Logiciel d’estimation immobilière : les outils pro comparés, des données au rapport

Un logiciel d’estimation immobilière est l’outil qui rassemble les ventes comparables d’un secteur (base DVF, bases des notaires, biens vendus des portails), les annonces en cours et les caractéristiques du bien, puis calcule une fourchette de prix et édite l’avis de valeur remis au vendeur. Il en existe cinq familles, et le choix se joue sur sept critères, dont la source des ventes, la couverture de votre secteur, le rapport et le lien avec votre CRM.

L’outil prépare le rendez-vous vendeur. La visite, la fourchette retenue et la signature restent celles du professionnel qui remet l’avis.

Qu’est-ce qu’un logiciel d’estimation immobilière ?

Un logiciel d’estimation immobilière est un logiciel professionnel qui transforme des données de marché en une valeur argumentée, remise au propriétaire dans un document. Selon qu’ils mettent en avant le calcul ou le document remis, les éditeurs parlent d’outil d’estimation immobilière ou de logiciel d’avis de valeur. Le logiciel accomplit trois tâches, souvent quatre.

1. Rassembler les comparables. Ventes signées, biens vendus, annonces concurrentes, filtrés par secteur, type, surface et date.
2. Calculer une fourchette. Par comparaison, à partir de ventes que vous choisissez et corrigez, ou par un modèle d’estimation automatique, dit AVM (automated valuation model), qui déduit une valeur des caractéristiques saisies.
3. Éditer le rapport. L’avis de valeur ou l’étude de marché aux couleurs de l’agence, en PDF ou en page web.
4. Capter des vendeurs. Plusieurs éditeurs vendent un module d’estimation à poser sur votre site, qui recueille l’adresse du bien et les coordonnées du propriétaire.

Les outils se rangent en cinq familles, détaillées plus bas, et un même éditeur en couvre souvent deux. Pour situer l’estimation parmi les pièces d’un dossier de vente, ouvrez le guide des diagnostics et de l’estimation.

L’intelligence artificielle aide ensuite à lire les comparables et à rédiger, comme le montre notre méthode pour estimer un bien au juste prix avec l’IA. Ni le logiciel ni l’IA ne voient l’état du bien ou le bruit de la rue : la visite reste la source de ces corrections.

Quelles données utilise un logiciel d’estimation immobilière ?

Un logiciel d’estimation immobilière s’appuie sur sept sources : DVF, les bases notariales Perval et BIEN, les biens vendus des portails, les annonces en cours, les DPE de l’ADEME et les ventes de votre agence. Elles n’ont ni la même nature de prix, ni le même délai, ni la même couverture. Avant de comparer des logiciels, demandez à chaque éditeur lesquelles il achète, agrège ou calcule.

DVF, la base publique des ventes

La base des demandes de valeurs foncières (DVF) est publiée par la direction générale des Finances publiques sur data.gouv.fr. Elle se met à jour en avril et en octobre : au 26 juin 2026, la livraison du 7 avril 2026 s’arrête aux mutations publiées avant le 31 décembre 2025, et une vente de février 2026 n’y figure pas encore. L’article R* 112 A-3 du livre des procédures fiscales impose que les conditions générales d’utilisation de DVF interdisent tout traitement de réutilisation ayant pour objet ou pour effet de réidentifier les personnes concernées, ainsi que l’indexation de ces informations sur les moteurs de recherche en ligne. Le plus sûr est donc de garder les ventes détaillées dans le rapport remis, hors des pages indexables de votre site. Fichiers et explorateur sont décrits dans notre article pour lire la base DVF sur data.gouv.

Perval et BIEN, les bases des notaires

Le décret n° 2013-803 du 3 septembre 2013, modifié par le décret n° 2016-1036 du 28 juillet 2016, organise ces bases : les notaires transmettent les informations de chaque vente dans les soixante jours de l’acte (article 1er), des statistiques sont diffusées gratuitement sur internet (article 3), toute personne qui le demande obtient, contre rémunération, des tableaux statistiques dont chaque case porte sur au moins vingt mutations (article 4) et, gratuitement, pour au moins vingt mutations, les informations sur la transaction, le prix et les caractéristiques essentielles de chaque bien (article 5). Ces informations servent à un usage final qui exclut toute cession à des tiers : seul un résultat agrégé sur au moins vingt mutations peut être publié ou cédé, source citée.

