Audit énergétique copropriété : DPE collectif, plan pluriannuel de travaux et vente d’un lot

L’audit énergétique copropriété, c’est-à-dire l’audit de l’immeuble entier (parties communes, équipements collectifs et échantillon de logements), n’est plus imposé en métropole au 30 juin 2026. La loi exige à sa place un DPE collectif de tout immeuble d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 (article L. 126-31 du code de la construction et de l’habitation) et, quinze ans après la réception de l’immeuble, un projet de plan pluriannuel de travaux (article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965). Pour l’agent qui vend un lot, trois questions comptent : quel document existe, qui le commande, et lequel remettre à l’acquéreur au plus tard à la promesse.

Audit énergétique copropriété : est-il obligatoire en 2026 ?

Non, en métropole : depuis que la loi Climat et résilience a réécrit l’article L. 126-31, avec une application échelonnée du 1er janvier 2024 au 1er janvier 2026, aucun texte n’impose à un syndicat de copropriétaires de commander un audit énergétique. L’audit des copropriétés a connu quatre étapes.

1. 2010. La loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 impose, dans les cinq ans à compter du 1er janvier 2012, un DPE à tout bâtiment équipé d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement ; les copropriétés de cinquante lots ou plus ainsi équipées, à usage principal d’habitation, dont le permis a été déposé avant le 1er juin 2001, font à la place l’objet d’un audit énergétique.
2. 2012. Le décret n° 2012-111 du 27 janvier 2012 fixe le contenu de l’audit (descriptif des parties communes et privatives, enquête auprès des occupants, visite d’un échantillon de logements, propositions de travaux hiérarchisées) et un délai de cinq ans à compter du 1er janvier 2012, soit avant le 1er janvier 2017. Le seuil de cinquante lots s’y calcule « quelle que soit l’affectation des lots » : caves et parkings comptent.
3. 2021. L’ordonnance n° 2020-71 du 29 janvier 2020 reprend la règle à l’article L. 126-31, en vigueur le 1er juillet 2021.
4. 2024 à 2026. La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite Climat et résilience, réécrit cet article (article 158) : tout bâtiment d’habitation collective dont le permis a été déposé avant le 1er janvier 2013 dispose d’un DPE, et l’audit disparaît du texte. Son article 171 rend obligatoire le projet de plan pluriannuel de travaux (article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965), jusque-là simple question soumise à l’assemblée après un diagnostic technique global (ancien article L. 731-2).

Le seuil de cinquante lots délimitait l’ancien audit ; qu’elle compte moins de 50 lots ou plus de 50 lots, une copropriété de métropole n’a plus aucun audit à commander, et le seuil ne sert qu’à dater l’entrée en vigueur du DPE collectif et du plan. Un audit volontaire reste utile pour préparer le projet de plan, éclairer un vote de travaux ou ouvrir un dossier MaPrimeRénov’ Copropriété, qui l’exige à défaut de diagnostic technique global.

À l’Agence Vantelle, agence fictive parisienne, le vendeur d’un deux-pièces affirme que « la copropriété a fait son audit en 2015 ». L’immeuble de 1972, à chaudière collective au gaz, compte 40 lots en tout, caves et parkings compris : il échappait à l’ancien audit, mais devait avoir un DPE au titre de la loi de 2010, et un DPE réalisé de 2013 à 2017 n’était valide que jusqu’au 31 décembre 2022 (article D. 126-19). Le document de 2015, une étude volontaire, reste une pièce d’information ; le négociateur réclame le DPE collectif, exigé depuis le 1er janvier 2026. Les autres diagnostics d’une vente sont rangés dans le guide des diagnostics et de l’estimation immobilière.

DPE collectif obligatoire : quel calendrier selon le nombre de lots ?

Le DPE collectif est obligatoire depuis le 1er janvier 2024 pour les immeubles en monopropriété et les copropriétés de plus de 200 lots, depuis le 1er janvier 2025 pour les copropriétés « entre cinquante et deux cents lots » et depuis le 1er janvier 2026 pour celles « d’au plus cinquante lots », dès lors que le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 (loi n° 2021-1104, article 158, VI). Pour le seuil de deux cents lots, seuls comptent les lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces. En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, la nouvelle rédaction de L. 126-31 n’entrera en vigueur que le 1er janvier 2028 (article 158, IX) : pour une copropriété ultramarine, faites vérifier par le notaire le régime applicable d’ici là. Auparavant, seuls les immeubles chauffés ou refroidis collectivement devaient avoir un DPE, depuis la loi de 2010, hors copropriétés soumises à l’audit.

