Loi Alur : le résumé mesure par mesure pour l’agent immobilier

La loi Alur, loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, a encadré les honoraires de location, précisé le contenu des mandats exclusifs et des annonces, imposé aux agents immobiliers une mise à jour régulière de leurs connaissances et réformé la vente d’un lot de copropriété. Ses mesures se lisent dans les textes qu’elle a réécrits : loi Hoguet, loi du 6 juillet 1989, loi du 10 juillet 1965 et code de la construction et de l’habitation. Chacune est reprise avec son article et sa version au 17 juin 2026, puis appliquée à un dossier de l’Agence Vantelle, agence fictive.

Loi Alur : c’est quoi, en résumé ?

La loi Alur de 2014 est la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, publiée au Journal officiel n° 0072 du 26 mars 2014 : 177 articles en quatre titres, dont plusieurs réécrivent les textes qui encadrent le métier d’agent immobilier. Son sigle reprend son intitulé, « pour l’accès au logement et un urbanisme rénové ». Promulguée par François Hollande après la décision n° 2014-691 DC du Conseil constitutionnel du 20 mars 2014, elle porte notamment la signature de Cécile Duflot, alors ministre de l’égalité des territoires et du logement.

Pour une agence, comptent surtout les deux premiers titres : l’accès au logement (articles 1 à 51), puis l’habitat indigne et les copropriétés dégradées (52 à 95). La plupart des articles modifiés portent sur Légifrance la date du 27 mars 2014, lendemain de la publication. Plusieurs mesures ont suivi : le 1er juillet 2014 pour le contenu du mandat (article 24, VIII), le 15 septembre 2014 pour les plafonds de location, le 1er juillet 2015 pour la carte délivrée par la CCI, le 1er avril 2016 pour les heures annuelles, le 1er janvier 2017 pour le fonds de travaux et, du 31 décembre 2016 au 31 décembre 2018 selon la taille du syndicat, pour l’immatriculation et la fiche synthétique (articles 53 et 54, IV).

Les 8 mesures qui changent le travail de l’agence :

1. La carte délivrée par la CCI et l’assurance des négociateurs non salariés.
2. La mise à jour des connaissances, condition du renouvellement de la carte.
3. Le code de déontologie et le CNTGI, Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières.
4. Le contenu du mandat exclusif : actions promises et compte rendu au vendeur.
5. Les honoraires de location, payés par le bailleur sauf quatre prestations plafonnées.
6. Les mentions des annonces : honoraires toutes taxes comprises, données de la copropriété.
7. L’information de l’acquéreur d’un lot de copropriété, dès la promesse de vente.
8. Le fonds de travaux des copropriétés.

Dans son seul I, l’article 24 modifie ou crée treize articles de la loi Hoguet, que la loi Alur a réécrite ; son II ajoute les articles 13-1 à 13-10. Les autres règles du métier sont rassemblées dans notre guide de la réglementation immobilière, de la carte au mandat.

Quelles sont les principales mesures de la loi Alur pour une agence immobilière ?

Pour une agence, la loi Alur tient en cinq articles : l’article 1er (location), l’article 24 (loi Hoguet), les articles 52 et 54 (copropriété et vente d’un lot) et l’article 58 (fonds de travaux). Trois gestes changent un document que le client signe ou reçoit : le mandat exclusif, le bail et l’information de l’acquéreur.

Loi Alur : quelles obligations pour l’agent immobilier et le mandataire ?

La loi Alur a confié la carte professionnelle aux CCI, imposé une assurance aux négociateurs non salariés, soumis le titulaire de la carte comme ses négociateurs à une mise à jour des connaissances, prévu un code de déontologie applicable au titulaire et créé le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (CNTGI).

La carte et l’assurance

Le président de la CCI territoriale ou, à défaut, de la CCI de région délivre la carte (article 3 de la loi Hoguet, avec une règle propre à la Corse) depuis le 1er juillet 2015, pour trois ans (article 80 du décret n° 72-678). Les personnes habilitées justifient d’une compétence professionnelle ; si elles ne sont pas salariées, elles relèvent du statut d’agent commercial et s’assurent en responsabilité civile professionnelle (article 4).

Les heures de mise à jour des connaissances

L’article 3-1 subordonne le renouvellement de la carte à une mise à jour des connaissances : quatorze heures par an ou quarante-deux heures sur trois années consécutives d’exercice ; sur trois années consécutives, au moins deux heures portent sur la non-discrimination à l’accès au logement et deux heures sur les autres règles déontologiques (décret n° 2016-173 du 18 février 2016, articles 2 et 3). Elle vaut pour le titulaire, le directeur d’établissement et chaque négociateur. Le détail figure avec les heures à justifier au renouvellement de la carte.