Selon la note de méthode des indices Notaires-INSEE de mai 2025, la base BIEN, gérée par la Chambre interdépartementale des notaires de Paris, couvre l’Île-de-France, et la base Perval, gérée par le groupe ADSN pour le Conseil supérieur du notariat, le reste de la France ; la même note précise que les données notariales ne sont pas encore exhaustives en Alsace-Moselle. Perval, dont les crédits se commandent auprès de la société ADNOV, annonçait en octobre 2025 des références en ligne dès six semaines après la signature, avec un descriptif détaillé.

Les DPE, à manier avec précaution

Le jeu de l’ADEME réunit les données brutes saisies par les diagnostiqueurs, sans reprise, et n’est pas représentatif du parc, puisque le diagnostic n’est obligatoire qu’à la vente, à la location ou à la construction. Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité est fixé à 1,9 par l’arrêté du 13 août 2025 : un comparable vendu avec un diagnostic antérieur a pu changer de classe. Lisez notre point sur les DPE recalculés au 1er janvier 2026.

À l’Agence Vantelle, agence fictive de trois négociateurs dans le 11e arrondissement de Paris, l’estimation d’un trois-pièces part donc de DVF et de la base BIEN, puisque Perval ne couvre pas l’Île-de-France. Une agence de Metz, sans ventes DVF, s’appuierait sur les références notariales, les annonces et ses propres ventes.

Quels sont les logiciels d’estimation immobilière pour professionnels ?

Les logiciels d’estimation immobilière pour professionnels se répartissent en cinq familles (bases de ventes, modèles d’estimation automatique, veille d’annonces, éditeurs d’avis de valeur, modules du logiciel de transaction), avec des outils comme Perval, MeilleursAgents Pro, Immo Data, PriceHubble, Yanport, Cadastre.com, Modelo Insight ou Hektor. Les fonctions citées viennent des pages des éditeurs en ligne avant le 26 juin 2026 ; nous ne les avons pas testées, et l’ordre ne vaut pas classement.

1. Les bases de ventes et de références

Elles donnent des ventes signées, que vous triez vous-même. Perval vend ses références notariales par crédits, hors Île-de-France ; la base BIEN couvre l’Île-de-France. Immo Data propose un explorateur des ventes DVF ; l’inscription des professionnels et leur vitrine sont gratuites. MeilleursAgents Pro inclut Inventory dans ses packs Expert et Élite, une base de biens vendus avec génération de rapports.

2. Les modèles d’estimation automatique

Un AVM calcule une valeur à partir des caractéristiques saisies et des prix observés. PriceHubble présente l’estimation de tout bien résidentiel, en France et à l’étranger, à partir de sa base de données et d’un algorithme développé en interne, pour les agents, les notaires, les investisseurs ou les banques. Yanport range dans Data 360 un modèle de valorisation automatique, qu’il destine aux promoteurs, foncières, banques et gestionnaires d’actifs.

3. Les études de marché et la veille d’annonces

Ces outils lisent les annonces : prix affichés, baisses, durées de publication, stock. Agent 360, de Yanport, réunit pige, prospection, veille, avis de valeur et étude d’estimation à vos couleurs, appuyée sur l’évolution des prix, des durées de publication et des stocks. Cadastre.com, édité par la société Ici-Dev à Montpellier, combine dans son module d’estimation les ventes DVF, son Immomètre (les annonces en cours), les données DPE et la prospection terrain.

4. Les éditeurs d’avis de valeur

Leur cœur est le document. Modelo Insight, solution d’estimation du groupe Septeo, a pris la suite de CityScan : en juin 2026, cityscan.fr affichait « CityScan devient Modelo Insight ». Sa page présente un avis de valeur marché, un avis de valeur locative, une estimation en ligne pour votre site, la valorisation des annonces, une fiche adresse et cinq API (Data, report, estimateur, POI, map). Cadastre.com édite un rapport PDF personnalisable page par page, PriceHubble des dossiers en PDF ou en page web, Immo Data des avis de valeur.

