Barème d’honoraires d’agence immobilière : modèle, affichage et plafonds 2026

Le barème d’honoraires d’une agence immobilière est la liste des prix maximums, toutes taxes comprises, de chacune de ses prestations, vente, location et gestion, avec la partie qui les paie ; l’arrêté du 10 janvier 2017 impose de l’afficher à l’entrée de l’agence, en vitrine, sur son site et depuis chaque annonce en ligne. Depuis le 1er janvier 2026, la part des honoraires de location payée par le locataire obéit à de nouveaux plafonds par mètre carré, révisés par un arrêté du 17 juillet 2025.

Fil rouge de ce guide : l’Agence Vantelle, agence fictive, qui reprend son barème au début de l’année 2026.

Le barème d’honoraires d’une agence immobilière est-il obligatoire ?

Oui, le barème d’honoraires est obligatoire : l’arrêté du 10 janvier 2017 impose à « tout professionnel qui, à quelque titre que ce soit, intervient pour mettre en relation acquéreurs ou locataires et vendeurs ou bailleurs de biens immobiliers » d’afficher les prix maximums de ses prestations (article 1er et article 2). L’agence titulaire de la carte professionnelle y est soumise, comme l’agent commercial qui négocie pour elle. Seules en sont exclues les personnes qui interviennent « en tant que simples supports des annonces immobilières », comme un portail qui se borne à publier.

L’arrêté applique l’article L. 112-1 du code de la consommation, qui oblige tout prestataire de services à informer le consommateur sur ses prix « par voie de marquage, d’étiquetage, d’affichage ou par tout autre procédé approprié ». La loi Hoguet ajoute ses règles sur la rémunération, du mandat écrit à l’interdiction de percevoir avant la conclusion de l’opération, détaillées dans notre article sur les obligations de la loi Hoguet.

Trois dates situent le barème dans le temps :

• 1er avril 2017. L’arrêté du 10 janvier 2017 entre en vigueur et abroge l’arrêté du 29 juin 1990.
• 1er avril 2022. L’arrêté du 26 janvier 2022 remplace les prix « effectivement » pratiqués par les prix « maximums ». Sa notice l’explique : permettre de négocier à la baisse sans que l’agence méconnaisse son barème.
• 1er janvier 2026. Les plafonds de la part du locataire en location d’habitation sont révisés pour la première fois depuis leur création en 2014 (arrêté du 17 juillet 2025, modifié par l’arrêté du 13 novembre 2025).

Le barème n’est qu’une pièce du cadre d’exercice, à côté de la carte, de la garantie financière et du registre des mandats : l’ensemble est présenté dans le guide de la réglementation et du métier d’agent.

Que doit contenir le barème d’honoraires d’une agence immobilière ?

Le barème d’honoraires d’une agence immobilière contient, pour chaque prestation qu’elle assure, un prix maximum toutes taxes comprises et la partie qui le paie, avec tous les éléments du calcul quand ce prix dépend du prix de vente ou du loyer. On l’appelle aussi barème de commission d’agence immobilière, grille d’honoraires de l’agent immobilier ou barème immobilier de l’agence : c’est le même document. L’article 2 de l’arrêté, dans sa version en vigueur depuis le 1er avril 2022, se lit en cinq exigences.

1. Toutes les prestations assurées. Le I vise « notamment » la vente, la location et la gestion immobilière : une prestation facturée à part, comme un avis de valeur payant ou une recherche menée pour un acquéreur, prend sa ligne. Voyez à ce sujet les honoraires d’un mandat de recherche.
2. La partie qui paie, prestation par prestation. Vendeur, acquéreur, bailleur, locataire, ou partage entre eux : le I exige de l’indiquer « pour chacune de ces prestations ».
3. Des prix maximums toutes taxes comprises. Le II l’impose sans exception. Un montant hors taxes peut s’ajouter au montant TTC ; il ne le remplace jamais.
4. Le calcul complet quand le prix est proportionnel. Si les honoraires dépendent de la valeur du bien vendu ou du loyer, le barème indique « le ou les montants prélevés », les tranches de prix maximums et « tous les éléments permettant de calculer les prix maximums » (III).
5. La mention du cumul des tranches. Quand les tranches se cumulent, une mention intelligible, en caractères très apparents, le précise. Sans elle, explique la DGCCRF dans sa fiche pratique sur l’agent immobilier, le client « pourrait faussement croire qu’un seul taux d’honoraires est applicable ».

Restent libres, à condition d’être écrits : un forfait minimum, des tranches cumulatives ou non, une base de calcul sur le prix net vendeur ou sur le prix honoraires inclus.

Où afficher le barème d’honoraires : vitrine, entrée de l’agence ou site internet ?

Le barème s’affiche partout où l’agence reçoit ou sollicite sa clientèle : à l’entrée de l’établissement, en vitrine, sur chaque vitrine publicitaire extérieure, sur son site, depuis chaque annonce en ligne et dans les foires et salons, selon les IV et V de l’article 2 de l’arrêté.

