Étiquette DPE : classes A à G, seuils et double étiquette

L’étiquette DPE classe un logement de A à G sur deux échelles, l’énergie primaire consommée et les gaz à effet de serre émis, et retient la plus mauvaise des deux lettres : au-dessus de 40 m² et sous 800 m d’altitude, un logement est classé A sous 70 kWh par m² et par an et 6 kg éq. CO₂, et G dès 420 kWh ou 100 kg (annexe 5 de l’arrêté du 31 mars 2021). Les logements de 40 m² ou moins, et ceux situés au-dessus de 800 m dans trois zones climatiques, ont leurs propres seuils. La lettre obtenue s’affiche dans chaque annonce, fixe le calendrier de location du bien et rend l’audit énergétique obligatoire à la vente d’une maison classée E, F ou G en métropole.

Les seuils cités sont recopiés de l’annexe 5 dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er juillet 2024, et chaque exemple de l’Agence Vantelle, agence fictive, est calculé sur ses tableaux. Les autres pièces du dossier sont présentées dans notre guide des diagnostics et de l’estimation immobilière.

Qu’est-ce que l’étiquette DPE et que mesure-t-elle ?

L’étiquette DPE, ou étiquette du diagnostic de performance énergétique, classe le logement de A à G sur l’échelle énergie, en kilowattheures d’énergie primaire par mètre carré et par an (kWh/m²/an), et sur l’échelle climat, en kilogrammes équivalent CO₂ par mètre carré et par an. Les deux échelles portent sur cinq usages : chauffage, refroidissement, eau chaude sanitaire, éclairage et auxiliaires (article R. 126-16 du code de la construction et de l’habitation, points e et f). L’électroménager et les appareils électroniques restent hors du calcul, rappelle le guide « Comprendre mon DPE » du ministère.

Les sept catégories viennent de l’article L. 173-1-1, créé par la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite Climat et résilience : logements « extrêmement performants » en A, « très performants » en B, « assez performants » en C, « assez peu performants » en D, « peu performants » en E, « très peu performants » en F et « extrêmement peu performants » en G. Les seuils sont fixés par l’annexe 5 de l’arrêté du 31 mars 2021 relatif au DPE des logements en France métropolitaine.

L’annexe fixe aussi l’aspect des étiquettes. L’étiquette énergie va du vert foncé (A) au rouge (G) ; pour un logement classé F ou G, elle porte un pictogramme et le libellé « Passoire énergétique ». L’étiquette climat, appelée aussi étiquette GES ou étiquette CO₂, va du bleu clair (A) au bleu foncé (G). La consommation et les émissions sont inscrites à côté de la lettre énergie, comme sur l’annonce type du ministère.

Lisez donc d’abord la lettre de l’étiquette énergie, qui donne la classe du logement ; l’étiquette climat montre si les émissions pèsent dans ce classement. Les locaux autres que d’habitation relèvent d’autres textes, dont l’arrêté du 15 septembre 2006 pour leur vente.

Quels sont les seuils des classes DPE de A à G ?

Les seuils des classes DPE, fixés par l’annexe 5 de l’arrêté du 31 mars 2021, vont de moins de 70 kWh/m²/an et 6 kg éq. CO₂/m²/an pour la classe A à 420 kWh ou 100 kg et plus pour la classe G. Ils valent pour un logement de plus de 40 m² de surface de référence situé sous 800 mètres d’altitude. Les deux valeurs sont arrondies à l’entier inférieur avant la comparaison.

Chaque colonne donne sa propre lettre : 180 kWh, c’est déjà D sur l’énergie, puisque C s’arrête à 179 ; 50 kg, c’est déjà E sur les émissions. La classe du logement retient la plus mauvaise des deux.

Comment fonctionne la double étiquette énergie et GES du DPE ?