Les liens avec les partenaires

Quand l’agence propose les services d’une entreprise ou d’une banque, elle informe son client, avant qu’il contracte, des liens capitalistiques ou juridiques qu’elle, ses dirigeants ou ses négociateurs ont avec ce partenaire ; chaque négociateur déclare les siens au titulaire de la carte (article 4-1).

Le code de déontologie et le CNTGI

Le code de déontologie, annexé au décret n° 2015-1090 du 28 août 2015, s’applique depuis le 1er septembre 2015 au titulaire de la carte et, pour une société, à ses représentants légaux et statutaires. Le CNTGI, créé par l’article 24, a perdu son rôle disciplinaire avec la loi Elan, qui a rendu le CNTGI consultatif : depuis le 25 novembre 2018, il propose aux ministres des règles d’accès et d’exercice du métier, rend des avis sur les projets de textes, et sa commission de contrôle instruit les pratiques abusives ; le rapport de cette commission peut être transmis à l’autorité administrative chargée de la concurrence et de la consommation (articles 13-1 à 13-3).

Le mandataire agent commercial

Les publicités du mandataire, ses mandats et les documents de la transaction mentionnent son statut d’agent commercial (article 6-2). Ses autres obligations, de l’habilitation à la rémunération, sont détaillées avec le statut du mandataire agent commercial.

L’Agence Vantelle emploie un négociateur salarié et une mandataire agent commercial. Tous deux justifient de leurs heures et de leur habilitation et déclarent au titulaire leurs liens éventuels avec un partenaire, comme un courtier qu’ils recommandent (article 4-1) ; la seconde y ajoute son assurance et la mention « agent commercial ».

Loi Alur : que doit contenir un mandat exclusif ?

Depuis la loi Alur, un mandat exclusif précise les actions que l’agent s’engage à mener et la façon dont il en rend compte au vendeur, selon une périodicité fixée par les parties (article 6, I, de la loi Hoguet). Tout mandat de vente ou de location décrit aussi les moyens de diffusion des annonces, y compris ceux du réseau.

Avec un mandant particulier, l’article 7 ajoute deux mentions :

1. La non-reconduction, écrite de manière lisible et visible. Le texte renvoie toujours à l’article L. 136-1 du code de la consommation, dont la règle figure depuis le 1er juillet 2016 à l’article L. 215-1.
2. La sortie de l’exclusivité : le deuxième alinéa de l’article 78 du décret n° 72-678, en caractères très apparents. Passé trois mois à compter de sa signature, chaque partie peut dénoncer le mandat avec un préavis de quinze jours au moins, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. La vente d’immeuble par lots et les autres cas exclus par l’article 78 y échappent.

La clause d’exclusivité ou la clause pénale ne joue que si elle est stipulée expressément dans un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant, et la somme due à ce titre ne peut dépasser les honoraires stipulés (article 78). Le mandat porte aussi le numéro du registre des mandats, reporté sur l’exemplaire du vendeur (article 72).

Une règle voisine vient d’un autre texte : signé hors établissement, le mandat ouvre au vendeur particulier quatorze jours de rétractation (article L. 221-18 du code de la consommation), et toute exécution pendant ce délai suppose sa demande expresse sur papier ou sur support durable (article L. 221-25).

Appeler le vendeur pour lui rendre compte de son mandat restera permis après le 11 août 2026 : à partir de cette date, l’article L. 223-1 du code de la consommation, réécrit par l’article 13 de la loi n° 2025-594 du 30 juin 2025, interdira de démarcher par téléphone un consommateur sans son consentement préalable, sauf appel passé dans le cadre de l’exécution d’un contrat en cours et en rapport avec son objet ; la preuve du consentement pèsera sur le professionnel.

À l’Agence Vantelle, la clause d’exclusivité d’un appartement liste trois actions : diffusion sur les portails nommés au mandat, visite groupée le premier samedi, présentation aux acquéreurs du fichier dont la recherche correspond. Un compte rendu écrit part chaque mois. Voyez aussi comment choisir entre mandat exclusif et mandat simple et la durée et la résiliation d’un mandat.

Loi Alur et honoraires de location : que paie le locataire ?

Depuis la loi Alur, les honoraires de mise en location sont à la charge du bailleur, à l’exception de la visite, de la constitution du dossier, de la rédaction du bail et de l’état des lieux, que le locataire partage dans la limite d’un plafond par mètre carré de surface habitable (article 5 de la loi du 6 juillet 1989, réécrit par l’article 1er de la loi Alur). La part du locataire ne dépasse jamais celle du bailleur.

