DVF gouv : où consulter les ventes immobilières et comment les lire

DVF gouv désigne la base des Demandes de valeurs foncières, publiée gratuitement par la direction générale des Finances publiques (DGFiP) sur data.gouv.fr, qui recense les ventes immobilières des cinq dernières années avec leur prix, leur date, leur adresse et la surface des biens, hors Alsace, Moselle et Mayotte. Vous la consultez sur une carte, à l’adresse explore.data.gouv.fr/immobilier, ou vous téléchargez ses fichiers pour faire vos propres calculs. Au 25 juin 2026, la dernière mise à jour, datée par la DGFiP du 7 avril 2026, restitue les mutations publiées avant le 31 décembre 2025 : aucune vente signée en 2026 n’y figure encore.

Fil rouge de cette page : un négociateur de l’Agence Vantelle, agence fictive installée à Paris, prépare l’estimation d’un trois-pièces puis l’entretien de baisse de prix d’un autre mandat, en parlant de médiane, d’écart et de nombre de ventes.

Qu’est-ce que DVF gouv, la base des Demandes de valeurs foncières ?

DVF, pour « Demandes de valeurs foncières », est la base publique des mutations à titre onéreux que la DGFiP met gratuitement à disposition sur data.gouv.fr : ventes, ventes en l’état futur d’achèvement, ventes de terrains à bâtir, adjudications, expropriations et échanges publiés au fichier immobilier au cours des cinq dernières années. On la cherche aussi sous les noms « DVF immo » ou « DVF Etalab ».

L’article L. 112 A du livre des procédures fiscales, créé par l’article 13 de la loi n° 2018-727 du 10 août 2018, dite loi ESSOC, oblige l’administration fiscale à rendre ces valeurs foncières « librement accessibles au public, sous forme électronique », pour « concourir à la transparence des marchés fonciers et immobiliers ». Le décret n° 2018-1350 du 28 décembre 2018 a créé les articles R* 112 A-1 à R* 112 A-3 : gratuité, liste fermée des informations, fichier téléchargeable, mise à jour semestrielle, règles de réutilisation.

Les données viennent de la base nationale des données patrimoniales de la DGFiP, nourrie par ses applications du cadastre (Majic) et de la publicité foncière (Fidji) : une vente n’entre dans DVF qu’après la publication de l’acte. Le descriptif rédigé par le notaire n’est pas repris, sauf la surface Carrez quand l’acte la mentionne.

Donations et successions n’y figurent jamais. Le jeu est publié sous Licence Ouverte 2.0 ; le nom « DVF Etalab » vient de l’application de visualisation app.dvf.etalab.gouv.fr, développée par Etalab quand la DGFiP a ouvert la base, en avril 2019. Le Cerema et la DGALN diffusent aussi « DVF+ open-data », version géolocalisée où chaque ligne de la table des mutations correspond à une transaction. Pour situer DVF parmi les outils d’estimation, à côté des diagnostics, ouvrez le guide des diagnostics et de l’estimation immobilière.

Où consulter DVF : app.dvf.etalab.gouv.fr ou explore.data.gouv.fr ?

La consultation gratuite se fait sur explore.data.gouv.fr/immobilier, l’« Explorateur de données de valeurs foncières » de l’équipe data.gouv.fr ; l’ancienne application app.dvf.etalab.gouv.fr reste en ligne, mais un bandeau « Cette application fait peau neuve ! » y renvoie vers ce nouvel outil.

L’explorateur descend de la France entière à la commune, à la section cadastrale puis à la parcelle. Jusqu’à la commune, il affiche le nombre de ventes et le prix de vente médian au m² sur cinq ans, avec son évolution et sa distribution, par type de biens : appartements et maisons, appartements, maisons ou locaux. Ce prix au m² divise la valeur foncière par la surface au sol. La section montre les parcelles vendues, la parcelle la liste des mutations. On cherche par adresse ou par référence cadastrale.

Sur une parcelle s’ajoutent les résultats DPE des bâtiments, tirés de la base nationale des bâtiments du CSTB, et la fiche du registre d’immatriculation des copropriétés de l’ANAH (lots, représentant légal, arrêtés en cours). Ils renseignent sur l’immeuble sans remplacer le diagnostic du logement vendu : voyez comment lire l’étiquette DPE d’un logement. Des liens mènent aussi vers Géorisques, où vous pouvez établir l’état des risques d’un bien, et vers le Géoportail de l’urbanisme.

