Loi Elan : résumé pour l’agent immobilier et le mandataire

La loi Elan, loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, a réservé le titre d’agent immobilier aux titulaires de la carte professionnelle, créé le bail mobilité, relancé l’encadrement des loyers à titre expérimental et réformé la copropriété. Ce résumé retient les mesures qui touchent une agence de transaction ou de gestion locative, avec pour chacune son numéro d’article, le texte modifié et son état au 12 juin 2026, plusieurs ayant été réécrites depuis.

La loi Elan a modifié les textes qui encadrent le métier, réunis dans notre guide de la réglementation immobilière : la loi Hoguet pour la carte et les mandats, la loi du 6 juillet 1989 pour les baux d’habitation, la loi du 10 juillet 1965 pour la copropriété. Ses règles se lisent donc dans la version à jour de ces textes.

Loi Elan : c’est quoi, en résumé ?

La loi Elan est la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 « portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique », dont elle tire son nom, publiée au Journal officiel du 24 novembre 2018. Ses 234 articles se répartissent en quatre titres :

1. « Construire plus, mieux et moins cher » (articles 1 à 80) : aménagement, urbanisme, acte de construire, dont l’étude de sol des terrains à bâtir.
2. « Évolutions du secteur du logement social » (articles 81 à 106) : restructuration des organismes et conditions de leur activité.
3. « Répondre aux besoins de chacun et favoriser la mixité sociale » (articles 107 à 156) : bail mobilité, encadrement des loyers, relations entre locataires et bailleurs, et trois articles qui modifient la loi Hoguet.
4. « Améliorer le cadre de vie » (articles 157 à 234) : centres-villes, rénovation énergétique, habitat indigne, copropriété, numérisation du logement.

Saisi avant la promulgation, le Conseil constitutionnel a censuré dix-neuf articles introduits en première lecture sans lien, même indirect, avec le projet de loi déposé, ainsi que l’article 196 (décision n° 2018-772 DC du 15 novembre 2018). Parmi eux, l’article 147, qui dispensait les loueurs en saisonnier de certains diagnostics, ne s’est donc jamais appliqué.

Quelles sont les principales mesures de la loi Elan ?

Pour un professionnel de l’immobilier, les principales mesures de la loi Elan sont le titre d’agent immobilier réservé, le bail mobilité, l’encadrement expérimental des loyers, les règles des meublés de tourisme, les parties communes en copropriété et l’étude de sol des terrains à bâtir. Le tableau les relie au texte modifié ; les cases surlignées signalent les gestes à faire dès la prise d’un mandat.

Qui peut porter le titre d’agent immobilier depuis la loi Elan ?

Depuis le 25 novembre 2018, seul le titulaire de la carte professionnelle peut utiliser la dénomination « agent immobilier », comme celles de « syndic de copropriété » et d’« administrateur de biens » : l’article 156 de la loi Elan a inséré cette règle au a bis A de l’article 14 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet. L’usurpation du titre encourt la peine de l’exercice sans carte, fixée par le même article : six mois d’emprisonnement et 7 500 € d’amende.

Un négociateur salarié ou un mandataire indépendant agit pour le compte du titulaire qui l’habilite (article 4 de la loi Hoguet). Il se présente donc comme conseiller immobilier, négociateur ou mandataire immobilier, en indiquant l’agence ou le réseau pour lequel il agit. L’Agence Vantelle, agence fictive de transaction et de gestion locative installée à Paris, est titulaire de la carte et se présente comme « agent immobilier » ; ses deux négociateurs signent « conseiller immobilier, Agence Vantelle » sur leurs cartes de visite, leurs courriels et leurs profils en ligne.

Ces règles sont détaillées dans nos articles sur la loi Hoguet et ses sanctions, sur la carte professionnelle d’agent immobilier, sur le statut du mandataire immobilier et sur les obligations issues de la loi Alur ; les intitulés permis se retrouvent dans nos exemples de texte de présentation d’agent immobilier.

