Loi Hoguet du 2 janvier 1970 : résumé, obligations et sanctions

La loi Hoguet, loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, réserve aux titulaires d’une carte professionnelle les opérations d’entremise et de gestion portant sur les immeubles et les fonds de commerce d’autrui, et leur impose une assurance de responsabilité civile professionnelle, une garantie financière pour les fonds qu’ils reçoivent, un mandat écrit et l’interdiction de percevoir des honoraires ou des frais avant que l’opération soit conclue et constatée par écrit, sauf clause signée avec un mandant professionnel. Son décret d’application, le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, en règle le détail : registre des mandats, attestations des collaborateurs, durée de la carte. Ce résumé suit la loi de 1970 article par article, dans sa version en vigueur au 10 juin 2026, avec la peine attachée à chaque manquement.

Qu’est-ce que la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et son décret du 20 juillet 1972 ?

La loi Hoguet est la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 « réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce » : elle dit qui peut s’entremettre ou gérer pour autrui en immobilier, à quelles conditions et sous quelles peines. Le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 en fixe les conditions d’application.

Quatre textes forment le socle à connaître :

1. La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 : champ d’application, carte, mandat, rémunération, sanctions.
2. Le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 : carte, garantie financière, registres, mentions du mandat.
3. Le décret n° 2015-1090 du 28 août 2015 : le code de déontologie des professionnels de la transaction et de la gestion.
4. L’arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l’information des consommateurs : affichage des prix des prestations.

La loi compte cinq titres : exercice des activités (articles 1er à 8-3), incapacités (9 à 13), Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (13-1 à 13-4), sanctions (14 à 18), dispositions diverses. Les sujets qu’elle ouvre ont chacun leur article dans le guide de la réglementation immobilière.

À qui s’applique la loi Hoguet ?

La loi Hoguet s’applique à toute personne physique ou morale qui, « d’une manière habituelle », se livre ou prête son concours, « même à titre accessoire », à l’une des neuf opérations portant sur les biens d’autrui énumérées par son article 1er :

1. l’achat, la vente, la recherche, l’échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé, d’immeubles bâtis ou non bâtis ;
2. l’achat, la vente ou la location-gérance de fonds de commerce ;
3. la cession d’un cheptel mort ou vif ;
4. la souscription, l’achat ou la vente d’actions ou de parts de sociétés immobilières ou d’habitat participatif ;
5. l’achat ou la vente de parts sociales non négociables quand l’actif comprend un immeuble ou un fonds de commerce ;
6. la gestion immobilière ;
7. la vente de listes ou de fichiers de biens, hors publications de presse ;
8. la conclusion de contrats de jouissance d’immeuble à temps partagé ;
9. l’exercice des fonctions de syndic de copropriété.

L’article 2 écarte notamment les professions listées à l’article 95 du décret, pour les opérations de leur métier (notaires, avocats, huissiers de justice, géomètres experts, entre autres) ; les personnes, et leur conjoint, qui agissent à titre non professionnel sur des biens dont elles détiennent des droits réels ; celles qui agissent pour le compte de leur conjoint, de parents en ordre successible, de majeurs protégés ou de mineurs, dans les conditions des titres X et XI du code civil ; et, depuis la loi Elan, les associations de cohabitation intergénérationnelle solidaire. Depuis le 1er juillet 2022, les huissiers de justice relèvent du statut de commissaire de justice (ordonnance n° 2016-728 du 2 juin 2016).

Trois situations reviennent en agence. Le marchand de biens qui achète et revend pour son propre compte n’agit pas sur le bien d’autrui ; il entre dans le champ dès qu’il vend ou loue habituellement pour des tiers. L’estimation ne figure pas parmi les neuf opérations : un avis de valeur rendu seul n’exige pas la carte, la négociation qui suit l’exige. Pour l’apporteur d’affaires, l’habitude tranche, comme l’explique notre article sur l’apporteur d’affaires occasionnel et la carte.