La double étiquette du DPE classe le logement à la plus mauvaise des deux lettres obtenues séparément avec la consommation d’énergie et avec les émissions de gaz à effet de serre (GES) : un logement sobre en kilowattheures mais chauffé au fioul peut finir en F. L’annexe 5 l’écrit sous forme de règle : un logement est en B si sa consommation se situe dans la tranche B et ses émissions sous la borne haute de B, ou l’inverse ; il est en G dès que l’une des deux valeurs atteint la borne de G. On parle de « double seuil ».

Le « GES » désigne l’étiquette climat, qui classe les seules émissions (point 2.2 de l’annexe). Trois biens de l’Agence Vantelle montrent la règle :

1. Un pavillon de 110 m² chauffé au fioul. 240 kWh et 72 kg : D sur l’énergie, F sur les émissions. Classé F, étiquette climat F. Les émissions commandent.
2. Un appartement de 62 m² tout électrique. 268 kWh et 9 kg : E sur l’énergie, B sur les émissions. Classé E, étiquette climat B. L’énergie commande.
3. Une maison de 120 m² chauffée au gaz. 175 kWh et 35 kg : C sur l’énergie, D sur les émissions. Classée D ; avec 6 kg d’émissions en moins, elle passerait en C.

L’arrêté du 13 août 2025 a abaissé de 2,3 à 1,9, au 1er janvier 2026, le facteur de conversion de l’électricité en énergie primaire. Ce facteur agit sur la colonne énergie : l’appartement électrique peut y gagner une lettre, le pavillon au fioul garde la sienne, fixée par ses émissions. Les seuils, eux, n’ont pas changé au 1er janvier 2026 : seule l’annexe 3, celle des facteurs de conversion, a été remplacée, et l’annexe 5 garde sa rédaction du 1er juillet 2024. Pour un DPE établi avant le 1er janvier 2026 et encore valable, l’Ademe délivre une attestation de nouvelle étiquette, qui remplace l’étiquette initiale jusqu’à la fin de validité du diagnostic ; sans attestation, le DPE initial reste valable. Les effets sur un portefeuille de mandats sont détaillés dans notre article sur le nouveau calcul du DPE au 1er janvier 2026.

Quels seuils DPE pour un logement de moins de 40 m² ?

Depuis le 1er juillet 2024, un logement de 40 m² ou moins de surface de référence a ses propres seuils, plus élevés, donnés mètre carré par mètre carré de 8 à 40 m² par l’annexe 5, modifiée par l’arrêté du 25 mars 2024 ; entre deux lignes, le seuil se calcule par interpolation linéaire. À 20 m², la classe E commence à 300 kWh ou 54 kg, la classe F à 385 kWh ou 74 kg et la classe G à 476 kWh ou 104 kg.

Extrait sous 800 mètres d’altitude, en valeurs par m² et par an ; l’annexe donne aussi les seuils de A à D. La surface de référence est celle de l’article R. 156-1 du code de la construction et de l’habitation, augmentée des vérandas chauffées et des locaux chauffés d’au moins 1,80 m sous plafond (article 2 de l’arrêté du 31 mars 2021) : comparez-la à la surface annoncée avant de lire la grille.

L’Agence Vantelle prend en mandat un studio de 18 m² dont le DPE, établi en mars 2023, indique 380 kWh et 20 kg. La grille générale le plaçait en F. À 18 m², la classe F ne commence qu’à 397 kWh : le studio est en E, et en C sur les émissions. Son DPE ayant été établi entre le 1er juillet 2021 et le 1er juillet 2024, le propriétaire peut télécharger une attestation de nouvelle étiquette (article 3 de l’arrêté du 25 mars 2024), gratuite selon le ministère ; l’annonce reprend alors la classe E.

Quels seuils DPE au-dessus de 800 mètres d’altitude ?

Au-dessus de 800 mètres, dans les zones climatiques H1b, H1c et H2d de la méthode 3CL-DPE 2021, seules les bornes hautes de E et de F changent : au-delà de 40 m², la classe F commence à 390 kWh ou 80 kg au lieu de 330 kWh ou 70 kg, et la classe G à 500 kWh ou 110 kg au lieu de 420 kWh ou 100 kg. Un chalet de 95 m² à 1 000 mètres, en zone H1c, à 370 kWh et 60 kg serait en F sous 800 mètres ; à son altitude, il est en E.

