/1689 impose à qui déploie un système d’IA produisant un hypertrucage d’indiquer que le contenu a été généré ou manipulé par une IA, et l’article L. 121-2 du code de la consommation qualifie de trompeuse la pratique commerciale qui repose sur des présentations de nature à induire en erreur sur les caractéristiques essentielles d’un bien. La mention se rédige comme pour le home staging virtuel par IA.

Comment afficher la visite sur l’annonce et sur le site de l’agence ?

La visite s’affiche à deux endroits : sur les portails, où son lien part avec l’annonce depuis votre logiciel de transaction, et sur la fiche du bien de votre site, où elle s’intègre par le code que fournit son hébergeur.

Sur les portails. En juin 2020, SeLoger l’indiquait aux constructeurs de maisons individuelles qui publient sur SeLoger Construire : la visite se renseigne depuis le logiciel, dans le champ « visite 3D », et le lien doit mener à une visite où l’internaute se déplace librement ; un lien vers une vidéo YouTube, Dailymotion ou Vimeo est refusé. Pour vos propres annonces, les champs varient d’un portail et d’un contrat à l’autre : demandez à l’éditeur de votre logiciel quel champ porte la visite, et vers quels portails il l’envoie.

Sur votre site. Kuula, Klapty et Matterport fournissent un code d’intégration, et Marzipano produit des pages que vous hébergez vous-même. Deux précautions : une image d’aperçu qui ne charge la visite qu’au clic, pour garder une page rapide, et aucune marque de tiers sur la visite intégrée. Sur le site qui fait venir vendeurs et acquéreurs que nous construisons, la fiche du bien affiche photos, plan et visite, repris du logiciel de l’agence. La visite y apparaît à la publication du bien et disparaît quand il passe en vendu : notre article sur la liaison entre le site de l’agence et le CRM immobilier explique ce mécanisme.

Après la vente. Une visite restée en ligne montre l’intérieur d’un logement désormais habité par l’acquéreur. Retirez-la du site et des portails, puis archivez-la ou supprimez-la chez l’hébergeur. Ces deux contrôles, visite présente à l’entrée du mandat et visite retirée à la vente, peuvent se brancher dans le dashboard qui automatise, lorsque votre logiciel de transaction expose le statut du bien et le lien de la visite : l’audit le vérifie avant tout chiffrage.

À quel moment le gratuit ne suffit-il plus ?

Le gratuit ne suffit plus dès que l’agence commercialise plusieurs biens avec visite en même temps, veut que ses visiteurs circulent d’une pièce à l’autre, publie sous sa propre marque, ou garde ses biens en ligne plus longtemps que l’hébergement offert.

• Plusieurs biens en même temps. Chez Matterport, le deuxième mandat simultané oblige à archiver le premier espace ou à payer ; chez Visite360.immo, la troisième visite du mois attend le mois suivant ou une formule payante.
• Une navigation lisible. Sur le plan gratuit de Kuula, l’internaute ne change de pièce que par une barre de vignettes.
• Votre marque. Le logo d’un éditeur sur la fiche de votre agence renvoie l’internaute ailleurs.
• Le temps passé. Prise de vue, assemblage et relecture mobilisent un négociateur à chaque mandat : comptez ce temps en plus de l’abonnement.

Trois voies s’ouvrent alors. La première est la formule payante d’un éditeur : les pages de tarifs de Kuula, Matterport et Visite360.immo figurent dans les sources. La deuxième est le prestataire qui se déplace et livre la visite ; ses modèles de prix sont comparés dans notre article sur le tarif d’une visite virtuelle et l’abonnement Matterport. La troisième est le photographe qui livre photos et visite dans la même séance ; devis et droits sont traités dans notre article sur le prix d’un photographe immobilier. Pour un bien qui se raconte mieux en film court, la vidéo immobilière fabriquée à partir des photos évite tout passage supplémentaire chez le vendeur.

Pour juger une formule payante, divisez son abonnement annuel par le nombre de mandats commercialisés avec visite, et rapprochez ce coût par bien de la commission moyenne d’une transaction, 12 463 € en 2022 selon l’avis n° 23-A-07 de l’Autorité de la concurrence du 2 juin 2023. L’autre décision porte sur l’organisation : qui prend la visite, à quel moment du mandat, et qui vérifie qu’elle disparaît à la vente. L’audit inclus dans nos deux offres part de vos dossiers et de votre logiciel pour y répondre.

Florian Berthoud

Fondateur de Kappn Agency · 10 ans dans l’immobilier de luxe à Paris