Multidiffusion immobilière : passerelles, flux Poliris et portails

La multidiffusion immobilière consiste à saisir un bien une seule fois dans le logiciel de l’agence, qui l’envoie ensuite par des passerelles, sous forme de fichier ou d’API, vers les portails choisis et vers le site de l’agence. Baisse de prix, photo ajoutée, passage sous compromis : chaque modification suit le même chemin. Au format Poliris de SeLoger, chaque fichier remplace tout le portefeuille ; par API, chaque modification part en moins de 15 minutes selon Apimo. Dans les deux cas, un statut oublié laisse en ligne un bien déjà sous compromis.

Qu’est-ce que la multidiffusion immobilière ?

La multidiffusion immobilière est la publication d’une même annonce sur plusieurs portails et sur le site de l’agence à partir d’une saisie unique, les mises à jour empruntant le même chemin. L’Autorité de la concurrence en a donné une description dans son communiqué du 24 juin 2021 sur les annonces notariales : créées dans un logiciel dédié ou dans l’espace client d’un portail, les annonces sont « formatées et diffusées sur différents supports (portails, site internet de l’office, etc.) grâce à des passerelles informatiques, sans qu’il soit besoin de les saisir plusieurs fois ».

Pour une annonce immobilière d’agence, la multidiffusion passe par un logiciel ou une passerelle reliés aux comptes professionnels des portails ; un particulier dépose en général ses annonces site par site. Elle forme le premier maillon de l’ensemble décrit dans le guide du site internet d’agence immobilière.

Deux règles précèdent le premier envoi. Un bien ne se diffuse que sous mandat : le titulaire de la carte « Transactions sur immeubles et fonds de commerce » ne peut négocier sans « mandat écrit préalablement délivré » (article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972). Et le mandat précise « les moyens employés par ces personnes et, le cas échéant, par le réseau auquel elles appartiennent pour diffuser auprès du public les annonces commerciales » (article 6, I, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970). Décrire dans le mandat la diffusion sur les portails et sur le site répond à cette exigence.

Qu’est-ce qu’une passerelle immobilière, et comment fonctionne-t-elle ?

Une passerelle immobilière est la liaison technique par laquelle le logiciel de l’agence transmet ses annonces à un portail, en déposant un fichier à intervalle régulier ou en appelant l’interface de programmation (API) du portail. Ubiflow, éditeur de passerelles, l’appelle aussi un flux.

Pour l’agent immobilier, la passerelle s’active en deux temps : le compte professionnel auprès du portail, puis l’activation dans le logiciel avec l’identifiant d’agence fourni par le portail. Chez SeLoger, selon sa spécification technique de mars 2022, toute nouvelle passerelle passe d’abord par une phase de test du fichier, et une agence qui envoie ses annonces pour la première fois contacte le service des passerelles avant l’envoi. Le trajet d’une fiche compte ensuite cinq étapes.

1. Saisir la fiche dans le logiciel. Référence, prix honoraires inclus et exclus, honoraires, classes énergie et climat, photos, statut. Un champ vide part vide partout : d’où l’intérêt d’une fiche descriptive complète avant toute diffusion.
2. Choisir les passerelles, bien par bien. Ubiflow, par exemple, annonce des règles de diffusion selon le type de mandat, la zone, le type de bien ou le prix.
3. Générer le fichier ou appeler l’API. Le logiciel produit le fichier attendu par chaque portail, ou lui transmet les seuls changements.
4. Laisser le portail intégrer l’annonce. Chez SeLoger, le délai de mise en ligne après chaque envoi peut s’étendre de 1 h à 6 h selon la charge, d’après la même spécification.
5. Recevoir les contacts. Les demandes reviennent par courriel ou dans le logiciel.

À l’Agence Vantelle, agence fictive de trois négociateurs à Paris, un prix baissé le vendredi à 19 heures apparaît sur chaque portail au rythme de son propre flux. Le site peut lire le même fichier : voyez le même flux qui alimente le site de l’agence.