Comment afficher l’étiquette DPE dans une annonce immobilière ?

Toute annonce de vente ou de location d’un bien soumis au DPE affiche ses classes énergie et climat : en lettres précédées des mots « classe énergie » et « classe climat » dans la presse écrite, de façon lisible et en couleur en vitrine et sur internet (articles L. 126-33, R. 126-21 et R. 126-22). L’obligation vaut pour l’agence comme pour le particulier, y compris sur une plateforme numérique. Elle se décline en cinq règles.

1. Presse écrite. Les deux lettres, en majuscules et d’une taille au moins égale à celle du texte, précédées de « classe énergie » et « classe climat » (R. 126-21) : « classe énergie E, classe climat B ».
2. Vitrine, site de l’agence, portails. Les deux classements, lisibles et en couleur (R. 126-22). Une note du ministère chargé du logement du 20 décembre 2021 demande en ligne des étiquettes d’au moins 180 × 180 pixels ; le décret, lui, ne fixe aucune dimension.
3. Dépenses d’énergie. Pour un logement, le montant des dépenses théoriques annuelles, en caractères au moins égaux à ceux du texte, précédé de « Montant estimé des dépenses annuelles d’énergie pour un usage standard : » et précisant l’année de référence des prix de l’énergie retenus pour l’estimation (R. 126-23). Pour un DPE établi depuis le 1er juillet 2021, la note indique que ce montant prend la forme de la fourchette inscrite en première page du DPE.
4. Logements classés F ou G. La mention « Logement à consommation énergétique excessive : classe F. » ou « classe G. », d’une taille au moins égale à celle du texte (R. 126-24 et arrêté du 22 décembre 2021). À compter du 1er janvier 2028, l’annonce d’un logement hors des classes A à E devra aussi mentionner le non-respect de l’obligation de l’article L. 173-2.
5. Exception. Ces règles ne s’appliquent pas à la vente d’un immeuble à construire (R. 126-25), dont le DPE n’est établi qu’à l’achèvement, précise la note.

Un professionnel qui manque à ces règles encourt une amende administrative d’au plus 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale ; un particulier, d’au plus 3 000 € après mise en demeure (article L. 126-33). Selon la note, ces sanctions ne visent pas la mention « Logement à consommation énergétique excessive ».

Pour le pavillon au fioul, l’annonce en ligne de l’Agence Vantelle porte les deux étiquettes F, la mention « Logement à consommation énergétique excessive : classe F. » et la fourchette de dépenses datée ; dans l’hebdomadaire local, elle écrit « classe énergie F, classe climat F », avec la même mention et le montant estimé des dépenses d’énergie. Les sept variantes de chaque étiquette se téléchargent aux formats PNG et SVG sur le site du ministère chargé de la construction (annexe 5) : partez de ces fichiers plutôt que d’une capture du rapport.

Les autres mentions, honoraires, copropriété ou risques, figurent dans notre article sur la liste des mentions obligatoires d’une annonce immobilière. L’affiche du bien suit les mêmes règles : voyez la vitrine d’une agence immobilière. Vérifiez aussi le flux envoyé aux portails, sujet de notre article sur la multidiffusion des annonces immobilières. Selon les accès qu’ouvre votre logiciel de transaction, un agent IA peut comparer chaque annonce au DPE du dossier avant diffusion et signaler les écarts au négociateur : c’est l’un des contrôles que nous pouvons construire dans le dashboard d’agents IA pour agence immobilière.

Quelle classe DPE pour louer un logement, et jusqu’à quand ?