Pour internet, la DGCCRF admet qu’une page sur un réseau social renvoie vers le site de l’agence, qui donne accès au barème, et qu’une annonce porte un lien visible, intitulé par exemple « consulter nos tarifs », menant directement à la page des tarifs.

Sur un site alimenté par le logiciel de transaction, chaque fiche de bien part du CRM : le lien du barème se pose une fois dans le gabarit de la fiche, après avoir vu comment relier le site de l’agence à son logiciel de transaction. Les autres mentions du site sont listées avec la page Honoraires parmi les mentions légales du site.

À l’Agence Vantelle, l’affiche de l’entrée parlait encore de prix « pratiqués » et la vitrine montrait le barème en petit, sous les annonces. Début janvier 2026, l’agence l’imprime au format de ses annonces, le place dans leur rangée et publie le même fichier daté sur sa page Honoraires.

Honoraires d’agence immobilière : à la charge de qui, vendeur ou acquéreur ?

En vente, les honoraires sont à la charge de la partie que désigne le mandat, vendeur, acquéreur ou les deux, et l’agence ne peut rien demander à une autre personne ; en location d’habitation, ils pèsent sur le bailleur, sauf quatre prestations partagées avec le locataire.

Le choix se fait dans le mandat, qui précise « les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l’indication de la partie qui en aura la charge » (article 6, I, de la loi Hoguet). L’article 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 fait reprendre le montant et la partie qui paie dans l’engagement des parties, et interdit de percevoir d’une autre personne. Aucune somme n’est due avant que l’opération ait été « effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties » (article 6 de la loi). Deux nuances : quand le mandant agit dans le cadre de ses activités professionnelles, une clause peut rendre exigible plus tôt tout ou partie des honoraires à sa charge (même article 6, I) ; et tant qu’une condition suspensive n’est pas réalisée, l’opération n’est pas regardée comme conclue (article 74 du décret n° 72-678). Ces clauses sont reprises dans notre article sur les mentions obligatoires du mandat de vente.

La partie qui paie commande ensuite l’annonce (article 3 de l’arrêté, article 6-1 de la loi Hoguet).

Les autres mentions d’une annonce, du DPE à la copropriété, figurent dans notre liste de toutes les mentions obligatoires d’une annonce immobilière.

En location d’habitation, le bailleur paie, sauf quatre prestations

L’article 5 de la loi du 6 juillet 1989 met la rémunération de l’intermédiaire « à la charge exclusive du bailleur », sauf pour la visite du preneur, la constitution de son dossier, la rédaction du bail et l’état des lieux d’entrée. Pour ces quatre prestations, le montant TTC demandé au locataire ne peut excéder celui demandé au bailleur, ni dépasser un plafond par mètre carré de surface habitable. Les honoraires de visite, de dossier et de bail sont dus à la signature du bail ; ceux de l’état des lieux, une fois la prestation réalisée. L’état des lieux de sortie ne peut pas être facturé au locataire, sauf s’il est établi par un commissaire de justice dans le cas prévu à l’article 3-2 (article 4, k, de la loi du 6 juillet 1989). L’annonce, la recherche et la négociation restent pour le bailleur.

Les honoraires d’agence immobilière sont-ils négociables ?

Oui, à la baisse : depuis le 1er avril 2022, le barème affiche des prix maximums, sous lesquels l’agence reste libre de facturer moins.

Le principe vient du code de commerce : « sauf dans les cas où la loi en dispose autrement », les prix des services sont « librement déterminés par le jeu de la concurrence » (article L. 410-2). Aucun texte ne fixe donc le pourcentage de la commission d’un agent immobilier en vente : chaque agence fixe seule le taux de son barème. En location d’habitation, la loi en dispose autrement : l’article 5 de la loi du 6 juillet 1989 plafonne la part du locataire. L’article L. 420-1 prohibe les « actions concertées, conventions, ententes expresses ou tacites » qui tendent à « faire obstacle à la fixation des prix par le libre jeu du marché » : un barème aligné par accord entre les agences d’un même secteur s’exposerait à ce texte.

Un seul repère public situe le marché : l’Autorité de la concurrence a relevé une commission moyenne de 12 463 € par transaction en 2022 (avis n° 23-A-07 du 2 juin 2023, § 236).

Une remise s’écrit dans le mandat et laisse le barème intact. L’Agence Vantelle accorde par exemple une remise à une vendeuse qui signe un mandat exclusif : le mandat porte les honoraires réduits, l’engagement des parties les reprend, et l’affiche de la vitrine continue de donner les maximums. Les arguments de l’exclusivité face au vendeur figurent dans notre comparatif entre mandat exclusif et mandat simple, et la manière d’en parler dans notre méthode pour présenter vos honoraires au rendez-vous vendeur.

Commission d’agent immobilier : HT ou TTC dans le barème ?

TTC, partout où le client lit un prix : le barème donne des prix maximums « toutes taxes comprises » (article 2, II, de l’arrêté), et l’annonce indique le montant TTC des honoraires à la charge de l’acquéreur ou du locataire (article 6-1 de la loi Hoguet, articles 3 et 4 de l’arrêté).

