Réglementation agent immobilier : de la carte à la commission.

Quatre textes forment le socle : la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, son décret d’application n° 72-678 du 20 juillet 1972, le code de déontologie du décret n° 2015-1090 du 28 août 2015 et l’arrêté du 10 janvier 2017, qui impose l’affichage des prix des prestations. La loi vise toute personne qui, « d’une manière habituelle », se livre ou prête son concours, « même à titre accessoire », à l’une des neuf opérations de son article 1er sur les biens d’autrui, de l’achat, de la vente ou de la location d’immeubles à la gestion immobilière et au syndic de copropriété.

Le marchand de biens qui achète et revend pour son propre compte n’agit pas sur le bien d’autrui. L’estimation ne figure pas parmi les neuf opérations : un avis de valeur rendu seul n’exige aucune carte, alors que la négociation de la vente qui suit l’exige, et le guide des diagnostics et de l’estimation traite cet avis. Le résumé de la loi Hoguet et des obligations qu’elle impose suit le texte de 1970 article par article, avec la peine attachée à chaque manquement.

La loi Alur du 24 mars 2014 a confié la délivrance de la carte aux chambres de commerce et d’industrie, créé l’obligation de mise à jour des connaissances, précisé le contenu du mandat exclusif et mis les honoraires de location à la charge du bailleur, hors quatre prestations partagées avec le locataire. La loi Elan du 23 novembre 2018 a réservé le titre d’agent immobilier aux titulaires de la carte et recentré le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières sur un rôle de proposition, son régime disciplinaire étant abrogé.

Les deux lois débordent la transaction. La loi Alur oblige le vendeur d’un lot de copropriété à fournir à l’acquéreur des documents sur l’organisation de l’immeuble, sa situation financière et son état, et a créé le fonds de travaux ; la loi Elan a créé le bail mobilité, relancé l’encadrement des loyers à titre expérimental et rendu le diagnostic de performance énergétique opposable. Plusieurs de ces mesures ont été réécrites depuis : un modèle de mandat, de bail ou d’annonce se relit sur la version du jour des articles qui le fondent. La loi Alur résumée mesure par mesure, du mandat exclusif au fonds de travaux et les mesures de la loi Elan utiles à une agence, chacune avec son article disent où chaque règle se lit aujourd’hui.

Une carte professionnelle, délivrée pour trois ans par le président de la chambre de commerce et d’industrie à qui réunit les quatre conditions de l’article 3 de la loi Hoguet : l’aptitude professionnelle, une assurance de responsabilité civile professionnelle, l’absence d’incapacité ou d’interdiction d’exercer et une garantie financière, dont seule dispense une déclaration de non-détention de fonds, impossible en gestion et en syndic. L’aptitude se prouve par un diplôme, comme un bac + 3 juridique, économique ou commercial ou le BTS professions immobilières, ou par l’expérience salariée : trois ans avec le baccalauréat, dix ans sans, quatre ans comme cadre (décret n° 72-678, articles 11, 12 et 14).

La carte porte une mention par activité, que le métier appelle carte T, G ou S. Son renouvellement se demande deux mois avant l’expiration et suppose quatorze heures de mise à jour des connaissances par an, ou quarante-deux heures sur trois années consécutives. La demande et le renouvellement de la carte T, G ou S font l’objet d’un article, pièce par pièce. S’installer à son compte ajoute le choix du statut juridique, l’immatriculation, la déclaration de chaque établissement, l’ouverture du registre des mandats et le visa des attestations de collaborateurs ; seul le régime fiscal de la micro-entreprise reste fermé à l’agence de transaction. Les neuf étapes pour ouvrir une agence immobilière se suivent dans l’ordre. À l’immatriculation, l’INSEE attribue en principe le code APE 68.31Z « Agences immobilières », qui classe l’activité sans l’autoriser ; le code NAF de l’agent immobilier et son passage à la NAF 2025 a son article.