Le signalement au procureur et le Conseil national

L’article 193 a créé l’article 8-2-1 de la loi Hoguet : les professionnels de la transaction, de la gestion et du syndic signalent au procureur de la République les faits susceptibles de constituer des infractions d’habitat indigne. Depuis le 1er janvier 2021 (ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020), le texte vise l’article 225-14 du code pénal, qui réprime l’hébergement d’une personne vulnérable dans des conditions incompatibles avec la dignité humaine, et l’article L. 511-22 du code de la construction et de l’habitation, qui réprime notamment le refus d’exécuter les travaux prescrits par la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles. Ce signalement s’ajoute, le cas échéant, à la déclaration de soupçon décrite dans notre article sur les obligations Tracfin de l’agent immobilier.

L’article 151 a réécrit le titre II bis de la loi Hoguet : le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières fait des propositions aux ministres et rend des avis sur les projets de textes, et sa commission de contrôle instruit les pratiques abusives. Les articles 13-2-1 à 13-10, qui organisaient notamment les poursuites disciplinaires, ont été abrogés. L’article 117 a exempté de la loi Hoguet les associations qui promeuvent la cohabitation intergénérationnelle solidaire.

Bail mobilité : que prévoit la loi Elan ?

Le bail mobilité, créé par l’article 107 de la loi Elan, est un bail de logement meublé d’un à dix mois, ni renouvelable ni reconductible, sans dépôt de garantie, réservé à un locataire en situation de mobilité à la date de prise d’effet du bail. Ses règles, d’ordre public, figurent aux articles 25-12 à 25-18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Peuvent en bénéficier les locataires qui se forment à un métier ou suivent des études supérieures, qui sont en contrat d’apprentissage, en stage, en service civique, en mutation professionnelle ou en mission temporaire (article 25-12). Quatre règles encadrent le contrat :

• La durée. Modifiable une seule fois par avenant, sans dépasser dix mois au total (article 25-14).
• La sortie. Le locataire résilie à tout moment avec un mois de préavis (article 25-15) ; un nouveau bail signé à l’échéance sur le même logement relève du meublé ordinaire.
• L’argent. Aucun dépôt de garantie (article 25-17), un loyer non révisable en cours de bail (article 25-16), des charges au forfait sans régularisation (article 25-18).
• Les mentions. Sans le motif, la durée ou la mention du bail mobilité, le contrat relève du meublé ordinaire (article 25-13).

Depuis le 28 novembre 2025, la loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l’urbanisme et du logement (article 15) permet un bail mobilité d’une semaine à dix-huit mois dans une résidence à vocation d’emploi (article L. 631-16-1 du code de la construction et de l’habitation). Ailleurs, la durée reste d’un à dix mois.

L’Agence Vantelle loue pour huit mois un studio meublé du onzième arrondissement à une apprentie : le bail porte le contrat d’apprentissage comme motif, et le loyer respecte le loyer de référence majoré des meublés parisiens. L’apprentissage se prolonge ; un avenant unique porte la durée à dix mois, et un séjour plus long demandera un bail meublé ordinaire. Un outil qui bloque un second avenant évite l’erreur, critère à vérifier parmi les logiciels de gestion locative professionnels ; les tâches que l’IA peut préparer en gestion figurent sur notre page IA et gestion locative.

Encadrement des loyers : que dit l’article 140 de la loi Elan ?

L’article 140 de la loi Elan organise un encadrement des loyers expérimental : dans les territoires délimités par décret à la demande d’une collectivité, le loyer de base d’un logement mis en location ne peut dépasser le loyer de référence majoré fixé chaque année par arrêté préfectoral. Prévue pour cinq ans, l’expérimentation a été portée à huit ans à compter de la publication de la loi par la loi n° 2022-217 du 21 février 2022 (article 85).