Pour calculer, téléchargez les fichiers. Ceux de la DGFiP, un par millésime, sont des fichiers texte volumineux aux colonnes séparées par une barre verticale. Le jeu « Demandes de valeurs foncières géolocalisées », dérivé par data.gouv.fr, donne les mêmes ventes en CSV, par département ou par commune, avec les coordonnées de chaque parcelle. Vous pouvez aussi retrouver le jeu DVF depuis Claude avec le serveur MCP expérimental de data.gouv.fr, présenté en février 2026 : il cherche les jeux de données publics et en liste les fichiers, et data.gouv.fr prévient que les réponses d’un modèle peuvent être incomplètes ou erronées. L’ancienne application exporte en CSV les mutations d’une section.

Comment connaître l’historique des ventes immobilières d’une adresse ?

Saisissez l’adresse dans la barre « Rechercher une adresse » d’explore.data.gouv.fr/immobilier, descendez jusqu’à la parcelle, puis lisez la liste des mutations qui s’y rattachent, avec leur date, leur nature, leur prix et les biens vendus. Dans DVF, tout part du cadastre : l’historique des ventes d’une adresse, donc le prix de vente d’une maison vendue, se lit sur sa parcelle.

1. Chercher. Tapez l’adresse ou, si vous la connaissez, la référence cadastrale dans la recherche par parcelle.
2. Descendre à la section. Seules les parcelles qui ont fait l’objet d’au moins une mutation ces cinq dernières années sont cliquables.
3. Ouvrir la parcelle. Chaque mutation regroupe sa nature, son prix, l’adresse, la date et les biens vendus (maison, appartement, dépendance, local ou terrain) avec leur surface.
4. Repérer les ventes sur plusieurs parcelles. Une mention liste les parcelles complémentaires : le prix couvre l’ensemble.
5. Remonter d’un niveau pour comparer avec les autres parcelles de la section.

Si la parcelle reste muette, plusieurs causes sont possibles : la vente est trop récente pour figurer dans la dernière mise à jour ; la remontée des données est lente, si bien qu’une partie des ventes de l’année passée et quelques ventes plus anciennes manquent encore, selon la FAQ de l’explorateur ; la commune a fusionné et le changement n’est pas encore intégré ; le cadastre de la commune n’est pas vectorisé ; le bien se trouve dans le Bas-Rhin, le Haut-Rhin, la Moselle ou à Mayotte.

DVF ne remonte pas au-delà de cinq ans. Pour une vente plus ancienne, la DGFiP renvoie au service de la publicité foncière du lieu du bien, qui délivre sur formulaire, contre des frais, les renseignements sur la situation juridique des immeubles, dont le prix des ventes successives selon service-public.gouv.fr.

Avant une visite, le négociateur de l’Agence Vantelle ouvre la parcelle de l’immeuble : quatre ventes d’appartements en cinq ans, dont une avec une cave listée comme dépendance. Il les reporte, datées, dans sa fiche de visite.

Le prix DVF est-il net vendeur ?

En partie seulement : selon la notice descriptive de la DGFiP, la valeur foncière exclut les frais de notaire, le mobilier dont la valeur est stipulée dans l’acte et les honoraires d’agence à la charge de l’acquéreur, mais elle inclut les honoraires stipulés à la charge du vendeur et l’éventuelle TVA. Quand l’acte met les honoraires à la charge de l’acquéreur, le prix DVF correspond au net vendeur ; quand ils sont à la charge du vendeur, il les comprend. DVF ne précise pas qui a payé les honoraires : tenez compte de cet écart possible entre deux ventes.

Les champs d’une ligne DVF, un par un

1. Date de mutation : la date de signature de l’acte.
2. Nature de mutation : vente, vente en l’état futur d’achèvement, vente de terrain à bâtir, adjudication, expropriation ou échange.
3. Valeur foncière : le prix déclaré, un par disposition.
4. Adresse : numéro, indice de répétition, type et libellé de la voie, code postal et commune.
5. Références cadastrales : commune, section, numéro de plan et, le cas échéant, volume.
6. Lots : les cinq premiers lots de copropriété, avec leur surface Carrez quand l’acte la donne, puis le nombre total de lots.
7. Type de local : 1 pour une maison, 2 pour un appartement, 3 pour une dépendance isolée, 4 pour un local industriel et commercial ou assimilé.
8. Surface réelle bâtie : la surface mesurée au sol entre les murs ou séparations, arrondie au m² inférieur, sans les dépendances.
9. Nombre de pièces principales : cuisines, salles d’eau et dépendances exclues.
10. Nature de culture et surface du terrain pour la part non bâtie.

Le nom des parties, l’étage, l’état, l’exposition et le loyer n’y figurent pas : la base s’en tient à la liste fermée de l’article R* 112 A-1. Pour estimer un loyer de marché, il faut donc d’autres sources.

Surface réelle bâtie ou surface habitable ?