Les bornes varient aussi d’un article à l’autre (« entre cinquante et deux cents lots » pour le DPE, « entre cinquante et un et deux cents » pour le plan), sans effet au 30 juin 2026 puisque toutes ces échéances sont passées. Le diagnostic est renouvelé ou mis à jour tous les dix ans, sauf si un diagnostic postérieur au 1er juillet 2021 classe le bâtiment en A, B ou C (article L. 126-31, dans sa version du 28 mai 2026).

Le syndic inscrit à l’ordre du jour la décision de faire réaliser le DPE, puis sa présentation par le diagnostiqueur à l’assemblée suivante (article R. 126-20), avec la question d’un plan de travaux d’économies d’énergie ou d’un contrat de performance énergétique (article 24-4 de la loi du 10 juillet 1965).

L’article L. 126-31 ne prévoit aucune sanction propre. Sans DPE collectif, le projet de plan pluriannuel de travaux perd la base que lui impose l’article 14-2. Dans le cadre de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, l’autorité administrative peut aussi demander le plan adopté et, faute de transmission dans le mois ou si ce plan ne prescrit manifestement pas les travaux nécessaires à la sécurité des occupants, élaborer le projet d’office aux frais du syndicat (article 14-2, III, de la loi du 10 juillet 1965). À lire en complément : le changement de calcul du DPE au 1er janvier 2026 et la durée de validité de chaque diagnostic immobilier.

Quelle différence entre audit énergétique et DPE collectif ?

Le DPE collectif classe l’immeuble de A à G et l’accompagne de recommandations, quand l’audit énergétique propose des scénarios de travaux par étapes, avec leur coût estimé ; au 30 juin 2026, seul le premier est imposé à une copropriété de métropole. Voici les six documents qu’un négociateur croise autour d’une vente en copropriété.

Au titre de l’énergie et des travaux, l’acquéreur d’un appartement reçoit le DPE du lot, le plan pluriannuel de travaux adopté ou, à défaut, son projet s’il a été élaboré, et les conclusions du diagnostic technique global s’il existe. Le DPE collectif nourrit le plan sans figurer dans la liste légale. Les seuils de chaque classe se lisent dans notre article sur les classes énergie et climat de l’étiquette DPE.

Le DPE collectif est-il obligatoire pour vendre un appartement ?

Non : la vente d’un appartement exige le DPE du lot vendu, communiqué à l’acquéreur dans le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse (articles L. 126-28 et L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation), et le DPE collectif reste une obligation du syndicat, utile à l’acquéreur sans remplacer celui du lot.

Les deux se rejoignent par l’article R. 126-20 : le DPE d’un bâtiment d’habitation collective « permet d’établir », dans des conditions fixées par arrêté, un DPE pour chacun des logements ou lots. Quelle que soit la méthode, le vendeur produit un DPE du lot valable dix ans (article D. 126-19).

L’article L. 721-2, qui énumère les pièces de copropriété remises à l’acquéreur, ne cite pas le DPE collectif. Demandez-le quand même : il décrit l’immeuble dont l’acquéreur financera l’entretien et fonde le plan pluriannuel de travaux. L’annonce reprend les classes du lot et l’estimation des dépenses théoriques (article L. 126-33) ; voyez les mentions d’une annonce de lot en copropriété.

Pour le deux-pièces de l’Agence Vantelle, le négociateur saisit le numéro du DPE du lot, établi en 2024, sur l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe, vérifie date et classes, puis ajoute le DPE collectif à la fiche descriptive du bien remise en visite.

Un audit énergétique est-il obligatoire pour vendre un appartement en copropriété ?