5. Les modules du logiciel de transaction

L’estimation se fait sans quitter le logiciel métier. La Boîte Immo annonçait en juin 2025 le partenariat de Hektor avec PriceHubble : fourchette, comparaison avec les biens similaires du quartier (DVF, Interkab, open data) et avis de valeur tiré d’une bibliothèque de modèles. Voyez l’estimation dans Hektor. Modelo Insight est intégré à Modelo Office et Modelo Legal ; Apimo, qui l’intègre de longue date à son logiciel, annonçait le 21 février 2025 un module pour les sites de ses clients, qui donne au visiteur une estimation de loyer ou de prix et transmet ses coordonnées à l’agence. Les logiciels eux-mêmes figurent dans nos dix logiciels de transaction comparés, et l’IA de chaque étape dans les outils IA classés par tâche.

« Non mentionné » signifie que la page relevée n’en parle pas : posez la question à l’éditeur, par écrit.

Que propose MeilleursAgents Pro aux agents immobiliers ?

MeilleursAgents Pro, que la marque écrit aussi Meilleurs Agents Pro, est l’espace professionnel du portail MeilleursAgents, opéré par Digital Classifieds France, société d’AVIV Group : il vend de la visibilité auprès des vendeurs et, dans ses packs supérieurs, une base de biens vendus utile à l’estimation. Au 21 avril 2026, sa page des packs présentait ces niveaux :

• Vitrine gratuite. Espace pro, vitrine sur MeilleursAgents, présence dans l’annuaire.
• Expérience Essentiel. Vitrine complète sur MeilleursAgents et SeLoger, biens vendus et avis clients publiés, recommandations auprès des vendeurs.
• Expérience Expert. Le même socle, plus Inventory : base de biens vendus et génération de rapports.
• Expérience Élite. Le même socle, Inventory et la Carte de prospection, qui visualise des zones avec les estimations faites par des vendeurs.
• Options. RDV Vendeur Qualifiés, Encart Pub et Ad Manager, Carte de prospection.

Aucun prix n’est affiché : la page renvoie à une démonstration ou à une demande d’informations.

En juin 2026, le site grand public meilleursagents.com proposait aux propriétaires une estimation gratuite, une estimation de loyer, une carte des prix et l’historique des ventes issu de DVF. Un vendeur peut donc arriver avec un chiffre calculé en ligne, sans visite ni signataire. Expliquez l’écart avec votre avis par les points que seule la visite constate (état réel, lumière, vis-à-vis, travaux), que le calcul en ligne ne connaît que par la déclaration du propriétaire, sans mettre l’outil en cause.

Existe-t-il un logiciel d’estimation immobilière gratuit ?

Oui pour la donnée : plusieurs outils gratuits montrent les ventes et les prix d’un secteur. Le rapport à vos couleurs, l’API et le module de site entrent dans des offres dont il faut lire les conditions. Cinq ressources gratuites permettent de préparer un rendez-vous.

1. L’explorateur DVF de data.gouv.fr. Carte à la parcelle et liste des ventes, sans compte.
2. Les prix des notaires. Des prix par ville, quartier et département, tirés des bases Perval et BIEN et calculés sur assez de ventes pour ne pas identifier les parties (article 3 du décret de 2013).
3. Immo Data. Un explorateur des ventes DVF et une vitrine gratuite pour les professionnels.
4. La vitrine gratuite de MeilleursAgents Pro. Une présence dans l’annuaire, sans Inventory.
5. Les essais. Quinze jours chez Yanport selon sa page Tarifs de juin 2026, un mois offert annoncé par Cadastre.com en avril 2026, une démonstration chez PriceHubble et Modelo Insight.