La carte précise les opérations permises. L’article 1er du décret prévoit quatre mentions d’activité : « Transactions sur immeubles et fonds de commerce » (opérations 1° à 5° et 8°), « Gestion immobilière » (6°), « Syndic de copropriété » (9°) et « Marchand de listes » (7°), exclusive des autres. Le métier parle de carte T, G et S ; la demande et le renouvellement sont détaillés dans les mentions de la carte professionnelle et son renouvellement.

Quelles sont les obligations de l’agent immobilier selon la loi Hoguet ?

Selon la loi Hoguet, l’agent immobilier doit, avant d’exercer, détenir la carte professionnelle, une assurance de responsabilité civile professionnelle et une garantie financière, dont seul peut se dispenser, hors gestion et syndic, celui qui déclare ne détenir aucun fonds ; en exerçant, il fait déclarer chaque établissement par la personne qui le dirige, habilite ses collaborateurs, met à jour ses connaissances, tient ses registres, affiche ses honoraires et, pour les activités qui y sont soumises, applique la lutte contre le blanchiment.

La carte n’est délivrée à une personne physique que si elle justifie de son aptitude professionnelle, d’une garantie financière et d’une assurance, sans incapacité ni interdiction d’exercer (article 3, 1° à 4°). Le montant et le choix du garant sont traités dans le montant et le choix de la garantie financière. Le tableau suivant sert de liste de contrôle :

L’Agence Vantelle, agence fictive installée à Paris avec deux établissements et quatre négociateurs, dont deux agents commerciaux, reprend ce tableau chaque année. Cette fois, trois lignes ressortent : le renouvellement de la carte, à demander deux mois avant l’expiration (article 80 du décret) ; les heures de mise à jour de la directrice du second établissement ; l’attestation d’un agent commercial arrivé au printemps, que la CCI n’a pas encore visée.

Ces exigences commencent avant l’ouverture, comme le montre notre article sur les démarches pour ouvrir une agence immobilière. L’article 8-2 soumet à la lutte contre le blanchiment les activités 1°, 2°, 4°, 5° et 8°, sans la gestion ni le syndic ; en location, l’article L. 561-2, 8°, du code monétaire et financier ne vise que les mandats portant sur un loyer mensuel d’au moins 10 000 €. La procédure se lit dans les obligations de vigilance face à Tracfin.

Que dit l’article 6 de la loi Hoguet sur le mandat ?

L’article 6 de la loi Hoguet impose une convention écrite pour toute opération des 1° à 6° de l’article 1er. Pour les transactions (1° à 5°), l’article 72 du décret exige que le mandat précède la négociation : le titulaire de la carte « Transactions sur immeubles et fonds de commerce » ne peut négocier ou s’engager sans détenir « un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l’une des parties ».

La convention écrite précise, selon l’article 6 :

• les conditions dans lesquelles l’agent peut recevoir, verser ou remettre des fonds ;
• les modalités de la reddition de compte ;
• les conditions de détermination de la rémunération et la partie qui en aura la charge ;
• les moyens de diffusion des annonces employés par l’agent et, le cas échéant, par son réseau.

Un mandat exclusif précise en outre les actions promises par l’agent et la périodicité de ses comptes rendus. Le décret ajoute que le mandat précise son objet, mentionne expressément l’autorisation de s’engager pour une opération déterminée quand il la comporte, est inscrit par ordre chronologique au registre des mandats avec un numéro reporté sur l’exemplaire du mandant (article 72), et indique qui supporte la rémunération (article 73). L’article 7 de la loi frappe enfin de nullité la convention qui ne limite pas ses effets dans le temps. Quand le mandant est un particulier, le mandat indique de manière lisible et visible les modalités de non-reconduction et, s’il comporte une clause d’exclusivité pour une opération des 1° ou 4° de l’article 1er, reproduit en caractères très apparents le deuxième alinéa de l’article 78 du décret : passé trois mois, chaque partie peut le dénoncer à tout moment, avec un préavis d’au moins quinze jours par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Ce rappel et cette faculté ne valent pas pour la vente d’immeuble par lots, la souscription ou la première cession de parts de société immobilière, ni la location par fractions de locaux d’un même ensemble commercial.

