État des risques ERP : l’établir gratuitement sur Géorisques

L’état des risques ERP est le document, gratuit sur le service ERRIAL de Géorisques, par lequel le vendeur ou le bailleur informe l’acquéreur ou le locataire des risques réglementés auxquels le bien est exposé ; il se remet dès la première visite, établi depuis moins de six mois (article R. 125-25 du code de l’environnement). Le « diagnostic ERP gratuit » existe donc : le propriétaire le produit lui-même en ligne, sans diagnostiqueur, puis le vérifie, le complète et le date.

Pour l’agence, ce document revient à quatre moments : l’annonce, la première visite, la promesse, puis l’acte ou le bail. Nous les suivons dans le droit en vigueur au 29 juin 2026, avec le dossier d’une agence fictive, l’Agence Vantelle. Les autres pièces du dossier sont rangées dans le guide des diagnostics et de l’estimation.

Qu’est-ce que l’état des risques ERP en immobilier ?

En immobilier, l’état des risques ERP est l’écrit qui indique à l’acquéreur ou au locataire si le bien se situe dans une zone de risque réglementée, et laquelle : plan de prévention des risques, sismicité, radon, recul du trait de côte ou obligation de débroussaillement. Selon l’article L. 125-5 du code de l’environnement, les acquéreurs ou locataires de ces biens « sont informés par le vendeur ou le bailleur de l’existence de ces risques ou de ces obligations », au moyen d’« un état des risques ». On parle aussi d’information des acquéreurs et des locataires, ou IAL.

L’article 77 de la loi n° 2003-699 du 30 juillet 2003 a créé l’obligation en insérant l’article L. 125-5 dans le code. L’arrêté du 13 octobre 2005 parlait d’« état des risques naturels et technologiques » (ERNT) ; service-public.fr intitule sa démarche « Aide au remplissage de l’état des risques et pollutions » (ERP), et Géorisques appelle le document ERRIAL : état des risques réglementés pour l’information des acquéreurs et des locataires.

Malgré son surnom de « diagnostic ERP », ce document ne demande aucune visite technique du bien. L’article L. 271-6 du code de la construction et de l’habitation réserve certains documents du dossier de diagnostic technique à une personne présentant des garanties de compétence ; l’état des risques n’en fait pas partie.

Le diagnostic ERP est-il obligatoire pour tous les biens ?

Le diagnostic ERP n’est obligatoire que pour un bien, construction ou terrain, vendu ou loué, situé dans l’une des huit zones de l’article R. 125-23 du code de l’environnement. Dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2025, issue du décret n° 2024-405 du 29 avril 2024, l’article vise les biens situés :

1. dans le périmètre d’exposition aux risques d’un plan de prévention des risques technologiques (PPRT) approuvé ;
2. dans une zone d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRN) approuvé, ou rendu en partie immédiatement opposable ;
3. dans une zone d’un plan de prévention des risques miniers (PPRM), dans les mêmes conditions ;
4. dans le périmètre mis à l’étude de l’un de ces trois plans, une fois celui-ci prescrit ;
5. dans une zone de sismicité 2, 3, 4 ou 5 ;
6. dans une zone à potentiel radon significatif, dite de niveau 3 ;
7. dans une zone exposée au recul du trait de côte, délimitée par le document d’urbanisme ou par une carte de préfiguration ;
8. dans une zone soumise à des obligations de débroussaillement et de maintien en l’état débroussaillé (article L. 134-6 du code forestier), délimitée sur le site Géorisques.

Le 8° s’applique depuis le 1er janvier 2025 (article 4 du décret) : un bien jusque-là hors zone peut devoir un état des risques à cause du débroussaillement. Les communes à potentiel radon sont classées par l’arrêté du 27 juin 2018. Seules les conventions des articles L. 323-14 et L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime échappent à la règle (L. 125-5, VII).

Hors de ces huit zones, ni l’état des risques du I de l’article L. 125-5 ni la phrase Géorisques ne sont exigés ; seule une recherche sur l’adresse et la parcelle permet de le savoir. À l’Agence Vantelle, le négociateur la fait à l’entrée du mandat et joint le document ERRIAL au dossier, qu’une zone ressorte ou non.