Flux Poliris, XML ou API : quel format pour diffuser vos annonces ?

Le format dépend de ce que votre logiciel et chaque portail acceptent : le fichier CSV au format défini par SeLoger, que le marché appelle « format Poliris », le fichier XML propre à un éditeur ou à un portail, ou l’API, qui transmet les annonces bien par bien et les met à jour plus vite.

Le format Poliris de SeLoger, champ par champ

La version 4.11 de la spécification de SeLoger, datée de mars 2022, prévoit :

• un fichier ZIP (Annonces.csv, Config.txt, Photos.cfg) déposé sur le serveur FTP de SeLoger ;
• une annonce par ligne, champs entre guillemets séparés par les caractères !# ;
• un mode « Annule et Remplace » : toute annonce absente du nouveau fichier est supprimée, d’où un fichier toujours complet ;
• le champ 175, identifiant technique unique et constant pendant toute la vie de l’annonce ; une anomalie peut faire suspendre le flux et dépublier les annonces ;
• le champ 15, honoraires, obligatoire : en vente, les honoraires TTC à la charge de l’acquéreur en pourcentage du prix hors honoraires ;
• le champ 83, mandat en exclusivité, et les champs 177 et 179, classes énergie et gaz à effet de serre, qui acceptent aussi « VI » (vierge) et « NS » (non soumis), la même spécification notant que la notion de DPE vierge disparaît pour les nouveaux DPE, établis depuis le 1er juillet 2021 ;
• le champ 307, adresse du barème des honoraires de l’agence ;
• un rythme d’envoi libre, avec une recommandation : au moins un envoi par semaine, trois à quatre par jour au plus.

Le XML n’obéit à aucun modèle unique : chaque éditeur ou portail a le sien. L’API change la logique : Apimo annonce le 12 décembre 2024 une connexion API, depuis l’été 2024, avec SeLoger, Belles Demeures, Logic-immo et Lux Residence, qui met les annonces à jour « sous 15 minutes » après une modification, « contre plusieurs heures » auparavant, et signale aussitôt les erreurs.

Multidiffusion d’annonce immobilière professionnelle : logiciel, passerelle ou pack ?

Pour un professionnel, la multidiffusion d’une annonce immobilière passe par le module de multidiffusion de son logiciel de transaction, par une passerelle indépendante qui reçoit un seul flux et le redistribue, ou par l’outil que lui fournit sa profession ou son réseau. Le « pack multidiffusion » désigne en pratique une offre groupée : la passerelle, et parfois un bouquet de portails gratuits et des statistiques de diffusion, comme chez Ubiflow.

1. Le module du logiciel de transaction. La page professionnelle de Superimmo, archivée le 15 mai 2026, cite parmi les logiciels compatibles Hektor, Apimo, Modelo et Netty, Immofacile, ImmoMydesk, Twimmo ou Winimmobilier : la diffusion fait partie des fonctions de base. Les outils de suivi varient : Apimo affiche depuis juillet 2025 une colonne « Quotas », qui compare en temps réel le nombre de biens transmis à la limite fixée par chaque portail. Le panorama des éditeurs figure dans notre comparatif de dix éditeurs de logiciels d’agence, et le cas d’un éditeur dans notre analyse des passerelles et flux de Hektor.
2. La passerelle indépendante. Ubiflow, sur sa page archivée le 14 juin 2026, annonce plus de 400 médias, réunit plusieurs sources dans un seul flux et propose un « Bouquet visibilité » vers des portails gratuits. Ce modèle sert l’agence dont le logiciel ne couvre pas un portail ou qui utilise plusieurs outils.
3. L’outil de la profession ou du réseau. Selon l’avis n° 23-A-07 de l’Autorité de la concurrence, Immonot et Immobilier.notaires proposent aux notaires la multidiffusion de leurs annonces vers SeLoger ou Leboncoin (§ 148). Pour un mandataire en réseau, voyez le logiciel fourni par un réseau de mandataires.

Quels portails immobiliers en France, gratuits ou payants pour un professionnel ?