Un mandat signé hors établissement, au domicile du vendeur par exemple, ouvre un délai de rétractation de quatorze jours (article L. 221-18 du code de la consommation) ; pour commencer avant son terme, l’agent recueille la demande expresse du consommateur sur papier ou sur support durable (article L. 221-25). Les types de mandat sont présentés dans les types, mentions et durées du mandat immobilier, l’inscription dans tenir le registre des mandats, papier ou électronique.

Quand l’agent immobilier peut-il toucher sa rémunération selon la loi Hoguet ?

Selon l’article 6 de la loi Hoguet, aucune somme représentative d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise n’est due à l’agent, ni ne peut être exigée ou acceptée par lui, avant que l’opération ait été « effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties ». Le décret fixe le moment de l’encaissement : le titulaire de la carte perçoit sans délai sa rémunération une fois l’opération conclue par son intermédiaire constatée par acte authentique (article 73, dernier alinéa).

1. Rien à la signature du mandat. Frais de dossier, acompte, frais de diffusion : les exiger ou les accepter est puni de deux ans d’emprisonnement et de 30 000 € d’amende (article 16, 2°).
2. Une exception pour le mandant professionnel. S’il agit dans le cadre de ses activités professionnelles, tout ou partie des sommes à sa charge peut être exigé avant la conclusion, selon une clause prévue à cet effet (article 6).
3. Des clauses encadrées. Une clause d’exclusivité, une clause pénale ou une clause rendant les honoraires dus même si l’opération se conclut sans l’agent ne s’applique que si elle figure expressément dans un mandat dont le mandant a reçu un exemplaire, en caractères très apparents, et la somme prévue ne peut dépasser les honoraires stipulés (article 78 du décret).

Aucun article de la loi Hoguet ne fixe le montant des honoraires de vente. En location de logement, l’entremise est à la charge du bailleur ; le locataire ne paie qu’une part plafonnée des honoraires de visite, de dossier, de bail et d’état des lieux (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 5, I). La loi Hoguet impose en revanche la transparence : toute publicité relative aux opérations du 1° mentionne le montant toutes taxes comprises des honoraires à la charge du locataire ou de l’acquéreur, exprimé en pourcentage du prix pour une vente (article 6-1). L’arrêté du 10 janvier 2017, modifié en 2022, impose d’afficher les prix maximums des prestations, toutes taxes comprises, avec la partie qui les paie : de façon visible et lisible à l’entrée de l’agence et en vitrine, et aisément accessibles sur son site. En 2022, la commission moyenne s’élevait à 12 463 € par transaction, selon l’avis n° 23-A-07 de l’Autorité de la concurrence du 2 juin 2023.

Exemple : un négociateur de l’Agence Vantelle propose à un vendeur de payer, dès la signature du mandat, la diffusion sur les portails. L’article 6 l’interdit, l’article 16 le punit. L’agence peut en revanche stipuler que ses honoraires resteront dus si le vendeur traite directement avec un acquéreur qu’elle a présenté, dans les formes de l’article 78 : c’est la logique de la clause de droit de suite après la fin du mandat. Pour la grille elle-même, voyez comment construire et afficher le barème d’honoraires de l’agence.

L’agent commercial immobilier est-il soumis à la loi Hoguet ?

Oui : l’agent commercial immobilier, souvent appelé mandataire, relève de la loi Hoguet comme personne habilitée par un titulaire de carte (article 4) ; il ne détient pas la carte et négocie sous celle de l’agence ou du réseau qui l’a habilité. L’article 4 lui impose quatre conditions :

1. justifier d’une compétence professionnelle ;
2. justifier de sa qualité et de l’étendue de ses pouvoirs, par une attestation visée par le président de la chambre de commerce et d’industrie puis délivrée par le titulaire (article 9 du décret) ;
3. relever, s’il n’est pas salarié, du statut d’agent commercial du code de commerce ;
4. être assuré pour sa responsabilité civile professionnelle (article 49 du décret).

