Durée de validité des diagnostics immobiliers : vente et location en un tableau

La durée de validité des diagnostics immobiliers va de six mois (état termites, état des risques remis à la première visite) à dix ans (DPE), et elle n’a pas de limite pour un constat plomb négatif ou un état amiante établi depuis le 1er avril 2013 ; elle se vérifie à la promesse puis à l’acte pour une vente, à la signature du bail pour une location.

Le tableau ci-dessous donne la durée du diagnostic immobilier, document par document, avec le texte qui la fixe et la date de comptage ; l’ensemble prolonge notre guide des diagnostics et de l’estimation immobilière.

Quelle est la durée de validité des diagnostics immobiliers ?

La durée de validité des diagnostics immobiliers dépend du document, de son résultat et du contrat : six mois pour l’état termites, trois ans pour le gaz et l’électricité en vente et six ans en location, dix ans pour le DPE, sans limite pour un constat plomb négatif. L’article L. 271-5 du code de la construction et de l’habitation (CCH) confie à un décret la durée de sept rubriques du dossier de vente ; le tableau donne l’article qui la fixe, et aucun décret ne la fixe pour l’amiante. Hors l’état des risques (moins de six mois à la première visite, article R. 125-25 du code de l’environnement), les autres documents n’ont aucune durée fixée : ils doivent décrire le bien le jour de la signature.

Deux règles de lecture :

1. Une durée « de moins de » se compte à rebours depuis la signature. Un état termites établi le 10 mars couvre une promesse signée en juin ; pour un acte signé en octobre, il faut un nouvel état.
2. Le résultat change la durée. Un constat plomb positif expire ; un constat négatif se joint à chaque vente et à chaque bail.

Combien de temps les diagnostics immobiliers sont-ils valables pour une vente ?

Pour une vente, le constat plomb positif doit avoir moins d’un an, l’état termites moins de six mois et les états du gaz et de l’électricité moins de trois ans, à la date de la promesse comme à celle de l’acte authentique (article D. 271-5) ; le DPE vaut dix ans (article D. 126-19) et le contrôle de l’assainissement non collectif doit dater de moins de trois ans à l’acte (article L. 1331-11-1 du code de la santé publique). Quatre dates comptent :

1. L’annonce. Les classes du DPE et l’estimation des dépenses théoriques d’énergie y figurent (article L. 126-33), comme la mention du site Géorisques quand un état des risques est dû (article R. 125-25 du code de l’environnement) : voyez les mentions DPE et Géorisques d’une annonce.
2. La première visite. L’état des risques, établi depuis moins de six mois, est remis au candidat acquéreur (article R. 125-25), avec l’audit énergétique quand il est dû (article L. 271-4). Pour le préparer : remplir l’état des risques et pollutions sur Géorisques.
3. La promesse. Le dossier, fourni par le vendeur, y est annexé ; sans promesse, il l’est à l’acte (article L. 271-4). Remis après la promesse, l’état des risques retarde le point de départ du délai de rétractation (article L. 125-5 du code de l’environnement).
4. L’acte authentique. Les mêmes durées se vérifient de nouveau, avec celle du contrôle de l’assainissement ; l’état des risques est complété ou mis à jour si, après la promesse, la parcelle entre dans une zone à risques ou si les documents de référence de l’article L. 125-5 ont été mis à jour (article L. 271-5).

La liste des pièces, du mandat à la signature, figure dans notre article sur le dossier de vente immobilier et sa check-list.

Quelle est la durée de validité des diagnostics immobiliers pour une location ?

Pour une location, le dossier annexé au bail lors de sa signature ou de son renouvellement réunit le DPE (dix ans), le constat plomb (six ans s’il relève du plomb au seuil ou au-dessus), l’état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz (six ans) et, dans les zones concernées, l’état des risques et le document sur le bruit des aérodromes (article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

Ce dossier a été créé par l’ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005 (ancien article 3-1 : DPE à partir du 1er juillet 2007, constat plomb à partir du 12 août 2008, état des risques à chaque changement de locataire) ; la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi Alur, l’a placé à l’article 3-3 et y a ajouté l’amiante, l’électricité et le gaz ; ses autres mesures sont réunies dans notre résumé de la loi Alur pour l’agent immobilier. Le dossier vaut aussi pour un meublé loué comme résidence principale (article 25-3 de la loi de 1989).