En France, l’essentiel des annonces immobilières en ligne passe par trois plateformes, SeLoger, Leboncoin et Bien’ici, selon l’avis n° 23-A-07 de l’Autorité de la concurrence du 2 juin 2023 (§ 157) ; la publication y est payante pour les professionnels sur les deux premières, tandis que des portails gratuits élargissent la diffusion sans abonnement.

Superimmo se présente comme un site immobilier gratuit pour professionnel : sa page archivée le 15 mai 2026 invite l’agent immobilier à y diffuser gratuitement toutes ses annonces, depuis son logiciel s’il figure dans la liste des logiciels compatibles.

Aucun classement officiel ne désigne « le meilleur site immobilier » : le bon portail est celui qui produit des contacts sur votre secteur, mesurés portail par portail. Selon une étude Xerfi citée par l’avis (§ 153), 92 % des acheteurs ont commencé leurs recherches sur Internet en 2021, en consultant d’abord les portails.

L’Agence Vantelle garde trois portails payants choisis sur les contacts de l’année précédente, ajoute le bouquet gratuit de sa passerelle et revoit la liste chaque trimestre.

Combien coûte une annonce sur SeLoger ou Leboncoin pour un professionnel ?

Pour un professionnel, une annonce sur SeLoger ou Leboncoin se paie par un contrat avec le portail, dont le prix varie chez SeLoger avec le nombre d’annonces et la localisation du bien selon l’Autorité de la concurrence (avis n° 23-A-07, § 160), et ce coût s’ajoute à celui de la passerelle. D’où deux familles de factures.

• La passerelle ou le module du logiciel. Ubiflow précise qu’il ne vend pas les abonnements aux portails payants : l’agence les souscrit auprès de chacun.
• Le contrat de chaque portail payant. Chez SeLoger, des services accessoires s’y ajoutent : remontée en tête de liste, envoi de l’annonce aux acquéreurs qui ont créé une alerte (§ 161). Leboncoin propose les mêmes services complémentaires, remontée en tête de liste ou mise en avant du professionnel (§ 166).

Nombre de biens, portails payants, options et quotas font varier la facture. Comparez les grilles publiques à date et sur la même base : la grille d’ImmoMydesk, version archivée du 22 janvier 2026, distingue une offre gratuite limitée à dix sites gratuits et à 30 biens, et des offres payantes ouvertes aux sites payants. Demandez à chaque portail une proposition écrite, sur votre nombre réel d’annonces.

Comment suivre les contacts reçus des portails immobiliers ?

Chaque demande reçue d’un portail doit entrer dans le logiciel rattachée au bien, au portail d’origine et à sa date, sans quoi personne ne la relie à un mandat. Cinq vérifications ferment la boucle.

1. L’adresse de réception. Dans l’espace professionnel de chaque portail, déclarez l’adresse que le logiciel lit ; sinon la demande reste un courriel, sans fiche de contact.
2. Le numéro affiché. Notez le numéro que l’acquéreur voit sur chaque portail ; s’il diffère du standard, il signale l’origine de l’appel.
3. La référence du bien. Dans le format SeLoger, seule la référence de l’annonce (champ 2) s’affiche sur le portail : l’acquéreur la cite, elle doit être identique dans le logiciel.
4. Les statistiques par portail. Ubiflow annonce des données de performance quel que soit le portail ; Apimo récupère les adresses des annonces publiées sur certaines passerelles (actualité de juillet 2025).
5. Le compte rendu au vendeur. En mandat exclusif, la convention précise les actions promises et la périodicité du compte rendu (article 6, I) : les contacts par portail en forment la matière.

Voyez aussi les fonctions qu’un CRM immobilier doit tenir. Une demande sur une annonce n’ouvre pas tous les appels. À partir du 11 août 2026, démarcher un consommateur par téléphone exigera son consentement préalable (article L. 223-1 du code de la consommation, réécrit par l’article 13 de la loi n° 2025-594 du 30 juin 2025), sauf sollicitation faite dans le cadre de l’exécution d’un contrat en cours et en rapport avec son objet ; la preuve du consentement pèsera sur le professionnel. Rappeler l’acquéreur sur le bien qu’il a demandé répond à sa propre demande. Par prudence, traitez comme de la prospection tout appel ultérieur pour d’autres biens : recueillez son accord par écrit et conservez la preuve de ce consentement.