Trois interdits s’y ajoutent : recevoir ou détenir des fonds, biens, effets ou valeurs ; donner des consultations juridiques ou rédiger des actes sous seing privé, sauf les mandats conclus au profit du titulaire ; diriger un établissement, une succursale, une agence ou un bureau. Sa publicité, ses mandats de vente ou de recherche et les documents des transactions auxquelles il participe mentionnent qu’il exerce sous le statut d’agent commercial (article 6-2).

La sanction vise le collaborateur lui-même : négocier ou s’entremettre pour un titulaire sans en être habilité est puni de six mois d’emprisonnement et de 7 500 € d’amende (article 14). Lors de son enquête de 2023, la DGCCRF a relevé de nombreux défauts d’habilitation et des établissements secondaires dirigés par des agents commerciaux, ce que l’article 4 interdit. Le contrat et la rémunération côté négociateur sont traités dans le statut et la rémunération du mandataire immobilier.

La loi Hoguet s’applique-t-elle aux conciergeries et à la location saisonnière ?

Oui, dès qu’une conciergerie loue, sous-loue ou gère de manière habituelle des logements pour leurs propriétaires : l’article 1er, 1°, de la loi Hoguet vise la location « saisonnière ou non, en nu ou en meublé », et l’article 1-1 range dans la gestion immobilière la mise en location qui constitue l’accessoire d’un mandat de gestion.

L’article 1-1 définit la location saisonnière comme une location conclue « pour une durée maximale et non renouvelable de quatre-vingt-dix jours consécutifs ». La mention de la carte suit le contrat : « Gestion immobilière » quand la location accompagne un mandat de gestion, « Transactions sur immeubles et fonds de commerce » quand la conciergerie met en location sans gérer.

Le ménage, le linge ou la remise des clés, sans location ni encaissement, ne figurent pas dans la liste de l’article 1er ; leur qualification dépend du contrat signé. Faites-la confirmer par écrit par votre CCI ou votre conseil. Les autres règles du meublé de tourisme sont réunies dans les règles d’une conciergerie Airbnb et la carte G.

Quelles sanctions en cas de non-respect de la loi Hoguet ?

La loi Hoguet punit les manquements de six mois d’emprisonnement et 7 500 € d’amende (articles 14 et 17) ou de deux ans et 30 000 € (article 16), et applique les peines de l’escroquerie à qui exerce malgré une incapacité (article 15) ; la nullité du mandat et la perte de la rémunération s’y ajoutent.

1. Article 14 : six mois et 7 500 €. Exercer sans carte ; utiliser sans carte la dénomination d’« agent immobilier », de « syndic de copropriété » ou d’« administrateur de biens » ; pour le représentant légal d’une société, exercer sans remplir les conditions d’aptitude professionnelle et d’absence d’incapacité ou d’interdiction (article 3, 1° et 4°) ; diriger un établissement non déclaré ; omettre l’information de l’article 4-1 ; négocier sans habilitation. Le a bis), qui punit l’exercice malgré une interdiction prononcée en application de l’article 13-8, renvoie à un article abrogé par la loi Elan.
2. Article 16 : deux ans et 30 000 €. Recevoir ou détenir des fonds sans garantie ou sans les registres et reçus de l’article 5 ; exiger ou accepter une somme contraire à l’article 6.
3. Article 17 : six mois et 7 500 €. Refuser aux contrôleurs les documents réclamés, « notamment les documents bancaires ou comptables ainsi que les mandats écrits ».
4. Article 15 : peines de l’escroquerie. Exercer malgré une incapacité. L’article 9 interdit l’activité pendant dix ans après une condamnation définitive pour crime, ou à au moins trois mois d’emprisonnement ferme pour des délits comme l’escroquerie, l’abus de confiance, le recel, le blanchiment, la corruption ou le faux.
5. Articles 17-1 et 17-2 : amende administrative et contravention. Mettre en location un logement frappé d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité interdisant d’y habiter expose à une amende administrative de la DGCCRF plafonnée à 15 000 € pour une personne physique et 75 000 € pour une personne morale (article 17-1). L’agent commercial qui tait son statut dans sa publicité, ses mandats ou les documents de la transaction encourt l’amende des contraventions de cinquième classe (article 17-2).
6. Sanctions civiles. Un mandat irrégulier peut être annulé, avec la commission. Depuis l’arrêt de chambre mixte de la Cour de cassation du 24 février 2017 (n° 15-20.411), l’absence de durée (article 7) ou de numéro reporté (article 72, alinéa 5, du décret) entraîne une nullité relative, que seul le mandant peut invoquer.