Une réserve : le IV du même article vise tout immeuble bâti indemnisé après une catastrophe naturelle ou technologique, mais renvoie à l’état des risques des I, I bis et II, sans trancher le cas hors zone. Interrogez quand même le propriétaire sur ces sinistres et gardez sa réponse écrite.

Qui établit l’état des risques et pollutions ?

Le vendeur ou le bailleur établit l’état des risques et pollutions, et il en répond : l’article L. 125-5 lui impose d’informer l’acquéreur ou le locataire, et la sanction joue contre lui. L’agence peut préparer le document sur ERRIAL et le remettre au visiteur au nom du vendeur, qui l’a relu, complété et approuvé. Trois rubriques ne peuvent venir que du propriétaire :

• Les sinistres indemnisés. Le vendeur ou le bailleur déclare tout sinistre indemnisé au titre des catastrophes naturelles (article L. 125-2 du code des assurances) ou technologiques (article L. 128-2) survenu pendant qu’il était propriétaire, ou dont il a été informé (L. 125-5, IV). ERRIAL liste les arrêtés de la commune ; seul le propriétaire sait lesquels ont touché son bien.
• Les travaux liés à la sécheresse. En vente, le vendeur qui détient le rapport d’expertise de son assureur joint la liste des travaux non réalisés, bien qu’indemnisés ou indemnisables, qui arrêteraient les désordres dus à la sécheresse et à la réhydratation des sols survenus pendant qu’il était propriétaire. Cet alinéa de l’article R. 125-24 vient du décret n° 2024-82 du 5 février 2024, applicable aux sinistres survenus à compter du 1er janvier 2024.
• Le recul du trait de côte. Si l’immeuble est soumis aux obligations de l’article L. 121-22-5 du code de l’urbanisme, le vendeur ou le bailleur le signale dans l’état des risques (L. 125-5, IV).

Abordez ces trois rubriques dès l’entretien de prise de mandat, et gardez au dossier les réponses du propriétaire, écrites et datées.

Comment obtenir un diagnostic ERP gratuit ?

Pour obtenir un diagnostic ERP gratuit, c’est-à-dire un état des risques et pollutions sans frais, on utilise ERRIAL, le téléservice de Géorisques (errial.georisques.gouv.fr), vers lequel renvoie aussi la démarche de service-public.fr. L’outil pré-remplit le document ; selon le texte du service, il appartient ensuite au propriétaire « de vérifier l’exactitude de ces informations » et de le compléter, notamment avec les sinistres subis.

Remplir l’état des risques sur ERRIAL, en sept étapes

1. Trouver le bien. Saisissez l’adresse complète ou, à défaut, la commune puis le code de la parcelle sous la forme section-numéro, par exemple BA-115 (« BA-115, BA-116 » pour deux parcelles), comme l’indique le formulaire d’ERRIAL.
2. Sélectionner la ou les parcelles. Une maison avec jardin, un terrain ou un immeuble peut couvrir plusieurs parcelles, et l’état des risques mentionne « le numéro de la ou des parcelles concernées » (R. 125-24) : cliquez sur une parcelle pour l’ajouter ou l’enlever. Pour un lot de copropriété, retenez les parcelles de l’immeuble.
3. Lire les risques. ERRIAL sépare les risques soumis à l’obligation d’information au titre de l’IAL de ceux qui existent sans l’imposer ; les seconds aident à répondre à un acquéreur.
4. Contrôler les plans de prévention. Le propriétaire joint l’extrait de la carte réglementaire et du règlement qui concernent la parcelle, et indique si des travaux prescrits ont été réalisés (R. 125-24, 1°) ; ERRIAL renvoie vers la commune ou la préfecture.
5. Compléter les sinistres. ERRIAL laisse télécharger le document sans cette réponse, en précisant qu’elle devra être complétée avant la remise. Les arrêtés de catastrophe naturelle de la commune figurent en annexe : indiquez ceux qui ont touché le bien et donné lieu à indemnité et, en vente, si le vendeur détient le rapport d’expertise de son assureur, la liste des travaux liés à la sécheresse non réalisés (R. 125-24, dernier alinéa).
6. Télécharger et faire approuver. La date d’élaboration fait courir les six mois de l’article R. 125-25. Le vendeur ou le bailleur relit le document et l’approuve par écrit.
7. Conserver la preuve. Rangez au dossier le PDF, les extraits de plan, la preuve de la remise à la première visite, puis l’exemplaire daté et signé par l’acquéreur ou le locataire que demande la fiche de service-public.fr.