Vos annonces sont-elles mises à jour automatiquement sur tous les portails ?

Oui, à chaque envoi du flux ou de l’API, mais le portail ne reflète que ce que contient le logiciel, avec le délai propre à chaque liaison. D’où les deux pannes les plus visibles de la multidiffusion : l’annonce en double, quand un même bien circule sous deux références ou chez plusieurs agences en mandat simple, et l’annonce d’un bien déjà sous compromis restée en ligne entre deux envois. Cinq risques se préviennent.

1. La référence instable. Changer l’identifiant d’une annonce la fait disparaître puis revenir comme une nouvelle annonce. SeLoger exige un identifiant technique constant (champ 175) et prévient qu’une anomalie peut suspendre le flux.
2. Le mandat simple confié à plusieurs agences. Le même appartement apparaît plusieurs fois, parfois à des prix différents. Vérifiez sa présence en ligne avant de fixer le prix affiché, et pesez l’enjeu dans notre comparatif mandat simple ou exclusif.
3. Le statut qui ne suit pas. Le compromis est signé, l’annonce reste en ligne. Changez le statut dans le logiciel le jour même ; Apimo a annoncé en juillet 2025 bloquer l’export des biens « Vendu » vers les portails classiques, sauf exceptions.
4. Le flux vide ou tronqué. En mode « Annule et Remplace », un fichier vide retire tout le portefeuille du portail. Exigez une alerte quand le nombre d’annonces envoyées chute brusquement.
5. La mention manquante. Un champ vide produit une annonce incomplète partout : honoraires, classes énergie et climat, dépenses théoriques d’énergie, risques, barème.

La responsabilité de ces mentions reste celle de l’agence. L’arrêté du 10 janvier 2017 vise tout professionnel qui met en relation vendeurs et acquéreurs, bailleurs et locataires, et écarte les personnes qui interviennent « en tant que simples supports des annonces immobilières » (article 1er). Toute publicité de vente d’un bien déterminé indique, « quel que soit le support utilisé », le prix de vente et la partie à qui incombent les honoraires. Quand ils sont à la charge de l’acquéreur, elle donne aussi le prix honoraires inclus et exclus et leur montant TTC en pourcentage du prix hors honoraires (article 3) ; l’article 4 traite la location. Le barème et les autres informations de l’article 2 doivent être « aisément accessibles » à partir de toute publicité relative à la vente, à la location ou à la sous-location non saisonnière d’un bien déterminé effectuée sur un support dématérialisé (article 2, IV).

Trois autres textes visent l’annonce elle-même. Le classement énergétique et climatique figure dans les annonces, « y compris celles diffusées sur une plateforme numérique », avec, pour un logement, l’indication des dépenses théoriques d’énergie. Le professionnel qui y manque encourt une amende administrative qui ne peut excéder 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale (article L. 126-33 du code de la construction et de l’habitation) ; voyez aussi les annonces à mettre à jour avec le nouveau DPE de 2026. Toute annonce d’un bien soumis à l’état des risques, « quel que soit son support de diffusion », dit comment accéder à ces informations (article L. 125-5 du code de l’environnement, I bis et II). Enfin, une annonce fausse ou de nature à induire en erreur sur « l’existence, la disponibilité ou la nature du bien » peut constituer une pratique commerciale trompeuse (article L. 121-2, 2°, a, du code de la consommation), passible de deux ans d’emprisonnement et de 300 000 € d’amende, montant que le juge peut porter, de manière proportionnée aux avantages tirés du délit, à 10 % du chiffre d’affaires moyen annuel ou à 50 % des dépenses engagées pour la publicité ou la pratique en cause ; ces peines passent à cinq ans et 750 000 € quand l’infraction est commise par un service de communication au public en ligne (article L. 132-2).

