Mentions obligatoires d’une annonce immobilière en 2026 : la liste, support par support

Les mentions obligatoires d’une annonce immobilière sont le prix et les honoraires, les classes énergie et climat du DPE avec l’estimation des dépenses annuelles d’énergie, l’identité de l’agence, puis, selon le bien, les mentions de copropriété, la phrase Géorisques sur les risques et, pour une location, le loyer « par mois », les charges, le dépôt de garantie, la surface habitable et la commune. Ces règles valent sur chaque support, du portail au flyer. Deux points neufs en 2026 : les classes du DPE recalculées depuis le 1^er janvier, et la mention imposée depuis le 2 août sur une photo transformée par IA au point de constituer un hypertrucage.

Cet article fait partie de notre guide du site internet d’agence immobilière ; la page « Mentions légales » de votre site relève d’autres textes, traités dans les mentions légales du site d’agence immobilière.

Quelles sont les mentions obligatoires d’une annonce immobilière de vente ?

Une annonce de vente publiée par un professionnel indique le prix, la partie qui paie les honoraires, leur taux TTC si l’acquéreur en paie une part, les classes énergie et climat du DPE et, pour un logement, les dépenses annuelles d’énergie estimées. Selon le bien s’ajoutent les mentions de copropriété, de risques et de logement classé F ou G, et l’annonce identifie toujours le professionnel qui la publie.

• Le prix et les honoraires. Article 3 de l’arrêté du 10 janvier 2017 et article 6-1 de la loi Hoguet (n° 70-9 du 2 janvier 1970), « quel que soit le support utilisé ».
• Le barème des honoraires. Article 2 du même arrêté, accessible depuis toute annonce en ligne.
• Le DPE. Articles L. 126-33 et R. 126-21 à R. 126-24 du code de la construction et de l’habitation (CCH).
• La copropriété. Article L. 721-1 du CCH.
• Les risques. Articles L. 125-5 et R. 125-25 du code de l’environnement.
• Les mentions légales d’une annonce immobilière. L’identité et l’adresse du professionnel sont des informations substantielles (article L. 121-3 du code de la consommation). L’agence porte sur ses documents publicitaires son numéro SIREN, la mention « RCS » suivie de la ville du greffe et son siège social (article R. 123-237 du code de commerce) ; par prudence, elle y ajoute les mentions que l’article 92 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 impose sur tout document professionnel : numéro et lieu de délivrance de la carte, activité, garant s’il y a lieu. L’agent commercial ajoute le lieu et le numéro de son immatriculation au registre spécial et, en entrepreneur individuel, « EI » (article R. 134-12 du code de commerce).

La surface ne figure pas dans l’article 3 de l’arrêté, mais toute surface annoncée doit être exacte : une indication fausse sur une caractéristique essentielle du bien est une pratique commerciale trompeuse (article L. 121-2 du code de la consommation). En copropriété, reprenez le chiffre du certificat de mesurage, celui que la promesse et l’acte mentionneront (article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).

Comment afficher le prix et les honoraires dans une annonce immobilière ?

Dès que l’acquéreur paie une part des honoraires, le prix s’affiche honoraires inclus, en caractères plus grands, et hors honoraires, suivi de la mention « Honoraires : » et de leur montant toutes taxes comprises exprimé en pourcentage du prix hors honoraires. L’article 3 de l’arrêté impose trois indications : le prix, la partie qui paie les honoraires et, pour la part de l’acquéreur, leur taux. Selon la partie qui paie, trois cas se présentent.

• À la charge du vendeur. L’annonce donne le prix de vente et précise que les honoraires incombent au vendeur. Aucun pourcentage n’est exigé.
• À la charge de l’acquéreur. Les deux prix, puis « Honoraires : » et le taux TTC.
• Partagés. Seule la part de l’acquéreur entre dans le prix affiché et dans le taux : « Le prix de vente ne peut en aucun cas inclure la part des honoraires à la charge du vendeur ».

Le barème, en prix maximums toutes taxes comprises avec la partie qui paie, s’affiche à l’entrée de l’agence et sur sa vitrine, et reste accessible sur votre site comme depuis toute annonce en ligne (article 2 de l’arrêté). Si votre site est alimenté par votre logiciel, voyez comment relier le site de l’agence à votre CRM immobilier pour que ce lien et ces champs arrivent jusqu’à la fiche de bien.

Quelles mentions du DPE dans une annonce, et que change le calcul du 1^er janvier 2026 ?

Toute annonce de vente ou de location d’un bien soumis au diagnostic de performance énergétique affiche ses classes énergie et climat et, pour un logement, le montant estimé des dépenses annuelles d’énergie (article L. 126-33 du CCH), sous une forme qui dépend du support. Seule exception, qui concerne les promoteurs immobiliers : la vente d’un immeuble à construire (article 1601-1 du code civil), que l’article R. 126-25 du CCH exclut de ces règles de présentation.