En France métropolitaine, un logement doit être classé au moins F depuis le 1er janvier 2025 pour être décent, au moins E à compter du 1er janvier 2028 et au moins D à compter du 1er janvier 2034 (article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3 bis du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002). Selon le ministère, chaque échéance vaut pour les baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à compter de sa date : un bail en cours n’y est soumis qu’à son renouvellement ou à sa reconduction, et les locations saisonnières en sont exclues. Un logement G n’est donc plus décent pour un tel bail depuis le 1er janvier 2025 ; un logement F le restera jusqu’au 31 décembre 2027, un logement E jusqu’au 31 décembre 2033. En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, la classe F sera exigée à compter du 1er janvier 2028 et la classe E à compter du 1er janvier 2031.

Le texte ne parle pas d’interdiction de louer : il range le logement parmi les logements non décents ; or l’article 6 oblige le bailleur à remettre un logement décent. Du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2024, le critère métropolitain était une consommation inférieure à 450 kWh d’énergie finale par m² de surface habitable et par an (article 3 bis du décret n° 2002-120, version du 1er mars 2023) ; la classe F l’a remplacé.

Les loyers des logements du parc privé classés F ou G sont gelés. En métropole, la règle vaut pour les baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis août 2022, un an après la publication de la loi n° 2021-1104, et dans les cinq départements d’outre-mer pour ceux conclus, renouvelés ou reconduits après le 1er juillet 2024. Le loyer ne peut plus augmenter à la relocation, au renouvellement ni par la révision annuelle, et les meublés touristiques ne sont pas concernés (article 159 de cette loi ; page du ministère sur le gel des loyers).

L’article L. 173-2 fixe en outre, à compter du 1er janvier 2028, un niveau de performance compris entre les classes A et E pour les bâtiments d’habitation, sauf contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales, ou coût manifestement disproportionné ; l’échéance est reportée au 1er janvier 2033 pour les copropriétés en difficulté qu’il énumère, comme celles sous plan de sauvegarde. Pour un gestionnaire, ces échéances se suivent lot par lot, avec la classe et la date de chaque DPE dans son logiciel de gestion locative professionnel.

Faut-il un audit énergétique pour vendre un bien classé E, F ou G ?

Oui pour une maison ou un immeuble en monopropriété. En France métropolitaine, l’audit énergétique est exigé à la vente d’un bâtiment d’habitation comprenant un seul logement, ou plusieurs logements hors copropriété, classé F ou G depuis le 1er avril 2023, E depuis le 1er janvier 2025 et D à compter du 1er janvier 2034 ; la date qui compte est celle de la promesse de vente ou, à défaut, de l’acte de vente (article L. 126-28-1 ; décret n° 2022-780 du 4 mai 2022, article 3). Dans les cinq départements d’outre-mer, il l’est pour les classes F et G depuis le 1er juillet 2024 et le sera pour la classe E à compter du 1er janvier 2028 (loi n° 2021-1104, article 158, VIII). Il rejoint le dossier de diagnostic technique ; son auteur ne doit avoir aucun lien de nature à nuire à son impartialité envers le propriétaire ou le mandataire qui fait appel à lui. Le cas des immeubles en copropriété est traité dans notre article sur l’audit énergétique et le DPE collectif en copropriété.

Comment lire un DPE et vérifier son étiquette ?

Pour lire un DPE, partez du numéro d’identification Ademe en première page, relevez les deux valeurs, kWh et kg, qui fixent les deux lettres, puis contrôlez le document sur l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe. La première page porte l’étiquette et la fourchette des dépenses, les suivantes le détail du calcul et les travaux recommandés. Six contrôles précèdent l’affichage :