Côté vendeur, l’espace particulier d’impots.gouv.fr ouvre le service « Rechercher des transactions immobilières » (Patrim), dont l’article L. 107 B du livre des procédures fiscales réserve les informations à l’usage personnel du demandeur. Votre vendeur peut donc confronter votre fourchette aux ventes que l’administration lui montre. Pour estimer sans abonnement, suivez notre pas-à-pas pour estimer avec Claude et la base DVF.

Combien coûte un logiciel d’estimation immobilière ?

Le prix d’un logiciel d’estimation immobilière dépend de son modèle de facturation, du nombre d’utilisateurs et des modules ajoutés. PriceHubble chiffre sur démonstration, Modelo Insight et MeilleursAgents Pro sur demande ; d’autres affichent des prix d’appel, que nous ne recopions pas, car ils décrivent la configuration la plus légère. Huit modèles se rencontrent.

1. L’abonnement mensuel « en illimité ». En juin 2026, cityscan.fr affichait pour l’avis de valeur marché et l’avis de valeur locatif un prix d’appel mensuel hors taxes, « en illimité ».
2. Les modules à part. Sur la même page, la captation de leads (le module de site) et la valorisation des annonces avaient chacune leur prix d’appel.
3. Le tarif individuel ou d’équipe. Cadastre.com distingue les deux.
4. La grille par produit et par métier. Yanport oriente Agent 360 vers les titulaires d’une carte T (transaction) et ADB 360 vers ceux d’une carte G (gestion).
5. L’achat de références. Perval vend des crédits, en ligne ou sur bon de commande.
6. Le pack de visibilité. Chez MeilleursAgents Pro, Inventory n’entre qu’à partir du pack Expert.
7. L’option du logiciel de transaction. La Boîte Immo annonçait l’avis de valeur avec PriceHubble inclus dans Interkab Solutions, ou accessible par une option payante.
8. L’accès API. Ses conditions sont propres à chaque éditeur ; Yanport le vend comme un produit distinct.

La facture varie avec le nombre de négociateurs, le volume d’avis, les modules, l’étendue du secteur, la durée d’engagement et la mise en place. Demandez un devis écrit sur une année complète, modules compris, avec les conditions d’export à la résiliation.

Comment choisir un logiciel d’estimation immobilière ?

Choisissez un logiciel d’estimation immobilière sur sept critères, dans cet ordre, et faites-vous montrer chacun en démonstration sur un bien que vous connaissez déjà.

1. La source et la fraîcheur des ventes. Prix signé ou prix affiché, et délai : DVF livre deux fois par an, les références notariales arrivent plus tôt selon leurs exploitants. Demandez à l’outil la dernière vente connue de votre rue.
2. La couverture de votre secteur. En Île-de-France, la base notariale est BIEN ; en Alsace, en Moselle et à Mayotte, DVF ne publie rien. Un outil fondé sur DVF seul y reste sans ventes.
3. Une méthode visible. Comparables listés, datés, retirables un par un, et corrections modifiables (étage, extérieur, état, énergie ; terrain et annexes pour une maison). Une valeur sans comparables ne se défend pas devant un vendeur.
4. Un rapport à vos couleurs, et prudent. Il laisse la place à la mention qu’un avis de valeur ne constitue pas une expertise et présente les références sans réidentifier vendeurs et acquéreurs (article R* 112 A-3). Avant de reproduire une à une des références notariales dans l’avis remis au vendeur, vérifiez votre contrat avec l’exploitant : l’article 5 du décret n° 2013-803 exclut toute cession à des tiers.
5. Le lien avec votre CRM. Le bien estimé et son propriétaire doivent arriver dans le CRM sans ressaisie. Modelo Insight annonce cinq API, PriceHubble, Yanport et Immo Data des API ; Hektor, Modelo Office et Apimo intègrent l’estimation. Vérifiez ce que l’API lit et écrit, à partir des critères d’un CRM immobilier.
6. Un module de site conforme. L’article 13 du règlement général sur la protection des données impose d’informer le propriétaire dès la collecte. À partir du 11 août 2026, l’article L. 223-1 du code de la consommation, réécrit par l’article 13 de la loi n° 2025-594 du 30 juin 2025, exigera son consentement préalable pour le démarcher par téléphone, sauf appel lié à l’objet d’un contrat en cours, et la preuve pèsera sur le professionnel. Prévoyez une case distincte, décochée, et suivez les mentions du formulaire d’estimation.
7. La réversibilité. Export des avis, des comparables et des contacts, propriété des demandes reçues par le module, conservation après résiliation.