Validité du diagnostic électrique et du diagnostic gaz : trois ans ou six ans

L’état de l’électricité et l’état du gaz valent six ans en location (article 3 des décrets n° 2016-1104 et n° 2016-1105 du 11 août 2016) et doivent avoir moins de trois ans à la promesse et à l’acte d’une vente (article D. 271-5). Un état établi pour une vente sert donc pour un bail tant qu’il a moins de six ans (article 4 de chaque décret) ; l’inverse ne joue que pendant trois ans. Les deux visent les installations de plus de quinze ans. Pour l’électricité, une attestation de conformité visée par un organisme agréé, établie depuis moins de six ans, tient lieu d’état en location (article 5 du décret n° 2016-1105).

Amiante, bruit et surface habitable

• Amiante. Le 3° de l’article 3-3 renvoie la copie de l’état amiante à un décret en Conseil d’État, attendu selon la fiche F742 de service-public.gouv.fr (vérifiée le 6 décembre 2024), qui recommande de tenir l’état à la disposition du locataire. Dans un immeuble collectif d’habitation dont le permis a été délivré avant le 1er juillet 1997, le propriétaire d’un appartement tient en outre à la disposition du locataire le dossier amiante parties privatives (repérage de la liste A, évaluations, mesures et travaux) et l’informe de son existence et de ses modalités de consultation (article R. 1334-29-4 du code de la santé publique).
• Bruit des aérodromes. Le document indique la zone du plan d’exposition au bruit et où consulter ce plan (article L. 112-11 du code de l’urbanisme) ; aucun texte ne lui fixe de durée.
• Surface habitable. Le bail la précise depuis la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 (article 3 de la loi de 1989). Ce métrage, souvent appelé surface Boutin, n’a pas de durée de validité ; si la surface réelle est inférieure de plus d’un vingtième à celle du bail, le locataire peut obtenir une diminution du loyer proportionnelle (article 3-1).

Reportez les échéances de chaque bail dans votre logiciel de gérance ; voyez notre comparatif des logiciels de gestion locative professionnels et notre page sur l’IA pour la gestion locative.

Un DPE réalisé avant 2021 est-il encore valable ?

Non : aucun DPE établi avant le 1er juillet 2021 n’est valable depuis le 1er janvier 2025. L’article D. 126-19, créé par le décret n° 2021-872 du 30 juin 2021, fixe la validité du DPE à dix ans et borne celle des anciens : ceux réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont restés valables jusqu’au 31 décembre 2022, ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 jusqu’au 31 décembre 2024.

Un DPE établi depuis le 1er juillet 2021 vaut dix ans : celui de septembre 2021 reste valable jusqu’en septembre 2031. Le calcul a changé au 1er janvier 2026 sans toucher à cette durée : l’arrêté du 13 août 2025 abaisse de 2,3 à 1,9 le coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire, et l’attestation de nouvelle étiquette expire avec le DPE dont elle est issue (article 3 de l’arrêté). Voyez l’attestation de nouvelle étiquette depuis le calcul du 1er janvier 2026 et la méthode pour lire les deux étiquettes du DPE.

• Exceptions. Le DPE n’est pas exigé, entre autres, pour un bâtiment indépendant de moins de 50 m² de surface de plancher (article R. 126-15).
• DPE collectif. Un immeuble d’habitation collective dont le permis a été déposé avant le 1er janvier 2013 a un DPE renouvelé ou mis à jour tous les dix ans, sauf classement en A, B ou C par un diagnostic réalisé après le 1er juillet 2021 (article L. 126-31, version issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026). Voir l’audit énergétique et le DPE collectif en copropriété.
• Audit énergétique. Dû, en métropole, à la vente d’une maison ou d’un immeuble hors copropriété classé F ou G depuis le 1er avril 2023, E depuis le 1er janvier 2025 et D à partir du 1er janvier 2034 (article 3 du décret n° 2022-780 du 4 mai 2022), il vaut cinq ans (article 2). En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, il vise F et G depuis le 1er juillet 2024, E à partir du 1er janvier 2028 (article 158, VIII, de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021). Il ne concerne pas un lot de copropriété (article L. 126-28-1).

Quelle est la durée de validité du diagnostic amiante si le résultat est positif ?