• Deux plafonds, l’un pour la visite, le dossier et le bail, l’autre pour l’état des lieux, fixés par le décret n° 2014-890 du 1er août 2014 (article 2) et révisables chaque année au 1er janvier par arrêté, selon l’indice de référence des loyers (article 3).
• Trois zones : très tendue (communes de la zone A bis), tendue (liste annexée au décret du 10 mai 2013, hors zone A bis) et reste du territoire (article 1er du décret).
• Une mention au bail : les trois premiers alinéas du I de l’article 5 et les montants des plafonds y sont reproduits, à peine de nullité, quand un professionnel rémunéré intervient.

Pour 2026, les plafonds sont ceux de l’arrêté du 17 juillet 2025, modifié par l’arrêté du 13 novembre 2025 ; leur valeur zone par zone et leur report dans le barème de l’agence sont détaillés dans notre article sur les plafonds de location dans le barème d’honoraires ; la prestation d’entrée est détaillée avec l’état des lieux facturé au locataire.

L’article 5, II, ajoute une obligation de transmission : le professionnel qui intervient à la location ou à la gestion transmet chaque année à l’observatoire local des loyers compétent, par fichier informatique, l’identifiant, la localisation et les caractéristiques du logement, le loyer et la date d’entrée du locataire (décret n° 2014-890, article 4).

Pour un deux-pièces loué en zone tendue, la négociatrice de l’Agence Vantelle multiplie la surface habitable par le plafond de la zone : le résultat borne la part du locataire, due à la signature du bail, et celle du bailleur reste au moins égale.

Loi Alur : quelles mentions dans une annonce immobilière ?

La loi Alur impose deux séries de mentions : les honoraires toutes taxes comprises, exprimés en pourcentage du prix pour une vente, quand l’acquéreur ou le locataire les paie (article 6-1 de la loi Hoguet), et, pour un lot de copropriété (article L. 721-1 du code de la construction et de l’habitation), le statut de copropriété, le nombre de lots, la quote-part moyenne annuelle des charges courantes et, le cas échéant, les procédures visant un syndicat en difficulté (articles 29-1 A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965) ou en état de carence (article L. 615-6 du même code).

Deux textes postérieurs complètent ces mentions :

• Le prix, sur tout support : affiché honoraires inclus et exclus quand l’acquéreur en paie une part, en plus gros caractères pour le prix honoraires inclus, sans jamais la part du vendeur, avec la partie qui paie (arrêté du 10 janvier 2017, article 3).
• L’énergie : depuis le 1er janvier 2022, l’annonce d’un logement en copropriété indique aussi les dépenses théoriques d’énergie tirées du diagnostic de performance énergétique (article L. 721-1, 4°, ajouté par la loi n° 2019-1147, article 22).

Les autres mentions figurent dans notre liste de toutes les mentions d’une annonce, support par support. À l’Agence Vantelle, l’annonce d’un trois-pièces en copropriété se termine par un bloc fixe rempli depuis la fiche du bien : honoraires en pourcentage du prix, nombre de lots, charges annuelles moyennes, absence de procédure de copropriété en difficulté.

Loi Alur et vente en copropriété : quelles informations pour l’acquéreur ?

La loi Alur oblige le vendeur d’un lot de copropriété à fournir à l’acquéreur des documents sur l’organisation de l’immeuble, sa situation financière et son état ; depuis le 29 août 2015, ils lui sont remis au plus tard à la signature de la promesse (article L. 721-2 du CCH, créé par l’article 54). En 2014, ces pièces étaient annexées à la promesse ; l’ordonnance n° 2015-1075 du 27 août 2015 a prévu leur remise. Depuis le 1er janvier 2024, la liste comprend le plan pluriannuel de travaux adopté ou, à défaut, son projet (loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, article 171).

• L’organisation : fiche synthétique, règlement de copropriété et état descriptif de division, procès-verbaux des assemblées des trois dernières années, sauf si le vendeur n’a pu les obtenir du syndic.
• Les finances : charges payées par le vendeur sur deux exercices, sommes susceptibles d’être dues au syndicat par l’acquéreur, impayés et dettes envers les fournisseurs, part du fonds de travaux et dernière cotisation.
• Le reste : carnet d’entretien, notice sur les droits et obligations des copropriétaires, conclusions du diagnostic technique global le cas échéant, plan pluriannuel de travaux adopté ou son projet.