Une société peut aussi être déclarée pénalement responsable des infractions des articles 14 à 17 (article 18).

Les agents de la DGCCRF contrôlent avec les pouvoirs du code de la consommation (article 8-3). Dans son bilan publié le 19 décembre 2024, la DGCCRF indique avoir visité 1 739 professionnels en 2023 et relevé au moins une anomalie chez 1 132 d’entre eux. Les suites : 564 avertissements, 504 injonctions, 40 procès-verbaux pénaux, dont des cas d’exercice sans carte, et 102 procès-verbaux administratifs, dont des barèmes non affichés.

À l’Agence Vantelle, le dossier de contrôle tient dans un seul espace partagé : carte, récépissés, attestations, justificatifs d’heures, registres, mandats signés, photo du barème en vitrine.

Qu’ont changé les lois Alur et Elan dans la loi Hoguet ?

La loi Alur du 24 mars 2014 (n° 2014-366, article 24) a confié la délivrance de la carte aux chambres de commerce et d’industrie, créé l’obligation de mise à jour des connaissances (article 3-1) et institué le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières avec un régime disciplinaire ; la loi Elan du 23 novembre 2018 (n° 2018-1021) a abrogé ce régime et recentré le Conseil sur un rôle de proposition.

1. 1er juillet 2004. Ordonnance n° 2004-634 : les articles 15 à 17, consacrés aux peines, prennent leur rédaction actuelle.
2. 30 janvier 2009. Ordonnance n° 2009-104 : création de l’article 8-2 (blanchiment).
3. 24 mars 2014. Loi Alur : carte délivrée par les CCI, création des articles 3-1, 6-1 (honoraires dans la publicité), 6-2 (statut d’agent commercial) et 13-1 à 13-10.
4. 1er juillet 2015. La CCI délivre la carte (décret n° 2015-702 du 19 juin 2015), pour trois ans (article 80 du décret de 1972).
5. 6 août 2015. Loi n° 2015-990, article 102 : nouvelle rédaction des articles 3-1 et 4-1.
6. 27 janvier 2017. Loi n° 2017-86, article 124 : nouvelle rédaction de l’article 8-3 sur les contrôles, liste des sanctions disciplinaires (article 13-4-1).
7. 23 novembre 2018. Loi Elan : article 2 (article 117), Conseil national recentré et régime disciplinaire abrogé (article 151), articles 4 et 14 modifiés (article 156).
8. 30 juin 2025. Loi n° 2025-594, article 9 : l’article 8-2 confie nommément aux agents de la DGCCRF le contrôle de la lutte contre le blanchiment, depuis le 2 juillet 2025.
9. 15 juillet 2025. Loi n° 2025-640, article 3 : règle propre à la Corse pour la délivrance de la carte.

Les autres apports de ces deux lois sont présentés dans les apports de la loi Alur pour l’agent immobilier et dans les mesures de la loi Elan pour l’immobilier.

Ces obligations reviennent à dates fixes : échéance de la carte, heures de mise à jour, attestations des collaborateurs, fins d’exclusivité au registre. Leur suivi peut être confié à un agent IA par tâche, relié à votre CRM et à vos boîtes mail, qui prépare la liste et laisse chaque décision au dirigeant ; Kappn Agency le construit sur devis, audit inclus. Le simulateur d’agents IA pour agence en propose une première composition.

Florian Berthoud

Fondateur de Kappn Agency · 10 ans dans l’immobilier de luxe à Paris