• En ligne et en agence. Les classements énergétique et climatique figurent « de façon lisible et en couleur » (article R. 126-22).
• Dans la presse écrite. Les lettres des deux classes, précédées de « classe énergie » et « classe climat », en majuscules et d’une taille au moins égale à celle du texte (article R. 126-21).
• Les dépenses d’énergie. L’estimation suit la mention « Montant estimé des dépenses annuelles d’énergie pour un usage standard : » et précise l’année de référence des prix (article R. 126-23).
• Le logement classé F ou G. « Logement à consommation énergétique excessive : classe F. » ou « classe G. », en caractères au moins aussi grands que le texte (article R. 126-24 et arrêté du 22 décembre 2021). Cette mention signale un logement hors du niveau A à E que l’article L. 173-2 du CCH impose à compter du 1^er janvier 2028 ; à cette date, la publicité mentionnera en plus le non-respect de cette obligation (III du même article).

Le coefficient de l’électricité abaissé au 1^er janvier 2026

L’arrêté du 13 août 2025 a ramené de 2,3 à 1,9, au 1^er janvier 2026, le facteur qui convertit l’électricité en énergie primaire : un logement chauffé à l’électricité peut changer de classe sans travaux. L’attestation de nouvelle étiquette, gratuite sur l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe, remplace l’étiquette d’origine jusqu’à la fin de validité du diagnostic (article 3 de l’arrêté) ; l’annonce reprend alors ses classes, et un logement passé de F à E perd la mention de consommation excessive. Pour repérer les biens concernés, voyez le nouveau DPE 2026 et les annonces à mettre à jour.

Quelles mentions obligatoires sur l’annonce d’un lot de copropriété ?

L’annonce de vente d’un lot de copropriété mentionne le statut de copropriété, le nombre de lots, la quote-part annuelle moyenne du budget prévisionnel à la charge du vendeur, pour un lot d’habitation une indication des dépenses théoriques d’énergie du DPE et, s’il y a lieu, les procédures qui visent le syndicat des copropriétaires (article L. 721-1 du CCH).

• Le nombre de lots. Le texte ne distingue pas les logements des caves et des parkings : reprenez le total de l’état descriptif de division.
• Les charges. La quote-part du vendeur dans le budget prévisionnel, qui couvre les dépenses courantes de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965. Les travaux votés hors budget n’y entrent pas.
• Les procédures. Mandataire ad hoc ou administrateur provisoire (articles 29-1 A et 29-1 de la même loi), état de carence (article L. 615-6 du CCH).

Quand la mention Géorisques est-elle obligatoire dans une annonce ?

Dès que le bien doit faire l’objet d’un état des risques, toute annonce de vente ou de location porte, quel que soit son support, la phrase fixée par l’article R. 125-25 du code de l’environnement : « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr ».

L’état des risques est dû, selon l’article L. 125-5 du même code, pour un bien situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques, miniers ou naturels, prescrit ou approuvé, dans une zone de sismicité 2 à 5 ou à potentiel radon de niveau 3 (article R. 125-23), ou dans une zone exposée au recul du trait de côte. Depuis le 1^er janvier 2025, la loi n° 2023-580 du 10 juillet 2023 y ajoute les biens soumis aux obligations de débroussaillement du code forestier, même hors de tout plan de prévention. Vérifiez l’adresse sur Géorisques dès l’entrée du mandat.

Quelles mentions obligatoires pour une annonce immobilière de location ?

Une annonce de location non saisonnière publiée par un professionnel indique le loyer mensuel, augmenté le cas échéant du complément de loyer et des charges récupérables, suivi de « par mois » et, s’il y a lieu, de « charges comprises », les charges et leur mode de règlement, le dépôt de garantie, le caractère meublé, les honoraires du locataire avec la mention « honoraires charge locataire », ceux de l’état des lieux, la commune, l’arrondissement et la surface habitable (article 4 de l’arrêté du 10 janvier 2017). Le DPE et la phrase Géorisques s’y ajoutent comme pour une vente.

En zone d’encadrement des loyers

En zone d’encadrement (article 140 de la loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018), l’annonce ajoute, sous la mention « Zone soumise à encadrement des loyers », le loyer de référence majoré précédé de « loyer de référence majoré (loyer de base à ne pas dépasser) », le loyer de base et, le cas échéant, le complément de loyer. Le loyer mensuel s’écrit en caractères plus grands qu’eux. L’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL) recense Paris, Lille, Plaine Commune, Est Ensemble, Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, le Pays basque et Grenoble-Alpes Métropole ; dans ces territoires, l’expérimentation court jusqu’au 25 novembre 2026.

La mention du DPE en location, et le logement classé G

La mention obligatoire du DPE dans une annonce de location reprend celle de la vente, avec une question de fond : depuis le 1^er janvier 2025, un logement de métropole doit se situer entre les classes A et F pour être décent (article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) et, selon service-public.fr, pour être loué. Une annonce portant « classe G. » décrit donc un logement que le bailleur ne peut plus louer : réglez le sujet avec lui avant diffusion. Au 1^er janvier 2028, le seuil passera à la classe E.

Les mentions obligatoires de la publicité immobilière valent-elles sur les réseaux sociaux, en vitrine et sur un flyer ?