• Trois loyers de référence. Le préfet, en Île-de-France le préfet de région, fixe chaque année par arrêté, par catégorie de logement et par secteur, un loyer de référence égal au loyer médian de l’observatoire local des loyers, un loyer majoré supérieur de 20 % et un loyer minoré inférieur de 30 % (I et II). Pour les meublés, bail mobilité compris, une majoration par mètre carré s’y ajoute (IV).
• Le complément de loyer. Mentionné au bail, il rémunère une localisation ou un confort qui le justifie, ne s’ajoute qu’à un loyer de base égal au loyer de référence majoré et reste exclu en présence de défauts listés par la loi, dont des sanitaires sur le palier ou une classe énergétique F ou G (III, B).
• Le bail. Il précise le loyer de référence et le loyer de référence majoré. À défaut, le locataire peut mettre le bailleur en demeure dans le mois qui suit la prise d’effet du bail ; sans réponse dans le mois ou en cas de refus, il peut demander au juge une diminution du loyer dans les trois mois suivant la mise en demeure (V).
• La sanction. Après une mise en demeure restée sans effet, le préfet, en Île-de-France le préfet de région, peut infliger au bailleur une amende d’au plus 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale (VII). Depuis la loi n° 2022-217 (article 85), il peut déléguer ce pouvoir, à leur demande, notamment au président de l’intercommunalité compétente en matière d’habitat ou au maire de Paris. En juin 2025, la Ville de Paris se présentait comme la seule ville à exercer directement cette compétence.

Le décret n° 2019-315 du 12 avril 2019 a mis le dispositif en place sur tout le territoire de la ville de Paris ; d’autres territoires l’appliquent par leur propre décret. Les mentions de l’annonce sont détaillées dans notre article sur les mentions obligatoires d’une annonce immobilière. L’expérimentation prendra fin en novembre 2026, huit ans après la publication au Journal officiel du 24 novembre 2018, sauf loi nouvelle : pour un bail signé à l’automne 2026, relisez l’article 140 dans sa version du jour.

Location saisonnière : que change la loi Elan pour les meublés de tourisme ?

Par son article 145, la loi Elan a imposé au loueur lui-même le plafond de 120 jours par an pour la location en meublé de tourisme de sa résidence principale, dans les communes qui enregistraient les déclarations (article L. 324-1-1 du code du tourisme), et a puni d’amendes civiles les manquements des loueurs et des intermédiaires (articles L. 324-1-1 et L. 324-2-1). L’intermédiaire, agence comprise, devait déjà publier le numéro de déclaration dans ses annonces et veiller à ce plafond depuis la loi n° 2016-1321 du 7 octobre 2016 pour une République numérique (article 51). La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 a depuis refondu ces articles ; dans leur version en vigueur depuis le 20 mai 2026 :

• tout loueur déclare son meublé de tourisme auprès d’un téléservice national, qui délivre un numéro de déclaration (article L. 324-1-1, III) ;
• la résidence principale ne se loue pas plus de 120 jours par année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure, et la commune peut abaisser ce plafond jusqu’à 90 jours par délibération motivée (IV) ;
• le défaut de déclaration expose à une amende administrative d’au plus 10 000 €, le dépassement du plafond à une amende civile d’au plus 15 000 € (V).

L’agence qui s’entremet informe le loueur de ses obligations, obtient de lui avant toute publication une déclaration sur l’honneur indiquant si le logement est sa résidence principale et son numéro de déclaration, puis publie ce numéro dans chaque annonce (article L. 324-2-1). Le manquement expose à une amende civile d’au plus 12 500 € par meublé. Exercée de manière habituelle, la location saisonnière du bien d’autrui reste une opération de la loi Hoguet (article 1er), qui exige la carte. Voir notre article sur l’agent IA de conciergerie Airbnb et ses règles.

Loi Elan et copropriété : que change l’article 209 pour vendre un lot ?

L’article 209 de la loi Elan a créé les articles 6-2 à 6-4 de la loi du 10 juillet 1965, qui définissent les parties communes spéciales et les parties communes à jouissance privative, et subordonnent leur existence à leur mention expresse dans le règlement de copropriété. Dans leur rédaction issue de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 (article 5), en vigueur depuis le 1er juin 2020, les premières sont affectées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires, les secondes à l’usage ou à l’utilité exclusifs d’un lot. Le droit de jouissance privative reste accessoire au lot : un jardin en jouissance privative appartient indivisément à tous les copropriétaires.