Non : l’audit énergétique réglementaire de l’article L. 126-28-1 vise la vente d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment à usage d’habitation qui comprend « un seul logement » ou qui comporte « plusieurs logements ne relevant pas » de la loi du 10 juillet 1965 ; le ministère de la Transition écologique en limite l’application aux biens en monopropriété, ce qui écarte l’appartement en copropriété (question 12 de sa page sur l’audit). En métropole, il s’applique aux logements classés F ou G depuis le 1er avril 2023 et E depuis le 1er janvier 2025 ; il visera la classe D à partir du 1er janvier 2034 (article 3 du décret n° 2022-780 du 4 mai 2022 ; loi n° 2021-1104, article 158, VIII, pour l’outre-mer). Il se remet dès la première visite, par tout moyen (article L. 271-4), et vaut cinq ans (article 2 du même décret).

Un appartement classé F ou G en copropriété se vend donc sans audit, contrairement à une idée répandue. Cinq situations couvrent la plupart des mandats.

1. Appartement en copropriété. DPE du lot ; aucun audit, quelle que soit la classe.
2. Maison individuelle classée E, F ou G. Audit remis dès la première visite, puis annexé à la promesse dans le dossier de diagnostic technique.
3. Immeuble entier en monopropriété, dit immeuble de rapport. Audit de l’immeuble s’il est classé E, F ou G, que le ministère admet sur un échantillon de logements représentatifs ; DPE collectif exigé depuis le 1er janvier 2024.
4. Maison en copropriété horizontale. Le texte n’écarte expressément la loi du 10 juillet 1965 que pour les bâtiments de plusieurs logements, et le ministère de la Transition écologique applique l’audit, « sauf disposition particulière du règlement de copropriété », au bâtiment d’un seul logement formant un lot indépendant dont les murs appartiennent au seul copropriétaire. Faites confirmer par le notaire, règlement en main.
5. Immeuble mis en copropriété pour être vendu par lots. Toute mise en copropriété d’un immeuble construit depuis plus de dix ans est précédée d’un diagnostic technique global (article L. 731-4) ; une fois la copropriété créée, chaque lot se vend avec son DPE.

L’Agence Vantelle a deux autres mandats : une maison de ville du 20e arrondissement classée F, en copropriété horizontale aux murs privatifs, dont le vendeur commande l’audit sans attendre la réponse du notaire ; un immeuble de six logements en monopropriété du 11e arrondissement, classé F, qui exige un audit avant la première visite. Le coût des travaux pèse sur le prix : voyez l’avis de valeur d’un bien à rénover, et pour l’autre pièce due en visite, l’état des risques remis au candidat acquéreur.

Plan pluriannuel de travaux : c’est quoi, et est-il obligatoire ?

Le plan pluriannuel de travaux est le programme des travaux d’un immeuble en copropriété pour les dix années à venir, et son projet est obligatoire quinze ans après la réception de l’immeuble dans toute copropriété à destination totale ou partielle d’habitation, quelle que soit sa taille depuis le 1er janvier 2025 (article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Le projet part d’une analyse du bâti et des équipements, du DPE collectif et, s’il existe, du diagnostic technique global. Il comprend :

1. la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la santé et à la sécurité des occupants, aux économies d’énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre ;
2. une estimation du niveau de performance énergétique que ces travaux permettent d’atteindre ;
3. une estimation sommaire de leur coût et leur hiérarchisation ;
4. une proposition d’échéancier pour les travaux nécessaires dans les dix ans.

Le calendrier du tableau plus haut vient de l’article 171, VI, de la loi Climat et résilience. Le projet est actualisé tous les dix ans. Une seule dispense : un diagnostic technique global qui ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix ans qui suivent.

Son auteur justifie des compétences et des garanties d’impartialité fixées par le décret n° 2022-663 du 25 avril 2022. L’assemblée vote les modalités d’élaboration à la majorité des voix exprimées, puis l’adoption du plan, en tout ou partie, à la majorité des voix de tous les copropriétaires ; tant qu’il n’est pas adopté, la question revient à chaque assemblée qui approuve les comptes.

Le fonds de travaux, alimenté par une cotisation annuelle obligatoire dont l’article 14-2-1 fixe le minimum, finance l’élaboration du projet et les travaux adoptés. Les sommes versées restent attachées au lot et ne sont pas remboursées au vendeur ; l’acquéreur peut accepter de lui verser un montant équivalent en plus du prix, comme le détaille notre article sur le sort du fonds de travaux à la vente d’un lot.