Aucun texte n’impose le téléservice : les articles L. 125-5 et R. 125-23 à R. 125-25 du code de l’environnement fixent le contenu et la remise de l’état des risques sans désigner d’outil. La fiche de service-public.fr présente pourtant ce service en ligne comme la voie de remplissage : en cas de doute, ERRIAL reste le choix le plus sûr. Un document établi autrement doit contenir toutes les informations de l’article R. 125-24. Trois voies existent :

Que contient le formulaire de l’état des risques et pollutions ?

Le formulaire de l’état des risques et pollutions mentionne la date de son élaboration, le numéro de la ou des parcelles et les zones de l’article R. 125-23 où se situe le bien ; il comprend ensuite, selon le cas, les pièces de l’article R. 125-24 du code de l’environnement, en vigueur depuis le 1er janvier 2025. L’arrêté du 30 avril 2024 a abrogé le modèle d’imprimé de 2005 : seul compte ce contenu, quel que soit l’outil.

ERRIAL ajoute parfois d’autres informations : selon la foire aux questions de Géorisques du 20 décembre 2024, le retrait-gonflement des argiles y est « toujours déclenché », la pollution des sols dès qu’un site pollué ou potentiellement pollué se trouve à moins de 500 mètres, le bruit dans une zone d’un plan d’exposition au bruit. Pour la pollution des sols, l’article L. 125-7 du code de l’environnement impose une information écrite quand le terrain se situe dans un secteur d’information sur les sols : ce document est annexé à la promesse, à l’acte ou au bail (articles R. 125-26 et R. 125-27). Un site pollué à moins de 500 mètres ne suffit pas à le déclencher. Le bruit relève du 10° de l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation : ce document rejoint le dossier de vente et ses diagnostics, aux côtés du DPE (voyez les mises à jour du DPE en 2026).

Quelle est la durée de validité de l’état des risques ?

L’état des risques remis lors de la première visite doit être établi depuis moins de six mois ; il est ensuite actualisé, si ses informations ne sont plus exactes, à la date de signature de la promesse de vente, du contrat préliminaire en vente en l’état futur d’achèvement, de l’acte authentique ou du bail (article R. 125-25, II, du code de l’environnement). Les six mois se mesurent donc à la remise ; à la signature, seule compte l’exactitude du document.

La remise se fait à la première visite de chaque potentiel acquéreur ou locataire (R. 125-25, II). Dès que le document a six mois, comptés depuis sa date d’élaboration, chaque nouveau visiteur reçoit donc un état des risques réédité. À l’inverse, un document récent s’actualise dès qu’un nouveau plan, une nouvelle zone de débroussaillement ou un nouvel arrêté touche le bien avant la signature.

Après la promesse, l’article L. 271-5 du code de la construction et de l’habitation prend le relais : si la parcelle entre dans une zone de l’article L. 125-5, ou si les documents de référence ont été mis à jour, le dossier de diagnostic technique est complété à l’acte authentique par un état des risques ou par la mise à jour de l’état existant.

À l’Agence Vantelle, l’état des risques d’une maison en zone de sismicité 2 est édité le premier mois et remis à la première visite le deuxième ; la promesse se signe le septième. La semaine précédente, le négociateur réédite ERRIAL et compare : si les versions divergent, l’actualisation est obligatoire ; si elles concordent, l’agence annexe quand même la plus récente. Chaque autre pièce suit sa propre règle : voyez la durée de validité de chaque diagnostic.

Quand remettre l’état des risques : annonce, visite ou compromis de vente ?

L’état des risques se signale dès l’annonce, se remet à la première visite, s’intègre au dossier de diagnostic technique annexé au compromis de vente, puis accompagne l’acte authentique (articles L. 125-5, I bis, et R. 125-25 du code de l’environnement).