L’explorateur affiche la surface réelle bâtie, notion fiscale distincte de la surface Carrez et de la surface habitable ; sa FAQ dit la Carrez du fichier « remplie sporadiquement et sans valeur légale ». La surface réelle est la dernière déclarée aux services fonciers avant la vente : un logement agrandi sans déclaration foncière garde son ancienne surface. Le prix au m² change donc selon la surface retenue.

Quand a lieu la mise à jour de DVF gouv ?

DVF se met à jour deux fois par an, en avril et en octobre : la livraison d’avril restitue les mutations publiées par un service de publicité foncière avant le 31 décembre de l’année précédente, soit dix semestres, et celle d’octobre les mutations publiées avant le 30 juin de l’année en cours, soit onze semestres. Chaque livraison remplace la totalité des fichiers et peut ajouter des ventes dans tous les millésimes. Exemple de la DGFiP : une transaction enregistrée le 28 août 2019 figure en principe dans le fichier d’avril 2020.

Au 25 juin 2026, la version géolocalisée a intégré la livraison d’avril le 20 avril 2026, et l’explorateur affiche « Dernière mise à jour des données : avril 2026 ». Le millésime 2025 reste incomplet : selon la DGFiP, toutes ses mutations ne sont pas encore enregistrées, et l’explorateur prévient qu’il manque une partie des données de l’année passée.

Pourquoi DVF n’est-il pas à jour ? Entre la signature, la publication de l’acte et la livraison semestrielle, des mois passent : une vente signée en janvier 2026 apparaîtra au mieux en octobre 2026, si son acte est publié avant le 30 juin 2026.

Pourquoi DVF ne fonctionne-t-il pas en Alsace et en Moselle ?

Les mutations du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle relèvent du livre foncier de droit local et ne sont pas versées dans la base nationale des données patrimoniales de la DGFiP : DVF ne les contient donc pas. Mayotte est également absente, tandis que les autres départements et régions d’outre-mer sont couverts.

Selon la FAQ de l’explorateur, les données de l’ancienne Alsace-Moselle, tenues au livre foncier, « ne sont actuellement pas ouvertes », et Patrim ne couvre pas davantage ces départements, selon service-public.gouv.fr.

Sur ces secteurs, l’agent s’appuie sur ses propres ventes, sur celles que des confrères acceptent de partager et, pour l’historique d’un immeuble, sur le livre foncier, qui y tient lieu de service de la publicité foncière. Ailleurs, une carte vide relève des causes listées plus haut.

DVF est-il fiable pour estimer un bien ?

Oui pour le prix réellement déclaré dans un acte publié, à condition de traiter sept limites avant d’en tirer une médiane.

1. Le décalage. Au 25 juin 2026, aucune mutation publiée après le 31 décembre 2025, et un millésime 2025 incomplet. Sur un marché qui bouge, complétez par vos ventes récentes.
2. Une vente sur plusieurs lignes. Une disposition occupe une ligne par local et par nature de culture (n locaux bâtis sur un terrain de p natures de culture donnent n × p lignes), prix répété sur chacune : un appartement vendu avec sa cave, ou une maison sur un terrain à la fois sol et jardin, compte plusieurs fois si vous ne regroupez pas. Dans la version géolocalisée, regroupez par id_mutation, identifiant que data.gouv.fr dit « non stable » et qui sert seulement à grouper les lignes.
3. Les lots au-delà du cinquième. Ils ne sont pas restitués : une vente de nombreux lots se lit mal.
4. La surface déclarée. C’est la dernière connue des services fonciers, parfois ancienne.
5. L’état du bien. Rien sur l’étage, l’exposition, la vue, les travaux ou l’état des parties communes.
6. Les ventes hors marché. Adjudications, expropriations, échanges, ventes en bloc et biens atypiques faussent la médiane ; un prix sans rapport avec les ventes voisines peut cacher une vente entre proches ou un bien hors normes. Écartez-le après vérification sur la carte.
7. Le petit nombre. Une petite commune ou une section peut ne compter que quelques ventes d’un type en deux ans. Élargissez le périmètre avant de conclure.

Ces précautions rejoignent celles qui permettent d’estimer le juste prix avec l’IA et ses garde-fous, et elles valent aussi pour situer un prix pour un investisseur locatif.

Comment utiliser DVF ?

Pour estimer un bien, partez des ventes de la même section ou du même quartier, gardez les biens de même type et de surface voisine sur les deux dernières années publiées, regroupez les lignes d’une même vente, puis retenez la médiane du prix au m² et une fourchette, que la visite vient corriger.