À l’Agence Vantelle, la directrice a soumis trois outils à ces critères sur le même trois-pièces : le premier cachait ses comparables, le deuxième ignorait la base BIEN, le troisième, relié par API au CRM, créait la fiche du bien et le contact du propriétaire à l’édition du rapport. Quand l’éditeur ouvre ainsi une API, le dashboard qui relie estimation, CRM et boîtes mail prend le relais : un agent IA range le rapport dans la fiche du bien et prépare la réponse écrite au propriétaire. Sans API, il reste l’export.

Logiciel d’estimation ou logiciel d’expertise immobilière : quelle différence ?

Un logiciel d’estimation sert l’avis de valeur de l’agent ; un logiciel d’expertise immobilière sert un expert en évaluation qui doit démontrer la valeur dans un rapport. La Charte de l’expertise en évaluation immobilière, sixième édition de novembre 2025, définit l’expertise comme l’analyse des facteurs juridiques, économiques, techniques et fiscaux, sur la base d’un contrat préalable, et recense dans son titre III les méthodes par comparaison, par le revenu, par les flux actualisés, par le coût de remplacement ou le bilan promoteur.

Sur les outils, la Charte tranche (titre I, chapitre 6) : modèles automatisés et intelligence artificielle restent des aides à la décision, l’expert garde la responsabilité pleine et entière de son évaluation, et un AVM entièrement automatisé, sans validation d’un expert qualifié, ne peut produire une évaluation conforme à ses principes. Elle demande aussi d’informer le donneur d’ordre de l’usage de ces technologies.

Pour l’agent, le code de déontologie annexé au décret n° 2015-1090 du 28 août 2015 impose d’informer le client qu’un avis de valeur ne constitue pas une expertise (article 6). Le logiciel ne transfère aucune responsabilité : vous répondez de la fourchette que vous signez, et il est prudent d’indiquer qu’un outil a préparé les calculs. Le contenu d’un avis de valeur et la responsabilité de l’agent font l’objet d’un article dédié.

Quel logiciel pour une estimation locative ?

Pour une estimation locative, choisissez un logiciel qui édite un avis de valeur locative et affiche les règles de loyer de la commune. Modelo Insight en propose un, comme CityScan avant lui ; Yanport présente ADB 360, destiné aux titulaires d’une carte G, comme une solution d’estimation de valeur locative fondée sur les loyers hors charges, les durées de publication et les stocks. Apimo offre à ses clients un module d’estimation de loyer pour leur site.

Trois règles pèsent sur le chiffre avant toute comparaison :

• L’encadrement des loyers. Là où il s’applique à titre expérimental (article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, pour huit ans à compter de sa publication au Journal officiel du 24 novembre 2018 : en l’état du texte, l’expérimentation s’achèvera en novembre 2026), comme à Paris, dont le périmètre a été fixé par le décret n° 2019-315 du 12 avril 2019, le loyer de base ne dépasse pas le loyer de référence majoré ; un complément de loyer peut s’y ajouter pour des caractéristiques de localisation ou de confort qui le justifient, jamais pour un logement classé F ou G.
• Le gel des loyers F et G. Pour les baux signés, renouvelés ou reconduits depuis le 24 août 2022 en métropole, le loyer d’un logement classé F ou G ne peut plus augmenter.
• La décence énergétique. Depuis le 1er janvier 2025, un logement doit être classé au moins F pour être décent en métropole, puis E à compter de 2028 (article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

La méthode, les sources de loyers et le modèle de document sont réunis dans notre article pour préparer un avis de valeur locative. Pour savoir quels agents IA serviraient votre agence, de l’estimation au suivi des mandats, lancez le simulateur des agents IA pour agence immobilière.

Florian Berthoud

Fondateur de Kappn Agency · 10 ans dans l’immobilier de luxe à Paris