L’annonce. Toute annonce d’un bien soumis à l’état des risques porte la phrase de l’article R. 125-25 mot pour mot, quel que soit son support : vitrine, site, portails, réseaux sociaux. Elle s’ajoute aux autres mentions obligatoires de l’annonce, dont les étiquettes du DPE à afficher. Vérifiez qu’elle survit à la diffusion de l’annonce sur les portails, où un champ trop court peut la tronquer.

La première visite. La remise a lieu « lors de la première visite de l’immeuble, si une telle visite a lieu ». Faites-la constater sur un bon de visite signé qui mentionne la date de l’état des risques : l’agence prouve la remise et l’âge du document.

La promesse ou le compromis. Si l’état des risques manque à la signature de la promesse ou du contrat préliminaire, le délai de rétractation de dix jours de l’acquéreur non professionnel d’un logement (article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation) ne court qu’au lendemain de sa communication, faite dans les formes de la promesse : lettre recommandée avec demande d’avis de réception, autre moyen présentant des garanties équivalentes, ou remise directe par l’agence mandatée, l’acquéreur inscrivant alors de sa main le nom de l’agence, le lieu et la date de la remise (articles L. 271-1 et D. 271-6 du même code), par exemple avec un avenant au compromis. Rééditez donc l’état des risques dès qu’une offre d’achat est acceptée.

L’acte authentique. Sans promesse ni contrat préliminaire, si l’état des risques n’est pas joint à l’acte, c’est le délai de réflexion de l’article L. 271-1 qui est reporté de la même façon.

Faut-il un diagnostic ERP pour une location ?

Oui, un diagnostic ERP est dû pour une location dès que le logement ou le local se trouve dans une zone de l’article R. 125-23 : l’annonce porte la phrase Géorisques, le bailleur fournit l’état des risques au candidat lors de la première visite, puis l’annexe au bail (article L. 125-5, II, du code de l’environnement). Pour un bail d’habitation, l’article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le dossier de diagnostic technique « est complété à chaque changement de locataire par l’état des risques ».

• Bail d’habitation. Annexé au contrat avec le dossier de diagnostic technique, communiqué par voie dématérialisée sauf opposition explicite de l’une des parties (article 3-3).
• Bail commercial. L’état des risques est annexé aux baux mentionnés aux articles L. 145-1 et L. 145-2 du code de commerce (L. 125-5, II).
• Sanction. En l’absence de l’état des risques, le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix (article 3-3 ; L. 125-5, V).

En gestion locative, l’état des risques se réédite à chaque nouveau locataire : il doit avoir moins de six mois à la première visite du candidat, puis être encore exact à la signature du bail. Un logiciel de gestion locative qui date chaque pièce, lot par lot, aide à tenir ce rythme ; voyez aussi l’IA pour la gestion locative.

Quelles sont les sanctions sans état des risques ERP ?

Sans état des risques ERP, le vendeur ou le bailleur s’expose à une sanction civile : l’acquéreur ou le locataire « peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix » (article L. 125-5, V, du code de l’environnement). Le V vise l’information du I, l’intégration au dossier de diagnostic technique et les annexes aux actes (I bis, troisième à cinquième alinéas), l’annexe au bail (II, dernier alinéa) et les sinistres du IV.

L’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation ouvre le même recours si l’état des risques manque à la signature de l’acte authentique. La mention de l’annonce et la remise à la première visite échappent à la liste du V. La responsabilité du vendeur peut pourtant être engagée s’il ne transmet pas volontairement l’état des risques ou s’il porte dans l’annonce de fausses informations pour induire l’acquéreur en erreur, rappelle la fiche de service-public.fr ; sans remise datée, l’agence perd en outre la preuve d’une information donnée à temps.

L’article L. 125-5 ne prévoit aucune amende : ses sanctions sont civiles.

Les contrôles de l’agence, confiés en partie à un agent IA

Un agent IA par tâche, relié au CRM, peut suivre ces contrôles : il relève la date de chaque état des risques dans la fiche du bien, prévient avant une visite si le document a plus de six mois, signale une annonce sans la phrase Géorisques et rappelle la réédition avant une promesse. Il ne remplit pas le document et ne choisit pas les sinistres à déclarer. Pour savoir lesquels conviennent à votre agence, composez vos agents IA en quelques questions.

Florian Berthoud

Fondateur de Kappn Agency · 10 ans dans l’immobilier de luxe à Paris