Diagnostic immobilier et estimation d’un bien.

Par le mandat, pour les deux. Le rôle de l’agence s’y joue : réclamer les rapports de diagnostic, noter leurs dates et leurs résultats, dire au vendeur lesquels refaire, puis reporter les classes du DPE dans la fiche descriptive du bien. L’estimation se prépare avant le rendez-vous vendeur ; la visite, la fourchette retenue et la signature restent celles du professionnel qui remet l’avis.

Les deux dossiers se croisent sur l’étiquette du DPE. Elle s’affiche dans l’annonce, fixe le calendrier de location du bien et rend l’audit énergétique obligatoire à la vente d’une maison classée E, F ou G en métropole ; dans l’estimation, elle se lit comme une caractéristique du bien, hors de toute formule de prix. L’entretien où ces pièces se réclament appartient au guide de la prospection et des mandats, de la pige à la prise de mandat.

Dans DVF, la base des Demandes de valeurs foncières que la direction générale des Finances publiques publie gratuitement sur data.gouv.fr : elle recense les ventes des cinq dernières années, avec leur prix, leur date, leur adresse et la surface des biens, hors Alsace, Moselle et Mayotte. Vous la consultez sans compte sur l’explorateur explore.data.gouv.fr/immobilier, qui descend de la France entière à la parcelle, ou vous téléchargez ses fichiers pour faire vos propres calculs.

La base se met à jour deux fois par an, en avril et en octobre : la livraison d’avril restitue les mutations publiées avant le 31 décembre de l’année précédente, celle d’octobre les mutations publiées avant le 30 juin de l’année en cours. Une vente n’y entre qu’après la publication de l’acte, et la valeur foncière exclut les honoraires d’agence à la charge de l’acquéreur, mais inclut ceux stipulés à la charge du vendeur : datez toujours la donnée dans vos avis de valeur. En Alsace et en Moselle, où les ventes relèvent du livre foncier, l’agent s’appuie sur ses propres ventes et sur celles que des confrères acceptent de partager. La lecture d’une ligne DVF, champ par champ, et le calendrier de ses livraisons sont détaillés dans un article.

En partant des ventes de la même section ou du même quartier : des biens de même type et de surface voisine, sur les deux dernières années publiées, les lignes d’une même vente regroupées, puis la médiane du prix au m² et une fourchette, que la visite vient corriger. DVF ne dit rien de l’étage, de l’exposition, de la vue ni des travaux : la visite reste la source de ces corrections.

Sept limites se traitent avant le calcul : le décalage de publication, une vente répartie sur plusieurs lignes, les lots au-delà du cinquième, une surface déclarée parfois ancienne, l’état du bien, les ventes hors marché et le petit nombre de ventes d’une section. Devant le vendeur, présentez quatre à six comparables datés, avec type, surface et nature de mutation, et dites l’âge de la donnée : le vendeur voit des ventes conclues, là où les annonces montrent des prix demandés. Le document remis suit le modèle d’avis de valeur et ce qu’il engage, et l’IA qui aide à trier ces comparables est le sujet du guide de l’IA pour l’immobilier.

Sur le site de l’agence, publiez des agrégats (nombre de ventes, médiane, évolution) : l’article R* 112 A-3 du livre des procédures fiscales impose aux conditions d’utilisation de DVF d’interdire toute réidentification des personnes et toute indexation de ces données par les moteurs de recherche. Le formulaire d’estimation du site et ses mentions relèvent du guide du site internet d’agence immobilière.

Un outil se choisit sur sept critères, dans cet ordre : la source et la fraîcheur des ventes, la couverture de votre secteur, une méthode visible, un rapport à vos couleurs et prudent, le lien avec votre CRM, un module de site conforme et la réversibilité. Faites-vous montrer chacun en démonstration sur un bien que vous connaissez déjà.