Depuis la loi n° 2022-217 du 21 février 2022 (article 89), cette exigence de mention ne vaut que pour les immeubles mis en copropriété après le 1er juillet 2022. Dans les immeubles plus anciens, le syndicat inscrit la question à l’ordre du jour de chaque assemblée générale, et l’absence de mention reste sans conséquence sur l’existence de ces parties communes. La loi Elan a aussi créé le lot transitoire, formé d’un droit de construire précisément défini et d’une quote-part de parties communes (article 206). La loi de 2022 lui applique la même date : ses règles visent les immeubles mis en copropriété après le 1er juillet 2022 et, dans les plus anciens, l’absence de mention du lot reste sans conséquence sur son existence. La loi Elan a enfin ouvert la visioconférence et le vote par correspondance en assemblée (article 211), et habilité le Gouvernement à réformer la copropriété (article 215), ce qu’a fait l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019.

L’Agence Vantelle prend le mandat d’un rez-de-jardin dans un immeuble parisien des années 1930. Le vendeur parle d’un « jardin privatif », le règlement ne cite que le lot et ses tantièmes. La négociatrice demande au syndic les procès-verbaux d’assemblée et au vendeur son titre, puis écrit « jardin en jouissance privative » seulement si une pièce établit ce droit. Le point se règle avant le compromis ; découvert après, il passe par un avenant au compromis de vente. Les pièces à réunir sont listées dans notre article sur le dossier de vente immobilier.

Étude de sol : que prévoit la loi Elan pour vendre un terrain ?

Depuis la loi Elan (article 68), le vendeur d’un terrain non bâti constructible situé en zone d’exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles fournit une étude géotechnique préalable, annexée à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique. L’obligation figure à l’article L. 132-5 du code de la construction et de l’habitation depuis la recodification de l’ordonnance n° 2020-71 du 29 janvier 2020, entrée en vigueur le 1er juillet 2021, et ne vise pas les secteurs où les règles d’urbanisme interdisent les maisons individuelles.

• Les zones. La carte de l’arrêté du 22 juillet 2020 sera remplacée par celle de l’arrêté du 9 janvier 2026 (Journal officiel du 31 janvier 2026) pour les promesses, les actes de vente et les contrats de construction conclus à compter du 1er juillet 2026. Elle se consulte sur Géorisques (article 2 de l’arrêté).
• Le contenu. Une première identification des risques géotechniques du site et les principes généraux de construction (article R. 132-4).
• La validité. Trente ans, sans remaniement du sol (article R. 132-6).

Pour un terrain de grande couronne mis en vente en juin 2026 et promis en juillet, la zone se vérifie sur la nouvelle carte, et l’étude se demande au vendeur dès le mandat.

Deux autres articles touchent la vente et la location. L’article 179 a rendu le diagnostic de performance énergétique opposable, au plus tard le 1er juillet 2021 : seules ses recommandations gardent une valeur indicative (article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation, article 3-3 de la loi de 1989). Contrôlez-le dès le mandat, comme l’explique notre article sur le nouveau DPE et les annonces à mettre à jour. L’article 142 exige un logement « exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites » (article 6 de la loi de 1989) : le bailleur doit donc remettre un logement sans punaises de lit.

Loi Elan en 2026 : quelles mesures ont changé depuis 2018 ?

En 2026, la loi Elan reste en vigueur, mais au 12 juin 2026 la plupart de ses mesures utiles en agence obéissent à une rédaction postérieure à 2018. Le tableau en retient huit, avec le texte qui les a modifiées.

Un résumé daté de 2018 ne suffit donc plus pour rédiger un bail ou une annonce. La veille tient en trois gestes :

1. lire chaque article sur Légifrance dans sa version du jour, avec le dernier texte qui l’a modifié ;
2. lister les articles qui fondent vos modèles de mandat, de bail et d’annonce, et les relire à chaque échéance connue, comme le 1er juillet 2026 pour la carte des argiles ;
3. dater chaque modèle avec la version des textes sur laquelle il repose.

Un agent IA peut tenir cette veille : chaque semaine, il relève la version des articles de votre liste, signale ceux qui ont changé et prépare pour la direction les clauses à revoir, sans modifier lui-même aucun modèle. Kappn Agency construit ce type d’agent dans le dashboard qui automatise les tâches de l’agence, sur devis, audit inclus, avec une maintenance en option à 149 € HT par mois. Le simulateur d’agents IA pour agence immobilière en compose une première liste adaptée à votre organisation.

Florian Berthoud

Fondateur de Kappn Agency · 10 ans dans l’immobilier de luxe à Paris