Un diagnostic amiante positif n’a pas de durée de validité fixée par un texte : établi depuis le 1er avril 2013, il reste utilisable pour la vente, mais les matériaux de la liste A placés en évaluation périodique sont réévalués dans un délai maximal de trois ans, ou à l’occasion de toute modification substantielle de l’ouvrage ou de son usage (article R. 1334-27 du code de la santé publique). Selon la fiche F742 de service-public.gouv.fr, un état antérieur au 1er avril 2013 se renouvelle avant la vente.

L’état est exigé si le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 (articles L. 1334-13 et R. 1334-14 du code de la santé publique). Pour une maison, il repose sur un repérage des listes A et B (article R. 1334-15) ; pour un appartement, le propriétaire du lot fait réaliser ces repérages dans sa partie privative (article R. 1334-16), les parties communes relevant du syndicat et du dossier technique amiante (articles R. 1334-17 et R. 1334-29-5).

Si un matériau de la liste A contient de l’amiante, le rapport préconise, selon son état, une évaluation périodique, une mesure d’empoussièrement ou des travaux de confinement ou de retrait (article R. 1334-20). Après des travaux de rénovation, service-public.gouv.fr conseille un nouveau diagnostic avant la vente suivante.

Quelle est la durée de validité du diagnostic plomb ?

Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) vaut moins d’un an pour une vente et moins de six ans pour une location s’il relève du plomb au seuil ou au-dessus ; s’il conclut à l’absence de plomb ou à des concentrations sous le seuil, il vaut sans limite et se joint à chaque vente et à chaque bail (articles D. 271-5 et L. 271-5 du CCH, R. 1334-11 et L. 1334-7 du code de la santé publique).

Il est dû pour un logement construit avant le 1er janvier 1949, à la vente (article L. 1334-6) comme à la location (article L. 1334-7). Le seuil, fixé par l’article 5 de l’arrêté du 19 août 2011, est de 1 mg/cm² mesuré par fluorescence X, ou de 1,5 mg/g en cas d’analyse en laboratoire. Chaque unité mesurée est classée (annexe 1 de l’arrêté) :

• Classe 0 : concentration sous le seuil.
• Classes 1, 2 et 3 : concentration au seuil ou au-dessus, sur un revêtement non dégradé ou non visible (1), en état d’usage (2) ou dégradé (3).

Dès qu’une unité est classée 1, 2 ou 3, la durée devient limitée. L’absence du constat dans le bail peut engager la responsabilité pénale du bailleur (article L. 1334-7).

Quels diagnostics sont valables six mois, et lesquels ont une validité illimitée ?

L’état termites et l’état des risques valent six mois ; le constat plomb négatif et l’état amiante établi depuis le 1er avril 2013 n’ont pas de limite ; cinq autres documents de la vente n’ont aucune durée fixée par un texte.

• Six mois. L’état termites, dû dans une zone délimitée par arrêté préfectoral (articles L. 126-24 et L. 131-3), a moins de six mois à la promesse et à l’acte ; l’état des risques a moins de six mois à la première visite et s’actualise ensuite si ses informations ne sont plus exactes.
• Sans limite. Le constat plomb sans plomb ou sous le seuil (articles L. 271-5 du CCH et R. 1334-11 du code de la santé publique) ; l’état amiante établi depuis le 1er avril 2013, selon la fiche F742.
• Aucune durée. Mérule (article L. 271-4, 9°), bruit des aérodromes (article L. 112-11 du code de l’urbanisme), chauffage au bois dans le périmètre d’un plan de protection de l’atmosphère (11°), arrêtés de police de la sécurité et de la salubrité (12°), superficie Carrez (article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).

Sans durée fixée, ces documents deviennent tout de même inexacts si un arrêté préfectoral étend une zone, si un poêle est remplacé ou si une pièce est créée. Si la superficie réelle est inférieure de plus d’un vingtième à la superficie Carrez de l’acte, l’acquéreur obtient une diminution proportionnelle du prix, en agissant dans l’année (article 46).

Que faire si un diagnostic immobilier est périmé avant la signature ?

Un diagnostic immobilier périmé se refait : le vendeur commande un nouveau document, annexé à l’acte authentique (article L. 271-5). Si le constat plomb, l’état amiante, termites, gaz ou électricité ou le contrôle d’assainissement manque ou n’est plus valable le jour de l’acte, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante (article L. 271-4, II). Sans état des risques ou sans les arrêtés de sécurité et de salubrité (article L. 271-4, II), ou sans le document sur le bruit des aérodromes (article L. 112-11, III, du code de l’urbanisme), l’acquéreur peut poursuivre la résolution de la vente ou demander au juge une diminution du prix ; le locataire dispose des mêmes actions sans état des risques (article 3-3 de la loi de 1989).