Les outils se rangent en cinq familles : les bases de ventes, les modèles d’estimation automatique, la veille d’annonces, les éditeurs d’avis de valeur et les modules du logiciel de transaction. Une vente DVF ou notariale donne un prix signé ; une annonce donne un prix demandé, qui montre la concurrence sans prouver une valeur. En Île-de-France, la base notariale est BIEN, et Perval couvre le reste de la France ; en Alsace, en Moselle et à Mayotte, un outil fondé sur DVF seul reste sans ventes. Les cinq familles d’outils d’estimation, leurs sources et leurs modèles de facturation sont comparés dans un article.

Par comparaison, puis sous plafond : on mesure la surface habitable, on compare le logement à des loyers pratiqués pour des logements semblables du même secteur, puis on vérifie que le loyer retenu respecte les plafonds de sa zone et de sa classe énergétique. Les loyers de marché se trouvent d’abord dans les baux que gère l’agence, puis dans l’observatoire local des loyers quand il existe, enfin dans la Carte des loyers et les annonces, qui donnent des loyers demandés. DVF ne contient aucun loyer.

Trois règles bornent le chiffre. Partout, un logement classé F ou G ne peut être reloué plus cher. En zone d’encadrement, le loyer de base ne peut dépasser le loyer de référence majoré. En zone tendue, le loyer d’un logement reloué ne peut en principe dépasser le dernier loyer du précédent locataire ; le décret qui le prévoit se proroge d’année en année, et sa version du jour se relit avant chaque bail.

Écrit et signé, l’avis porte la mention qu’il ne constitue pas une expertise, que l’article 6 du code de déontologie annexé au décret n° 2015-1090 du 28 août 2015 impose pour tout avis de valeur, sans distinguer vente et location. Le modèle d’avis de valeur locative en douze rubriques, avec ses références de loyer au format légal, fait l’objet d’un article.

L’état des risques, établi depuis moins de six mois, quand le bien se trouve dans l’une des huit zones de l’article R. 125-23 du code de l’environnement, et l’audit énergétique quand il est dû, pour une maison ou un immeuble hors copropriété classé E, F ou G en métropole. Hors de ces huit zones, seule une recherche sur l’adresse et la parcelle permet de savoir si l’état des risques est exigé.

L’état des risques s’établit gratuitement sur ERRIAL, le téléservice de Géorisques : l’outil pré-remplit le document, puis le propriétaire le vérifie, le complète des sinistres indemnisés et l’approuve. Aucun diagnostiqueur n’est requis, et le vendeur ou le bailleur en répond. Toute annonce d’un bien concerné porte la phrase de l’article R. 125-25 qui renvoie au site Géorisques. Si l’état des risques manque à la signature de la promesse, le délai de rétractation de l’acquéreur non professionnel d’un logement ne court qu’au lendemain de sa communication. Les huit zones, les sept étapes sur ERRIAL et les quatre moments de la remise sont détaillés pour l’état des risques.

Quand il a dépassé sa durée à la date de la promesse ou à celle de l’acte : une durée « de moins de » se compte à rebours depuis la signature, et un document déjà périmé le jour de la promesse ne remplit pas l’obligation. Le vendeur commande alors un nouveau document, annexé à l’acte authentique (article L. 271-5 du code de la construction et de l’habitation).

Les durées vont de six mois pour l’état termites à dix ans pour le DPE. Les états du gaz et de l’électricité doivent avoir moins de trois ans à la promesse et à l’acte, et valent six ans pour un bail : un état de l’électricité de quatre ans reste valable pour un bail et se refait pour une vente. Un constat plomb sans plomb ou sous le seuil vaut sans limite, et aucun DPE établi avant le 1er juillet 2021 n’est valable depuis le 1er janvier 2025. Le tableau des durées, document par document, avec le texte qui fixe chacune se lit avant l’annonce, pour savoir quelles pièces refaire.

