Avis de valeur locative : modèle, méthode et sources de loyers

Un avis de valeur locative est l’estimation écrite et datée, par un professionnel, du loyer qu’un logement peut obtenir sur le marché, appuyée sur des loyers comparables et bornée par les plafonds légaux de sa commune et de sa classe énergétique. Il n’existe pas de modèle officiel, mais plusieurs textes en encadrent des éléments : le format des références de loyer du décret n° 90-780 du 31 août 1990, les plafonds de la loi du 6 juillet 1989 et de la loi Elan, et deux règles du code de déontologie des agents immobiliers. Ce guide, à jour au 1er juillet 2026, en tire une méthode et un modèle en douze rubriques.

L’avis de valeur locative fait partie des estimations présentées dans notre guide des diagnostics et de l’estimation immobilière.

Qu’est-ce qu’un avis de valeur locative ?

Un avis de valeur locative est un document signé qui estime, à une date donnée, le loyer de marché d’un logement, en général en fourchette hors charges, à partir d’une visite et de loyers comparables. « Attestation de valeur locative » désigne le même document ; « estimation locative » s’emploie aussi pour les estimateurs en ligne, qui n’ont ni visite ni signataire. L’expression « valeur locative » recouvre pourtant quatre notions qu’un client confond facilement :

Pour un projet de vente, l’outil est l’avis de valeur immobilier, qui estime le prix de vente.

Attestation de valeur locative pour la banque ou le bien à acquérir : à quoi sert-elle ?

Une attestation de valeur locative sert à justifier le loyer qu’un logement peut produire, devant un bailleur, une banque ou un investisseur. Six situations reviennent en agence :

1. La première mise en location. L’avis fixe le loyer et prépare le mandat de location ou de gestion, dont notre article sur le mandat immobilier, ses types et ses mentions rappelle les règles.
2. Le bien à acquérir. L’investisseur demande une « attestation de valeur locative du bien à acquérir » avant l’avant-contrat ou la demande de prêt. La visite reste indispensable, et l’avis écrit ses hypothèses : vide ou meublé, travaux ou non. Le rendement se calcule avec notre article sur l’IA pour l’investissement immobilier locatif.
3. Le dossier de prêt. Chaque banque fixe la pièce qu’elle accepte pour justifier les loyers attendus.
4. L’entrée en gestion. L’avis compare le loyer d’un logement déjà loué au marché et aux plafonds.
5. Le renouvellement d’un bail au loyer manifestement sous-évalué. Les références deviennent une obligation légale. Au moins six mois avant le terme, le bailleur propose un loyer fixé « par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables », avec trois références au moins, six dans les communes d’une agglomération de plus d’un million d’habitants listées par décret (article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989, que l’article 25-9 étend au meublé). La notification reproduit le I de cet article, à peine de nullité. Un logement classé F ou G ne peut pas être réévalué (II). En zone tendue, hors territoire d’encadrement, la hausse ne peut excéder la plus élevée de deux limites : la moitié de l’écart entre le loyer tiré des références et le loyer en cours révisé, ou, après des travaux d’amélioration ou de mise en conformité d’au moins une année de loyer, une hausse du loyer annuel égale à 15 % de leur coût réel toutes taxes comprises (décret n° 2017-1198, article 5). Dans un territoire d’encadrement, comme Paris, la réévaluation relève du VI de l’article 140 de la loi Elan : seul un loyer inférieur au loyer de référence minoré peut être réévalué, jusqu’à ce loyer au plus, par une notification qui reproduit ce VI et mentionne ce loyer de référence minoré, à peine de nullité. Le locataire peut contester avec des références de loyers du voisinage.
6. Le complément de loyer en zone d’encadrement. Il rémunère des caractéristiques de localisation ou de confort « par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique », et la preuve incombe au bailleur en cas de contestation (article 140, III, B, de la loi Elan). L’avis documente cette comparaison.

Qui peut faire une attestation de valeur locative, et est-elle gratuite ?

Un agent immobilier, un administrateur de biens, un expert en évaluation immobilière ou un notaire peut établir une attestation de valeur locative : l’article 1er de la loi Hoguet du 2 janvier 1970, qui énumère les opérations soumises à la carte professionnelle, cite la location et la gestion immobilière, mais ne mentionne pas l’estimation.