Une assurance de responsabilité civile professionnelle dans tous les cas, et une garantie financière dès que l’agence reçoit des fonds pour autrui, sans dispense possible en gestion immobilière et en syndic. La garantie rend son argent au client quand l’agence fait défaut ; l’assurance répare les conséquences d’une faute professionnelle, erreur, omission ou négligence, et exclut la non-restitution des fonds.

Le montant de la garantie part d’un plancher fixé par le décret n° 72-678 (article 30), réduit pendant les deux premières années d’exercice sauf exception de l’article 32, et ne descend jamais sous le maximum des fonds que l’agence détient pour ses clients. En transaction, l’agence qui ne reçoit que ses honoraires peut s’en dispenser par une déclaration sur l’honneur de non-détention de fonds, et sa carte porte alors la mention « Non-détention de fonds ». Le mandataire souscrit sa propre RC pro, sans garantie financière, puisque la loi lui interdit de recevoir des fonds. Le montant de la garantie financière, l’attestation du garant et la RC pro sont détaillés dans un article.

La carte professionnelle les sépare : l’agent immobilier la détient, alors que le négociateur salarié et le mandataire agissent sous la carte du titulaire qui les habilite, avec une attestation visée par le président de la chambre de commerce et d’industrie. Depuis la loi Elan, utiliser la dénomination « agent immobilier » sans carte encourt la peine de l’exercice sans carte (article 14) : le collaborateur se présente comme conseiller immobilier, négociateur ou mandataire immobilier, en indiquant l’agence ou le réseau pour lequel il agit.

Le mandataire est un agent commercial indépendant, immatriculé au registre spécial des agents commerciaux avant de commencer. L’article 4 de la loi Hoguet lui interdit de recevoir ou détenir des fonds, de donner des consultations juridiques, de rédiger d’autres actes que les mandats conclus au profit du titulaire et de diriger un établissement : le compromis est préparé par le titulaire ou par le notaire. Le statut d’agent commercial du mandataire, ses interdits et sa fiscalité tiennent dans un article. Pour prospecter, salarié comme mandataire appliquent la règle en vigueur depuis le 11 août 2026 : démarcher un consommateur par téléphone exige son consentement préalable, dont la preuve incombe au professionnel, sauf appel en rapport avec l’objet d’un contrat en cours (article L. 223-1 du code de la consommation, réécrit par l’article 13 de la loi n° 2025-594 du 30 juin 2025). Le guide de la prospection et des mandats détaille la preuve de ce consentement.

Le négociateur salarié perçoit chaque mois au moins le minimum de son statut : celui que fixe la convention collective nationale de l’immobilier (IDCC 1527) pour le VRP, le SMIC pour le non-VRP. Son contrat peut traiter ce minimum comme une avance sur ses commissions. Le mandataire ne touche aucun salaire : il facture au titulaire de la carte la commission prévue par son contrat, sans aucun minimum.

Le VRP prospecte hors de l’agence, sans horaire contrôlé ; le non-VRP accueille surtout les clients à l’agence et relève de la durée du travail. Le minimum du négociateur VRP ou non-VRP, la grille 2026 et l’avance sur commissions sont chiffrés dans un article. En réseau, la tête de réseau encaisse les honoraires et reverse au mandataire une part selon sa grille, contre un pack le plus souvent mensuel. Selon l’Autorité de la concurrence, ces réseaux ont réalisé 15 % des transactions immobilières en 2022 (avis n° 23-A-07 du 2 juin 2023). Les modèles de rémunération des réseaux et dix critères pour en choisir un se comparent sur la page datée de chaque réseau.

Aucun texte ne fixe le pourcentage de la commission en vente : chaque agence fixe seule le taux de son barème, et l’arrêté du 10 janvier 2017 l’oblige à afficher les prix maximums toutes taxes comprises de chacune de ses prestations, avec la partie qui les paie, à l’entrée de l’agence, en vitrine, sur son site et depuis chaque annonce en ligne. Le mandat désigne la partie qui paie, et l’annonce suit : quand l’acquéreur paie, elle donne le prix honoraires inclus, le prix hors honoraires et le montant des honoraires toutes taxes comprises, en pourcentage du prix hors honoraires.