1. Choisir les comparables : la commune en version géolocalisée ou la section exportée de l’ancienne application, puis la nature « Vente » (le neuf à part), le même type de local et une plage de surface.
2. Regrouper les lignes d’une même vente pour garder une seule valeur foncière par vente.
3. Écarter les ventes atypiques, vérifiées sur la carte, puis calculer la médiane du prix au m² et l’écart entre les ventes les plus basses et les plus hautes.
4. Corriger par la visite : étage, état, extérieur, vue, travaux, que DVF ignore.

À l’Agence Vantelle, le négociateur compte quatorze ventes de trois-pièces dans la section du bien en 2024 et 2025. Il en écarte cinq : deux ventes en bloc, une vente sur plusieurs parcelles, un appartement vendu avec trois dépendances et un prix inexpliqué. Il calcule la médiane des neuf restantes, puis ajuste à la baisse pour un quatrième étage sans ascenseur. Le calcul détaillé, consignes comprises, figure dans notre article pour trier pas à pas les comparables DVF avec Claude.

Argumenter un prix devant le vendeur

Présentez quatre à six comparables datés, avec type, surface et nature de mutation, et dites l’âge de la donnée : le vendeur voit des ventes conclues, là où les annonces montrent des prix demandés. Pour l’entretien de baisse de prix d’un autre mandat, le négociateur place le prix affiché dans la distribution des ventes de la section. Le document se construit comme indiqué pour rédiger l’avis de valeur remis au vendeur, et l’échange se prépare comme l’entretien de prise de mandat.

Les règles de réutilisation des données DVF

L’article R* 112 A-3 du livre des procédures fiscales impose aux conditions générales d’utilisation de la DGFiP deux règles : les traitements ne peuvent avoir « ni pour objet ni pour effet de permettre la réidentification des personnes concernées », et les informations ne peuvent faire l’objet d’une indexation sur les moteurs de recherche en ligne. Ces conditions réservent aussi la réutilisation à l’objectif fixé par le législateur, « concourir à la transparence des marchés fonciers et immobiliers », et le RGPD s’applique aux réutilisateurs.

• Sur le site de l’agence, publiez des agrégats (nombre de ventes, médiane, évolution) ; la liste des mutations, adresse par adresse, n’a pas sa place sur une page indexable. Voyez une page de quartier bâtie sur des agrégats DVF.
• Dans les boîtes aux lettres, un courrier peut donner des repères de prix du secteur (nombre de ventes, prix médian au m², période et date des données) et réserver le détail des ventes à qui le demande, sans chercher qui a vendu ou acheté : voyez les modèles et les règles d’une lettre de prospection immobilière.
• Le croisement de DVF avec un annuaire, un fichier de propriétaires ou un réseau social pour retrouver une personne est exclu.

Le tri, le regroupement et le calcul se confient bien à un agent IA qui prépare les ventes DVF de la commune avant le rendez-vous ; le négociateur valide les comparables et signe l’avis.

Existe-t-il un simulateur d’estimation immobilière du gouvernement ?

Pour les prix immobiliers, le gouvernement propose deux services gratuits alimentés par la DGFiP : la consultation DVF, que service-public.gouv.fr classe parmi ses « simulateurs », et Patrim, le service « Rechercher des transactions immobilières » de l’espace particulier d’impots.gouv.fr ; les deux restituent des ventes passées, et aucun ne produit l’estimation d’un bien précis.

Patrim repose sur l’article L. 107 B du livre des procédures fiscales : une personne physique y obtient les ventes de biens de type et de superficie similaires, dans un périmètre et une période déterminés, si elle est vendeur ou acquéreur potentiel, fait l’objet d’une expropriation ou d’un contrôle portant sur la valeur d’un bien immobilier, ou doit évaluer le bien pour l’impôt sur la fortune immobilière, des droits de mutation à titre gratuit, les aides personnelles au logement, l’aide juridictionnelle ou l’aide à l’intervention de l’avocat. L’accès est authentifié, et les informations sont « réservées à l’usage personnel du demandeur ». Impots.gouv.fr le place dans l’espace Finances publiques, onglet « autres services ».

L’agent ne s’y connecte donc pas pour un client ; il peut signaler le service au vendeur. Pour une estimation, service-public.gouv.fr oriente d’ailleurs vers la chambre des notaires ou une agence immobilière. Les estimateurs en ligne sont des services privés, aux méthodes propres ; pour l’agence, le choix se fait parmi les logiciels d’estimation des professionnels. Sur votre site, la demande d’estimation passe par le formulaire d’estimation du site et ses mentions ; notre simulateur permet de tester la page d’estimation de votre site.

Florian Berthoud

Fondateur de Kappn Agency · 10 ans dans l’immobilier de luxe à Paris