Pour l’agent immobilier, deux règles du code de déontologie annexé au décret n° 2015-1090 du 28 août 2015 visent tout « avis de valeur », sans distinguer vente et location ; appliquez-les à l’avis de valeur locative :

• l’article 6, au 4°, oblige les professionnels sollicités pour un avis de valeur « à informer leur client que cet avis ne constitue pas une expertise » ; écrite dans l’avis, la mention en garde la preuve ;
• l’article 9, au 3°, leur interdit d’accepter d’évaluer un bien dans lequel ils possèdent ou envisagent d’acquérir des intérêts, « sauf à en faire état dans leur avis de valeur ».

Une agence peut offrir l’estimation locative quand elle prépare un mandat. Facturée, elle devient une prestation dont le prix maximum figure, avec la partie qui le paie, dans le barème affiché à l’entrée de l’agence, en vitrine et sur ses services en ligne (arrêté du 10 janvier 2017, article 2), comme l’explique notre article sur le barème d’honoraires d’une agence immobilière. Le prix varie avec le déplacement, la nature du bien, le nombre de références, l’usage et le délai demandé.

Comment estimer la valeur locative d’un bien ?

On estime la valeur locative d’un bien en mesurant sa surface habitable, en le comparant à des loyers pratiqués pour des logements semblables du même secteur, puis en vérifiant que le loyer retenu respecte les plafonds de sa zone et de sa classe énergétique. Sept étapes :

1. Mesurer la surface habitable de l’article R. 156-1 du code de la construction et de l’habitation : la surface de plancher, déduction faite des murs, cloisons, escaliers, gaines et embrasures, sans caves, garages, terrasses, loggias, balcons ni parties d’une hauteur inférieure à 1,80 m. Le bail doit l’indiquer (article 3 de la loi de 1989).
2. Fixer le régime. Un meublé est un logement décent équipé d’un mobilier « en nombre et en qualité suffisants » pour y vivre (article 25-4), selon la liste du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. La loi de 1989 vise la résidence principale, occupée au moins huit mois par an par le locataire, son conjoint ou une personne à charge, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure (article 2).
3. Tout ramener hors charges et au mètre carré. L’observatoire publie des loyers hors charges, la Carte des loyers des loyers d’annonce charges comprises : notez la base de chaque chiffre.
4. Réunir les sources de la section suivante, chacune datée.
5. Retenir les comparables et justifier chaque écart : même secteur, même nombre de pièces, même époque, puis étage et ascenseur, extérieur, état, exposition, classe énergétique, durée d’occupation du locataire pour une référence ancienne.
6. Appliquer les plafonds de la zone et de la classe énergétique.
7. Conclure par une fourchette, un loyer conseillé hors charges, une provision sur charges et une date de valeur.

Où trouver les loyers de marché : observatoire des loyers, Carte des loyers ou annonces ?

Les loyers de marché se trouvent d’abord dans les baux que gère l’agence, puis dans l’observatoire local des loyers quand il existe, enfin dans la Carte des loyers et les annonces, qui donnent des loyers demandés.

Vos baux. Ils donnent des loyers signés et prouvables, présentables sans nom de locataire au format du décret n° 90-780. Leur communication reste soumise à l’obligation de discrétion de l’article 7 du code de déontologie : hors cas où un texte l’impose ou l’autorise, obtenez l’accord des bailleurs concernés, par exemple dans le mandat de gestion. Votre logiciel de gestion locative les contient ; reste à les extraire par secteur, catégorie et date.

L’observatoire. Prévus par l’article 16 de la loi du 6 juillet 1989, les observatoires locaux des loyers mettent à la disposition du public « des résultats statistiques représentatifs ». Portés par des ADIL, des agences d’urbanisme et l’OLAP pour l’agglomération parisienne, ils publient leurs données sur observatoires-des-loyers.org. Le loyer de référence de l’encadrement est le loyer médian calculé à partir des loyers qu’ils constatent (article 140, II, de la loi Elan).

La Carte des loyers. Publiée le 11 décembre 2025 sur data.gouv.fr par le ministère de la Transition écologique, l’édition 2025 estime par commune des loyers d’annonce charges comprises, à partir de 9,1 millions d’annonces de leboncoin et du groupe SeLoger parues de 2019 à 2025. Prudence si le R² est inférieur à 0,5, si la commune compte moins de 30 observations ou si l’intervalle de prédiction est large. Citez-la ainsi : « Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin ».