Un acquéreur déjà copropriétaire dans l’immeuble est dispensé des documents d’organisation et des autres pièces ; la vente d’une cave ou d’un parking dispense des procès-verbaux et des autres pièces. Sans les documents d’organisation et les informations financières, le délai de rétractation ne court qu’à compter du lendemain de leur communication (article L. 721-3).

L’article 52 a créé le registre d’immatriculation des syndicats de copropriétaires (articles L. 711-1 à L. 711-7) : nom du syndic, nombre et nature des lots, procédures de copropriété en difficulté ou d’état de carence, arrêtés de police visant le syndicat (article L. 711-2). Tout acte authentique de vente d’un lot mentionne le numéro d’immatriculation (article L. 711-5). La fiche synthétique est établie par le syndic et mise à jour chaque année ; s’il ne la met pas à disposition d’un copropriétaire dans le mois de sa demande, des pénalités par jour de retard s’imputent sur sa rémunération (article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965).

À l’Agence Vantelle, le dossier d’un deux-pièces arrive sans le procès-verbal de la dernière assemblée, que le vendeur n’a pas encore demandé. Signer ainsi reporterait le point de départ de la rétractation : la négociatrice décale la promesse de quelques jours. Le dossier se monte avec les pièces du dossier de vente d’un appartement, et, côté syndic, la préparation des procès-verbaux et des courriers par un agent IA est décrite sur notre page l’agent IA qui prépare les procès-verbaux du syndic.

Fonds de travaux loi Alur : que devient-il en cas de vente ?

Les sommes versées au fonds de travaux restent au syndicat des copropriétaires lors de la vente d’un lot : le syndicat ne les rembourse pas au vendeur, et l’acquéreur peut accepter de lui verser un montant équivalent en plus du prix (article 14-2-1, III, de la loi du 10 juillet 1965). Créé par l’article 58 de la loi Alur, applicable depuis le 1er janvier 2017, le fonds relève depuis le 1er janvier 2023 de l’article 14-2-1, issu de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (article 171).

Quels travaux finance-t-il ? Constitué dix ans après la réception des travaux de construction, il couvre le projet de plan pluriannuel de travaux et le diagnostic technique global, les travaux du plan adopté, les travaux d’urgence décidés par le syndic et les travaux de sauvegarde, de sécurité ou d’économies d’énergie non prévus au plan. La cotisation annuelle atteint au moins 5 % du budget prévisionnel et, si un plan est adopté, au moins 2,5 % des travaux prévus ; l’assemblée se prononce sur sa suspension quand le fonds dépasse le budget et, avec un plan, 50 % des travaux (article 14-2-1, I et II).

La rédaction de 2014 visait un fonds constitué cinq ans après la réception et permettait à un immeuble de moins de dix lots d’y renoncer à l’unanimité ; cette faculté ne figure pas dans l’article 14-2-1 en vigueur au 17 juin 2026. Pour l’agent, la part du lot et la dernière cotisation entrent dans l’information de l’acquéreur (article L. 721-2), et la garantie du professionnel qui détient des fonds couvre aussi ces sommes (article 3 de la loi Hoguet), comme l’explique notre article sur une garantie financière qui couvre aussi le fonds de travaux.

Le vendeur d’un trois-pièces suivi par l’Agence Vantelle réclame sa quote-part : le syndicat la garde, et la négociatrice la présente à l’acquéreur, libre de verser un montant équivalent en plus du prix ; s’il accepte, l’accord figure dans l’offre puis dans la promesse.

La loi Alur est-elle toujours en vigueur en 2026 ?

Oui : la loi Alur reste en vigueur au 17 juin 2026, mais plusieurs des articles qu’elle a écrits ont été modifiés depuis. Un modèle de bail, d’annonce ou de dossier de vente de 2014 ne suffit donc plus : les plafonds de location, les mentions de l’annonce d’un lot et la liste des documents remis à l’acquéreur ont changé.

La veille consiste à lire chaque article cité par vos modèles dans sa version à date sur Légifrance, à vérifier au 1er janvier si un arrêté a révisé les plafonds de location et à relire mandats et annonces à chaque loi nouvelle.

Cette veille peut être confiée à un agent IA par tâche, relié à vos modèles et à votre CRM : il signale chaque semaine les articles modifiés dont dépendent vos mandats, baux et annonces, et la direction décide seule des corrections. Kappn Agency le construit sur devis, audit inclus, et le simulateur d’agents IA pour agence en propose une première composition.

Florian Berthoud

Fondateur de Kappn Agency · 10 ans dans l’immobilier de luxe à Paris