1. Le numéro. Chaque DPE porte un numéro d’identification de treize caractères attribué par l’Ademe ; sans lui, le DPE n’est pas valable, selon le ministère. Saisissez-le dans la rubrique « Trouver un DPE » de l’Observatoire ; s’il reste introuvable, le guide du ministère conseille de recontacter le diagnostiqueur.
2. Le QR code. Les DPE établis depuis le 1er septembre 2025 portent en première page un QR code menant à la page du diagnostic sur le site de l’Ademe ; un DPE antérieur n’en a pas et reste valable jusqu’à sa date de fin. Depuis le 1er octobre 2025, les logiciels validés n’affichent les étiquettes qu’une fois le DPE transmis à l’Ademe (arrêté du 16 juin 2025).
3. La date. Le DPE vaut dix ans (article D. 126-19). Ceux établis entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ont expiré le 31 décembre 2022, ceux du 1er janvier 2018 au 30 juin 2021 le 31 décembre 2024 : tout DPE encore valable applique donc la double étiquette.
4. La surface. Comparez la surface du DPE à celle du mandat, comme le recommande le guide du ministère : sous 40 m², quelques mètres carrés déplacent les seuils.
5. Les énergies. Vérifiez que les sources d’énergie inscrites sont celles du logement : un chauffage mal identifié change les émissions, parfois la lettre.
6. L’attestation. Pour une petite surface diagnostiquée avant le 1er juillet 2024, ou un DPE antérieur au 1er janvier 2026 dans un logement qui consomme de l’électricité, cherchez sur l’Observatoire une attestation de nouvelle étiquette : si elle existe, elle donne la lettre à afficher.

Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est « pleinement opposable », écrit le ministère ; l’article L. 271-4 met à part les recommandations qui l’accompagnent, dont l’acquéreur ne peut se prévaloir contre le propriétaire. La durée de vie de chaque pièce figure dans notre tableau de la durée de validité des diagnostics immobiliers, et les documents à demander au vendeur dans la check-list du dossier de vente immobilier, où le DPE voisine avec l’état des risques établi sur Géorisques.

Un logement classé E au DPE, est-ce bien ou pas ?

Un logement classé E se situe au cinquième rang sur sept, parmi les logements « peu performants » de l’article L. 173-1-1 : son étiquette ne porte aucun pictogramme de passoire et, en métropole, il reste décent à la location jusqu’au 31 décembre 2033 tandis que sa vente exige un audit énergétique s’il s’agit d’une maison ou d’un immeuble hors copropriété. La lettre ne dit rien de la distance au seuil : 252 kWh et 328 kWh donnent tous deux un E.

Face à un client, présentez la lettre comme un fait daté, rattachez-la aux échéances qui le concernent et laissez le prix à l’estimation. Trois rendez-vous de l’Agence Vantelle :

• Le vendeur du pavillon au fioul, classé F. La maison est F par ses émissions : l’attestation de 2026 n’y changera rien. Le négociateur rappelle l’audit, la mention « classe F. » et l’échéance de 2028 pour un acquéreur investisseur.
• La bailleresse du studio de 18 m², passé en E. Le studio reste décent jusqu’au 31 décembre 2033 en l’état des textes, et le gel des loyers, réservé aux logements F et G, ne le vise plus ; l’agence l’invite à programmer ses travaux sur ce délai et à consulter un conseiller France Rénov’, gratuit et indépendant selon le guide du ministère.
• L’acquéreur qui demande « classe E, bien ou pas ? ». Le négociateur lui montre les deux valeurs, l’écart avec le seuil de F et le calendrier de location.

Pour un logement classé G, la question devient « que faire ? ». Il se vend en l’état, avec l’audit s’il s’agit d’une maison et la mention « classe G. » dans l’annonce, mais, en métropole, il n’est plus décent pour un bail conclu, renouvelé ou reconduit depuis le 1er janvier 2025. Hors attestation, seul un nouveau DPE peut changer sa lettre, par exemple après des travaux.

Gardez la lettre hors de toute formule de prix : un logiciel d’estimation immobilière et un avis de valeur écrit et motivé partent des ventes comparables, et l’étiquette s’y lit comme une caractéristique du bien. Reportez la lettre, les deux valeurs, la date du DPE et l’attestation éventuelle sur la fiche descriptive du bien, que l’annonce reprendra. Pour savoir quels contrôles confier à des agents IA, le simulateur qui compose vos agents IA donne une première réponse.

Florian Berthoud

Fondateur de Kappn Agency · 10 ans dans l’immobilier de luxe à Paris