Les annonces se relèvent avec leur date. Les outils qui croisent ces sources sont comparés dans notre article sur les logiciels d’estimation immobilière.

Comment fixer le loyer en zone tendue ou en zone d’encadrement ?

En zone tendue, le loyer d’un logement reloué ne peut en principe dépasser le dernier loyer du précédent locataire ; en zone d’encadrement, le loyer de base ne peut en outre dépasser le loyer de référence majoré ; partout, un logement classé F ou G ne peut être reloué plus cher. L’avis retient le plus bas du loyer de marché et du plafond, augmenté s’il y a lieu d’un complément de loyer justifié. Au 1er juillet 2026 :

La zone tendue. Pour le décret n° 2017-1198 (article 1er), ses communes sont celles du 1° de l’annexe du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, modifiée notamment par le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025 ; une commune inscrite au seul 2° de cette annexe échappe au décret n° 2017-1198. Prorogé d’année en année, celui-ci vise, dans sa version issue du décret n° 2025-652 du 15 juillet 2025, les contrats conclus ou renouvelés du 1er août 2025 au 31 juillet 2026 ; pour un bail signé à partir du 1er août 2026, relisez le texte du jour.

L’encadrement des loyers. Il s’applique, à titre expérimental, dans les territoires délimités par décret : Paris, Lille, Plaine Commune, Est Ensemble, Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, vingt-quatre communes du Pays basque et une partie de Grenoble-Alpes Métropole. Un arrêté préfectoral fixe chaque année les loyers de référence par catégorie et par secteur, avec des valeurs propres aux meublés (article 140, IV) : prenez celui en vigueur au jour de l’avis, puis vérifiez celui en vigueur à la signature du bail, retenu en cas d’action en diminution de loyer (article 140, III, A). Un bail qui dépasse le plafond expose le bailleur à une mise en demeure du préfet, préfet de région en Île-de-France, ou de l’autorité à laquelle il peut déléguer ce pouvoir, comme le maire de Paris, puis à une amende qui ne peut excéder 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale (article 140, II et VII) ; le locataire garde son action en diminution de loyer. Prévue pour huit ans à compter de la publication de la loi au Journal officiel du 24 novembre 2018, l’expérimentation prendra fin en novembre 2026, sauf loi nouvelle. Outre-mer, la loi n° 2025-534 du 13 juin 2025 ouvre une expérimentation distincte de cinq ans dans les collectivités régies par l’article 73 de la Constitution, sur le modèle de l’article 140. Voir notre résumé de la loi Elan pour l’agent immobilier et notre article sur l’étiquette DPE et ses classes énergie.

Que doit contenir un modèle d’avis de valeur locative en PDF ?

Un modèle d’avis de valeur locative contient douze rubriques, du demandeur à la signature, dont des références de loyer au format du décret n° 90-780 et la mention qu’il ne constitue pas une expertise. Aucun texte ne fournit de modèle en PDF : rédigez le vôtre à partir des douze rubriques ci-dessous, puis remettez chaque avis en PDF daté et signé.

1. Le demandeur et l’usage : mise en location, prêt, renouvellement, complément de loyer, destinataire éventuel.
2. Le signataire : raison sociale, numéro et mention de la carte, nom et qualité, et la phrase « Le présent avis ne constitue pas une expertise. »
3. La déclaration d’intérêts dans le bien, ou l’absence d’intérêt (article 9, 3°, du code de déontologie).
4. Le bien : adresse, type, étage et ascenseur, surface habitable, pièces, annexes, état, équipements, date de visite.
5. Le régime : vide ou meublé, résidence principale ou non, liste du mobilier.
6. La classe énergétique et ses effets, avec la référence du DPE, dont la date se contrôle avec notre tableau de la durée de validité des diagnostics immobiliers.
7. La zone et les plafonds : zone tendue, territoire d’encadrement, arrêté applicable et sa date, dernier loyer du précédent locataire.
8. Les références de loyer, selon l’article 1er du décret n° 90-780 : a) la rue et la dizaine de numéros ; b) le type d’habitat, individuel ou collectif, et l’époque de construction ; c) l’étage et l’ascenseur ; d) la surface habitable et le nombre de pièces principales ; e) les annexes prises en compte ; f) l’état d’équipement ; g) un locataire en place depuis plus ou moins de trois ans ; h) le loyer mensuel hors charges effectivement exigé ; i) l’année de constatation. Trois au moins, six dans les communes concernées, pour un renouvellement hors territoire d’encadrement. Quand elles justifient un loyer manifestement sous-évalué, les références sont jointes au contrat et portent sur des baux récents comme sur des baux conclus depuis plus de trois ans (décret n° 90-780, article 1-1).
9. Les sources statistiques datées : observatoire, Carte des loyers, relevé d’annonces.
10. Le calcul : loyer au mètre carré de chaque référence, ajustements justifiés.
11. La conclusion : fourchette et loyer conseillé hors charges, provision sur charges, plafond retenu, complément éventuel.
12. La date, les réserves et la signature.