En location d’habitation, l’entremise est à la charge du bailleur ; le locataire ne partage que la visite, la constitution du dossier, la rédaction du bail et l’état des lieux d’entrée, dans la limite de plafonds par mètre carré révisés au 1er janvier 2026. Un barème absent ou non conforme expose à une amende administrative (article L. 131-5 du code de la consommation). Le contenu du barème, ses lieux d’affichage et un modèle à remplir sont réunis dans un article. Sur le site, la page Honoraires s’ajoute aux mentions obligatoires, numéro de carte, garant et assureur compris : le guide du site internet d’agence immobilière relie ces pages à leurs articles.

Une fois l’opération effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties (loi Hoguet, article 6) : avant, ni frais de dossier ni acompte ne peuvent être exigés ou acceptés, sauf clause signée avec un mandant qui agit dans le cadre de ses activités professionnelles. Le décret fait percevoir la rémunération sans délai une fois l’opération constatée par acte authentique (article 73), et une vente sous condition suspensive non réalisée n’est pas regardée comme conclue (article 74).

Deux situations allongent l’attente. Un compromis prorogé décale l’encaissement : vendeur et acquéreur signent un avenant avant l’échéance, et celui qui modifie le contrat de manière substantielle se notifie à l’acquéreur non professionnel d’un logement, qui dispose de dix nouveaux jours de rétractation ; voyez les cas d’avenant au compromis et la rétractation qu’ils rouvrent. Après la fin du mandat, la clause de droit de suite protège la commission si le vendeur conclut, dans la période écrite, avec un acquéreur que l’agence lui a présenté ; l’article 78 du décret ne l’admet que stipulée expressément, en caractères très apparents, et plafonnée aux honoraires prévus. La clause de droit de suite, sa durée et sa jurisprudence sont passées en revue, arrêt par arrêt. Une IA aide à repérer une incohérence dans un compromis et ses avenants, la validation restant au notaire : le guide de l’IA pour l’immobilier aide à choisir l’outil.

Des peines pénales : six mois d’emprisonnement et une amende pour l’exercice sans carte, l’usage du titre sans carte ou la négociation sans habilitation (article 14 de la loi Hoguet), deux ans d’emprisonnement et une amende pour des fonds reçus sans garantie ou une somme exigée avant l’opération conclue (article 16). S’y ajoutent les sanctions civiles : un mandat irrégulier peut être annulé, avec la commission. Depuis l’arrêt de chambre mixte de la Cour de cassation du 24 février 2017 (n° 15-20.411), l’absence de durée ou de numéro reporté entraîne une nullité relative, que seul le mandant peut invoquer.

Les agents de la DGCCRF contrôlent avec les pouvoirs du code de la consommation. Dans son bilan publié le 19 décembre 2024, la DGCCRF indique avoir visité 1 739 professionnels en 2023 et relevé au moins une anomalie chez 1 132 d’entre eux ; ses procès-verbaux visent notamment des cas d’exercice sans carte et des barèmes non affichés.

Le renouvellement de la carte, à demander deux mois avant son expiration, les heures de mise à jour des connaissances de chaque personne concernée, les attestations des collaborateurs, la révision annuelle du montant de la garantie et l’échéance de la RC pro, qui se reconduit tacitement sauf lettre recommandée envoyée un mois au moins avant. S’y ajoutent les plafonds de location, révisables au 1er janvier, que le barème et le modèle de bail reprennent, et les fins d’exclusivité et de période de suite de chaque mandat.

Ces dates sont dispersées entre le logiciel de transaction et les boîtes mail. Un agent IA relié à ces sources peut tenir le tableau et signaler chaque échéance au dirigeant avec la pièce qui manque, sans rien déposer ni signer à sa place : le guide des agents IA d’une agence immobilière décrit ces agents, et l’audit compris dans l’offre relève vos outils avant de rendre un périmètre écrit et un devis.