Le calendrier de péremption d’un mandat : l’exemple de l’Agence Vantelle

L’Agence Vantelle, agence fictive, prend le 15 juin 2026 un mandat de vente sur une maison de 1962 chauffée à l’électricité, équipée d’un assainissement individuel, dans une commune couverte par un arrêté sur les termites. Construite après 1949 et sans gaz, elle n’a besoin ni de constat plomb ni d’état du gaz. La négociatrice classe les rapports du vendeur, dont ceux de l’époque où la maison était louée :

1. DPE de mars 2021. Périmé depuis le 1er janvier 2025 : un nouveau DPE avant l’annonce, et l’audit énergétique s’il classe la maison E, F ou G.
2. État des risques du dernier bail, vieux de deux ans. Un nouvel état, préparé sur Géorisques, avant la première visite.
3. État de l’électricité de quatre ans. Valable pour un bail, périmé pour une vente : refait avant la promesse.
4. État amiante de 2011, sans amiante. Antérieur au 1er avril 2013 : renouvelé avant la promesse.
5. Contrôle de l’assainissement de septembre 2023. Il aura plus de trois ans à un acte prévu en novembre : le vendeur demande un nouveau contrôle à la commune, à sa charge (article L. 1331-11-1).
6. État termites du 20 juin. Il couvre une promesse prévue en août ; si l’acte est signé le 20 décembre ou plus tard, un nouvel état sera nécessaire : l’échéance entre au dossier.

Bilan : quatre documents à refaire, un contrôle à renouveler avant l’acte, une échéance à surveiller. Cette lecture se fait avant l’annonce ; voyez les pièces à demander dès l’entretien de mandat.

Un agent IA relié au logiciel de transaction peut lire chaque rapport reçu, en relever la date et le résultat, calculer l’échéance avec les durées que l’agence lui fournit et prévenir le négociateur à chaque étape. Il ne tranche pas la validité : le diagnostiqueur et le notaire gardent la main. Voyez comment faire relire un dossier de diagnostic technique par une IA ; ce suivi se pose dans le dashboard qui automatise, et notre simulateur aide à composer les agents IA de votre agence.

Qui paie les diagnostics immobiliers ?

Le vendeur fournit le dossier de la vente (article L. 271-4) et le bailleur celui du bail (article 3-3 de la loi de 1989) ; service-public.gouv.fr met ainsi le diagnostic amiante « à la charge du propriétaire vendeur » (fiche F742). Trois textes fixent la charge en toutes lettres : le constat plomb du bail est à la charge du bailleur, nonobstant toute convention contraire (article L. 1334-7 du code de la santé publique), le contrôle d’assainissement de plus de trois ans se refait à la charge du vendeur (article L. 1331-11-1), et le contrôle du raccordement demandé par le propriétaire se fait à ses frais (article L. 2224-8, II, du code général des collectivités territoriales).

Le constat plomb, les états amiante, termites, gaz et électricité et le DPE sont établis par une personne présentant des garanties de compétence, assurée et sans lien de nature à nuire à son impartialité avec le propriétaire, son mandataire (l’agence comprise) ou une entreprise de travaux (article L. 271-6), que recense l’annuaire du ministère chargé du logement (fiche F17376). L’état des risques se prépare sur le service ERRIAL de Géorisques ; le vendeur ou le bailleur y déclare les sinistres indemnisés en application des articles L. 125-2 ou L. 128-2 du code des assurances, survenus pendant qu’il était propriétaire ou dont il a été informé (article L. 125-5, IV, du code de l’environnement).

Les prix des diagnostics ne sont pas réglementés et varient d’un professionnel à l’autre pour un même diagnostic (fiche F17376) ; le nombre de documents dus dépend de l’âge du bien, de sa zone et de ses installations. Le rôle de l’agence se joue au mandat : réclamer les rapports, noter leurs dates et leurs résultats, dire au vendeur lesquels refaire, puis reporter les classes du DPE dans la fiche descriptive du bien.

Florian Berthoud

Fondateur de Kappn Agency · 10 ans dans l’immobilier de luxe à Paris