Le loyer retenu passe ensuite dans l’annonce, avec les mentions des territoires d’encadrement que liste notre article sur les mentions obligatoires d’une annonce immobilière, puis dans le bail (article 140, V, de la loi Elan).

Exemple d’avis de valeur locative : un trois-pièces à Paris

L’Agence Vantelle, agence fictive de gestion locative à Paris, reçoit Mme R., qui hérite d’un trois-pièces des années 1930 au troisième étage avec ascenseur, classé E, libéré par son locataire il y a quatre mois. Paris est en zone tendue et en territoire d’encadrement : deux plafonds s’appliquent.

• Surface et références. Le gestionnaire mesure la surface habitable sans la cave ni le balcon. Le logiciel de gestion sort six baux de trois-pièces du quartier, d’époque proche, quatre avec un locataire en place depuis moins de trois ans, au format du décret n° 90-780.
• Plafonds. Aucune exception du décret annuel ne joue : le dernier loyer du précédent locataire, révisé selon l’indice de référence des loyers s’il ne l’a pas été dans les douze mois précédents, fixe une limite, le loyer de référence majoré de l’arrêté en vigueur en fixe une autre. La classe E n’entraîne aucun gel ; l’avis rappelle que le logement devra atteindre la classe D au 1er janvier 2034 pour rester décent.
• Conclusion. « Fourchette de marché : [LOYER BAS] à [LOYER HAUT] hors charges. Plafonds : [DERNIER LOYER RÉVISÉ] et [LOYER DE RÉFÉRENCE MAJORÉ]. Loyer conseillé : [LOYER CONSEILLÉ], le plus bas des deux plafonds. » Aucun complément de loyer : rien ne distingue le logement de sa catégorie.

Avis de valeur locative d’un local commercial ou d’une location saisonnière : qu’est-ce qui change ?

Pour un local commercial, la valeur locative d’un bail renouvelé ou révisé se détermine, à défaut d’accord, d’après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage (article L. 145-33 du code de commerce, précisé aux articles R. 145-3 à R. 145-8). Au renouvellement d’un bail de neuf ans au plus, la hausse reste plafonnée à la variation de l’indice des loyers commerciaux ou de celui des loyers des activités tertiaires, sauf modification notable des quatre premiers éléments ou bail tacitement prolongé au-delà de douze ans (article L. 145-34). La loi de 1989, qui vise l’habitation, ne s’y applique pas. L’agence peut éclairer un premier loyer ; un renouvellement disputé appelle un expert.

Pour une location saisonnière, le logement n’est pas la résidence principale du locataire et la loi de 1989 ne le régit pas (article 2). L’estimation porte sur un revenu, qui dépend de l’occupation, de la saison et des règles communales des meublés de tourisme : voir notre article sur la conciergerie et les meublés de tourisme.

Estimation locative en ligne gratuite ou avis de valeur locative signé : que choisir ?

Une estimation locative en ligne gratuite donne un ordre de grandeur immédiat ; un avis de valeur locative signé donne un loyer défendable, fondé sur une visite, des références vérifiables et le contrôle des plafonds.

Un agent IA relié au logiciel de gestion et aux boîtes mail de l’agence peut préparer l’avis : il extrait les baux du secteur au format du décret, joint le relevé d’annonces daté, vérifie la zone et la classe énergétique et rédige un projet d’avis dans votre modèle. Le gestionnaire visite, corrige et signe. C’est le principe du dashboard d’agents IA qui automatise l’agence, un agent par tâche ; notre page l’IA pour la gestion locative en montre d’autres usages.

Florian Berthoud

Fondateur de Kappn Agency · 10 ans dans l’immobilier de luxe à Paris