Dans la copropriété du deux-pièces, le projet de plan a été présenté à l’assemblée de 2025 sans être adopté : le négociateur le remet tel quel à l’acquéreur, avec le procès-verbal, sans présenter d’échéancier comme voté.

Quelle aide pour un audit énergétique de copropriété ?

MaPrimeRénov’ Copropriété, l’aide de l’État à la rénovation énergétique des copropriétés, fait de l’audit énergétique ou du diagnostic technique global une condition de l’aide aux travaux ; sa page sur France Rénov’, dans sa version du 10 juin 2026, ne décrit aucune prise en charge de l’audit lui-même. La même page pose notamment les conditions suivantes :

1. une copropriété immatriculée, et à jour, au registre national des copropriétés ;
2. un immeuble construit depuis au moins quinze ans, avec une part minimale de résidences principales ;
3. des travaux qui atteignent un gain énergétique minimal, confiés à des entreprises reconnues garantes de l’environnement (RGE) ;
4. un accompagnement obligatoire par un assistant à maîtrise d’ouvrage, choisi en assemblée générale comme le scénario de travaux ;
5. une maîtrise d’œuvre, obligatoire au-delà d’un certain montant de travaux ;
6. la production d’une évaluation énergétique, à laquelle l’attribution de l’aide est subordonnée ;
7. un dossier unique déposé par le syndic, qui répartit l’aide selon les tantièmes.

Aucun texte ne fixe le prix d’un audit de copropriété ou d’un DPE collectif : le prestataire répond sur devis au syndicat. Le prix varie avec le nombre de lots et de bâtiments, les équipements collectifs, les logements visités, les scénarios demandés et le regroupement avec le DPE collectif ou le projet de plan.

L’agent signale à l’acquéreur les travaux votés ou projetés et l’existence d’aides au syndicat, sans promettre de financement : l’aide dépend d’un vote et d’un dossier du syndic. Les rapports techniques reçus du syndic se résument aussi avec l’IA, selon la méthode décrite pour relire un compromis ou un diagnostic avec l’IA.

Quels documents demander au syndic pour vendre un appartement ?

Pour vendre un lot, demandez au syndic dès le mandat le DPE collectif, le plan pluriannuel de travaux adopté ou son projet, les conclusions du diagnostic technique global s’il existe et les procès-verbaux des trois dernières années, car l’article L. 721-2 impose de remettre ces pièces, hors DPE collectif, à l’acquéreur au plus tard à la signature de la promesse, sauf les procès-verbaux que le vendeur n’a pas pu obtenir du syndic. Côté énergie et travaux, la demande compte six pièces.

1. Le DPE collectif : date, classes, recommandations.
2. Le plan pluriannuel de travaux adopté, ou à défaut son projet, avec le procès-verbal de l’assemblée qui l’a examiné.
3. Les conclusions du diagnostic technique global, s’il a été réalisé.
4. Les travaux votés et les appels de fonds à venir, avec la part du fonds de travaux rattachée au lot.
5. L’ancien audit énergétique d’avant 2017, s’il existe, comme pièce d’information.
6. Le carnet d’entretien, où figurent les travaux du plan et leur échéancier.

La remise se fait sur tout support, y compris dématérialisé si l’acquéreur l’accepte expressément ; il en atteste par sa seule signature de la promesse lorsqu’elle est authentique ou, lorsqu’elle est sous seing privé, dans un document qu’il signe et date de sa main. Un acquéreur déjà copropriétaire dans l’immeuble est dispensé de la plupart de ces pièces, et la vente d’une cave ou d’un parking en allège la liste. Deux articles prolongent cette liste : les pièces à réclamer dès l’entretien de prise de mandat et la liste complète des pièces d’une vente en copropriété.

Relancer le syndic, contrôler la date des pièces et résumer le plan pour l’acquéreur sont des tâches qu’un agent IA peut préparer, relues par le négociateur, dans un dashboard où chaque agent IA traite une tâche, relié à votre CRM et à vos boîtes mail. Kappn Agency le construit sur devis, avec l’audit de vos dossiers inclus ; la maintenance reste en option, à 149 € HT par mois. Pour voir quels agents conviendraient à votre agence, essayez le simulateur qui compose vos agents IA.

Florian Berthoud

Fondateur de Kappn Agency · 10 ans dans l’immobilier de luxe à Paris