Par la plus mauvaise de deux lettres : le DPE classe le logement de A à G sur l’énergie primaire consommée et sur les gaz à effet de serre émis, et retient la plus mauvaise des deux. Au-dessus de 40 m² et sous 800 m d’altitude, un logement est classé A sous 70 kWh par m² et par an et 6 kg éq. CO₂, et G dès 420 kWh ou 100 kg (annexe 5 de l’arrêté du 31 mars 2021) ; un logement de 40 m² ou moins a ses propres seuils, plus élevés, depuis le 1er juillet 2024.

Un pavillon à 240 kWh et 72 kg, D sur l’énergie et F sur les émissions, est classé F. Toute annonce de vente ou de location d’un bien soumis au DPE affiche ses classes énergie et climat, lisibles et en couleur en vitrine et sur internet. Les seuils de chaque classe, la double étiquette et les petites surfaces sont détaillés dans un article ; les autres mentions obligatoires d’une annonce font l’objet d’un autre. Les photos et la vidéo du bien, autre partie de l’annonce, sont le sujet du guide de la photo et de la vidéo immobilière.

Le DPE du lot, dans le dossier de diagnostic technique, puis, demandés au syndic dès le mandat, le DPE collectif, le plan pluriannuel de travaux adopté ou son projet et les conclusions du diagnostic technique global s’il existe. Un appartement en copropriété se vend sans audit énergétique, même classé F ou G : l’audit réglementaire de l’article L. 126-28-1 vise la maison et l’immeuble en monopropriété.

En métropole, aucun texte n’impose à un syndicat de copropriétaires de commander un audit énergétique. La loi exige à sa place un DPE collectif de tout immeuble d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013, et un projet de plan pluriannuel de travaux quinze ans après la réception de l’immeuble. L’article L. 721-2 impose de remettre le plan et les conclusions du diagnostic technique global à l’acquéreur au plus tard à la signature de la promesse ; il ne cite pas le DPE collectif, qui se demande quand même. Le calendrier du DPE collectif selon le nombre de lots et les pièces à réclamer au syndic sont détaillés dans un article.

Celui qui signe ou qui fournit le document : l’agent répond de la fourchette qu’il signe, le vendeur fournit le dossier de diagnostic de la vente et le bailleur celui du bail. Un logiciel d’estimation ne transfère aucune responsabilité, et il est prudent d’indiquer qu’un outil a préparé les calculs.

Le constat plomb, les états amiante, termites, gaz et électricité et le DPE sont établis par une personne présentant des garanties de compétence, assurée et sans lien de nature à nuire à son impartialité avec le propriétaire, son mandataire, l’agence comprise, ou une entreprise de travaux (article L. 271-6 du code de la construction et de l’habitation). L’état des risques n’en fait pas partie : le vendeur ou le bailleur l’établit et en répond. Le cadre du métier, de la loi Hoguet à la carte professionnelle, fait l’objet du guide de la réglementation et du métier d’agent.

Les relevés de dates et les rappels d’échéance : un agent IA relié au logiciel de transaction peut lire chaque rapport reçu, en relever la date et le résultat, calculer l’échéance avec les durées que l’agence lui fournit et prévenir le négociateur à chaque étape. Il ne tranche pas la validité : le diagnostiqueur et le notaire gardent la main.

Côté estimation, un agent télécharge les ventes DVF de la commune, regroupe les lignes de chaque vente, signale les ventes atypiques et prépare les comparables datés de l’avis de valeur ; le négociateur relit, corrige et signe. Selon les accès qu’ouvre votre logiciel de transaction, un agent peut aussi comparer chaque annonce au DPE du dossier avant diffusion et signaler une annonce sans la phrase Géorisques. Le dashboard qui automatise réunit ces agents, un par tâche, et le guide des agents IA d’une agence dit comment les brancher sur votre logiciel. Pour voir lesquels conviendraient à votre agence, le simulateur qui compose vos agents IA donne une première réponse.