Oui. L’arrêté du 10 janvier 2017 vise toute publicité d’un professionnel sur un bien déterminé « quel que soit le support utilisé », l’article L. 125-5 impose la mention des risques « quel que soit son support de diffusion », et seule la forme des classes du DPE varie. Une avant-première sans prix reste donc une publicité incomplète.

Portail et site de l’agence

L’annonce reste sous votre responsabilité, quel que soit le formulaire du portail. Un flux qui tronque un champ la rend incomplète partout : contrôlez une annonce par portail après chaque changement de passerelle.

Réseaux sociaux et vidéo

Une publication Instagram, une story ou une vidéo qui présente un bien à vendre est une publicité, et ses classes s’affichent en couleur : l’article R. 126-22 vise toute annonce présentée par un réseau de communication électronique. L’article L. 121-3 du code de la consommation tient compte des limites d’espace d’un support pour juger une omission, mais les textes propres à l’immobilier n’allègent rien en ligne. Mettez le prix et les honoraires dans la légende, les étiquettes énergie et climat en couleur sur la dernière image d’un carrousel ou l’écran de fin d’une vidéo, et un lien vers la fiche et le barème. Nos articles sur la vidéo d’agent immobilier et sur Facebook pour une agence immobilière détaillent ces formats.

Vitrine, flyer et presse

En vitrine, la couleur s’impose (article R. 126-22) et le barème reste lisible depuis l’extérieur : une affichette en noir et blanc ne suffit pas. Dans la presse, les classes s’écrivent en lettres (article R. 126-21). Les seules souplesses des textes visent ces supports physiques : une annonce de location peut y abréger « par mois », « charges comprises » et « honoraires charge locataire » en « /mois », « CC » et « HCL » (article 4 de l’arrêté), et une vitrine publicitaire hors de l’agence, partagée entre plusieurs professionnels, peut remplacer le barème par une mention indiquant qu’il se consulte sur simple demande (article 2). Un flyer qui présente un bien reste soumis à l’arrêté et, pour le DPE, la lecture prudente garde la couleur ; ses autres règles figurent dans notre article sur le flyer immobilier.

Les cellules marquées signalent une exigence qui découle directement du texte ; les autres, une lecture prudente.

Faut-il signaler une photo retouchée ou meublée par IA dans une annonce ?

Oui, dès que la photo retouchée constitue un hypertrucage, c’est-à-dire qu’elle ressemble à un lieu existant et peut être perçue à tort comme authentique : en pratique, dès que l’IA a ajouté ou remplacé un élément de l’image. Depuis le 2 août 2026, l’article 50, paragraphe 4, du règlement (UE) 2024/1689 sur l’intelligence artificielle impose au déployeur, l’agence qui retouche puis publie la photo, de signaler l’intervention de l’IA de manière claire et reconnaissable dès la première exposition (paragraphe 5). Une pièce réelle meublée par ordinateur en est l’exemple type (article 3, point 60).

• Sans mention. Lumière, couleur, verticales, bruit, floutage d’un visage ou d’une plaque : la prise de vue est corrigée, le bien reste tel quel.
• Avec mention visible. Mobilier ajouté, ciel remplacé, passage au crépuscule, rénovation projetée.
• Interdit, avec ou sans mention. Effacer une fissure, une trace d’humidité, un pylône ou un vis-à-vis, agrandir une pièce : pratique commerciale trompeuse (article L. 121-2 du code de la consommation).

La frontière est détaillée geste par geste dans notre article sur la retouche photo immobilière par IA, et les outils dans celui sur le home staging virtuel par IA.

Que risque une agence dont l’annonce immobilière est incomplète ?

Une agence dont l’annonce est incomplète encourt une amende administrative qui peut atteindre 15 000 € pour une société, pour des honoraires mal affichés (article L. 131-5 du code de la consommation) comme pour des classes du DPE absentes (article L. 126-33 du CCH) ; une annonce qui trompe l’acquéreur relève du délit de pratique commerciale trompeuse.

Comment contrôler une annonce immobilière avant de la publier ?

Avec une liste fixe, passée sur chaque annonce avant diffusion, et un modèle d’annonce où les mentions constantes sont posées une fois pour toutes.

Si vos textes passent par un outil d’IA, notre méthode pour rédiger une annonce immobilière avec l’IA rappelle de ne jamais lui confier les mentions obligatoires.

Un agent relié à votre logiciel peut lire chaque annonce avant diffusion, la confronter au dossier du bien (diagnostics, copropriété, état des risques, photos retouchées) et signaler la ligne manquante au négociateur, qui corrige puis publie. Ce contrôle peut se construire dans le dashboard qui automatise, et l’audit inclus dans nos deux offres indique s’il passe en premier chez vous. Sur votre site, le lien vers le barème et les mentions constantes se posent dans le gabarit de fiche de bien du site qui fait venir vendeurs et acquéreurs. La maintenance du site ou du dashboard est proposée en option, 149 € HT par mois.

Florian Berthoud

Fondateur de Kappn Agency · 10 ans dans l’immobilier de luxe à Paris