Le détail des mentions se trouve dans la liste des mentions obligatoires d’une annonce et dans notre article sur les règles de la publicité immobilière. À l’Agence Vantelle, un compromis signé le vendredi à 18 heures n’a été saisi que le lundi : le samedi, deux portails présentaient encore l’appartement et quatre acquéreurs ont appelé. Depuis, le statut se corrige dans le logiciel le soir même, à la source.

Comment intégrer la multidiffusion à votre site d’agence immobilière ?

Le site de l’agence se branche sur le même flux que les portails, par un fichier XML ou CSV, par un dépôt sur un serveur ou par l’API du logiciel, et il doit rester l’endroit où l’agence garde le contact. Le chemin inverse existe : Ubiflow propose une passerelle depuis le back-office du site vers les portails.

Selon l’avis de 2023, les acheteurs consultent d’abord les portails, les sites d’agences venant en complément (§ 153). Le portail apporte l’audience ; le site transforme la visite en relation, par cinq fonctions qu’un portail ne remplit pas pour l’agence :

• l’alerte acquéreur envoyée depuis l’adresse de l’agence, avec un consentement recueilli à son nom ;
• la demande d’estimation, qui arrive à l’agence seule ;
• les pages de quartier et le référencement local ;
• les avis, l’équipe et les ventes réalisées ;
• la page du barème des honoraires, hébergée sur le site, vers laquelle renvoie chaque annonce (champ 307 du format SeLoger).

Lisez notre analyse de vos annonces sur votre propre site face aux portails. Kappn Agency construit un site d’agence conçu pour convertir les visiteurs en vendeurs, branché sur votre logiciel ; vous pouvez d’abord tester gratuitement votre site d’agence.

Comment choisir une solution de multidiffusion immobilière ?

Choisissez une solution de multidiffusion immobilière sur sa compatibilité avec votre logiciel, la liste des portails que vous payez déjà, la vitesse de retrait d’un bien vendu et la remontée des contacts, avant le nombre de portails affiché. Posez ces huit questions par écrit.

1. Quels portails sont reliés, et lesquels en fichier ou en API ?
2. À quelle fréquence part le flux, et qui est prévenu s’il échoue ?
3. Le passage sous compromis retire-t-il l’annonce partout, et en combien de temps ?
4. Les contacts arrivent-ils dans la fiche du bien, avec leur portail d’origine ?
5. Les quotas se règlent-ils par portail, par agence et par négociateur ?
6. Les statistiques par portail s’exportent-elles pour le compte rendu au vendeur ?
7. Les abonnements aux portails payants sont-ils compris, ou à souscrire à part ?
8. Le même flux peut-il alimenter le site de l’agence, et les moyens retenus sont-ils écrits dans vos mandats ?

Un agent IA peut-il contrôler vos annonces multidiffusées ?

Oui : un agent IA peut comparer chaque matin le statut des biens dans le logiciel aux données de diffusion dont l’agence dispose (journal d’envoi de la passerelle, statistiques par portail, adresses des annonces publiées quand le logiciel les récupère) et signaler les écarts au négociateur, sans rien publier ni retirer lui-même. Sans autorisation écrite d’un portail, il ne parcourt pas ses pages par un robot. Il repère cinq écarts.

1. Les biens sous compromis encore en ligne.
2. Les annonces manquantes sur un portail.
3. Les écarts de prix entre le dernier envoi et le logiciel.
4. Les mentions absentes : honoraires, classes énergie et climat, dépenses théoriques d’énergie, accès à l’état des risques.
5. La chute du nombre d’annonces d’un flux.

À l’Agence Vantelle, la liste arrive à 8 heures ; le négociateur corrige dans le logiciel, le flux suivant répare les portails. Ce contrôle prend place dans un dashboard où chaque agent IA tient une tâche, relié au logiciel de l’agence.

Florian Berthoud

Fondateur de Kappn Agency · 10 ans dans l’immobilier de luxe à Paris