Le hors taxes seul figure parmi les défauts relevés par la DGCCRF. Dans le bilan de son enquête de 2023, publié le 19 décembre 2024, elle signale des annonces aux barèmes défaillants : défauts d’affichage, barèmes incomplets, présentés uniquement hors taxes ou sans critères objectifs. L’arrêté ne prévoit d’exception ni pour les bureaux ni pour les locaux commerciaux : leur ligne s’écrit en TTC, le HT pouvant figurer à côté.

Le barème d’honoraires d’un mandataire immobilier ou d’un réseau

Le mandataire immobilier ne rédige que des « mandats conclus au profit du titulaire de la carte professionnelle » (article 4 de la loi Hoguet) : il applique le barème de ce titulaire, comme l’explique notre article sur le statut d’agent commercial du mandataire. Ses publicités mentionnent en outre qu’il exerce « sous le statut d’agent commercial », mention étendue au mandat et à tous les documents de la transaction (article 6-2 de la loi Hoguet). Qu’il soit redevable de la TVA ou bénéficiaire de la franchise en base de l’article 293 B du code général des impôts, son régime ne touche que la commission qu’il facture au titulaire ; le client lit le barème du titulaire, en TTC.

Une recherche comme « barème iad » ou « barème Safti » vise donc la grille de la société titulaire de la carte, que cette société doit rendre accessible depuis son site et depuis chaque annonce en ligne de ses mandataires (article 2, IV, de l’arrêté). Dans un réseau d’agences sous enseigne commune, chaque agence titulaire de sa propre carte affiche son barème. Consultez la grille sur le site concerné en notant la date : ce guide n’en recopie aucune. Les modes de rémunération des mandataires sont présentés dans notre article pour comparer les modèles de rémunération des réseaux.

Quel est le plafond des honoraires de location en 2026 ?

Depuis le 1er janvier 2026, la part des honoraires de location demandée au locataire est plafonnée, toutes taxes comprises, à 12,10 € par mètre carré de surface habitable en zone très tendue, 10,09 € en zone tendue et 8,07 € ailleurs, en zone dite non tendue, pour la visite, le dossier et le bail, plus 3,03 € par mètre carré pour l’état des lieux d’entrée.

Ces montants figurent en annexe de l’arrêté du 17 juillet 2025, modifié par l’arrêté du 13 novembre 2025. Ils appliquent aux plafonds de l’article 2 du décret n° 2014-890 la variation de l’indice de référence des loyers entre le troisième trimestre 2024 et le troisième trimestre 2025, soit une hausse de 0,87 %.

Cinq règles accompagnent ces plafonds :

• Des zones définies par décret. La zone très tendue correspond aux communes de la zone A bis ; la zone tendue, aux communes listées en annexe du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, hors zone très tendue (article 1er du décret n° 2014-890). Au 5 juin 2026, cette liste a été modifiée en dernier lieu par le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025.
• Les meublés aussi. L’article 25-3 de la loi rend l’article 5 applicable aux logements meublés loués comme résidence principale.
• Le bail mobilité aussi. L’article 25-12 de la loi rend l’article 5 applicable au bail mobilité.
• Une annonce chiffrée. Elle donne le montant total TTC des honoraires à la charge du locataire, suivi ou précédé de la mention « honoraires charge locataire » (« HCL » sur les supports physiques), puis, s’il y a lieu, le montant TTC dû pour l’état des lieux, avec la surface habitable (article 4 de l’arrêté).
• Les baux concernés. Selon Service Public, les nouveaux plafonds valent pour les baux signés à partir du 1er janvier 2026.

Plafond des honoraires de location en zone tendue : comment le vérifier ?

Le plafond suit la commune du logement loué. Le simulateur de Service Public indique si une commune est en zone tendue ; la zone A bis relève du classement de l’article D. 304-1 du code de la construction et de l’habitation, l’ancien article R. 304-1 auquel renvoie encore le décret de 2014.

Le modèle de bail à mettre à jour

L’article 5 impose de reproduire dans le bail, « à peine de nullité », ses trois premiers alinéas et « les montants des plafonds qui y sont définis », dès que le bail est conclu avec le concours d’une personne mandatée et rémunérée à cette fin. Un modèle qui cite encore les montants de 2014 est à reprendre dans l’outil qui édite vos baux ; les fonctions de ces outils sont détaillées dans notre comparatif des logiciels de gestion locative professionnels. Le cadre posé en 2014 est résumé dans la loi Alur résumée pour l’agent.

Début janvier 2026, l’Agence Vantelle fait trois gestes le même jour : les nouvelles valeurs entrent dans la rubrique location de son barème, le modèle de bail reçoit les montants révisés, et ses annonces de location en cours sont relues, mention « honoraires charge locataire » comprise.

Quel modèle de barème d’honoraires d’agence immobilière remplir ?

Le modèle de barème d’honoraires d’agence immobilière ci-dessous suit l’ordre de l’article 2 de l’arrêté : une en-tête datée, une rubrique par activité avec la partie qui paie, des prix maximums TTC à compléter. Il ne contient aucun montant : les vôtres relèvent de votre seule décision.

Avant d’imprimer et de mettre en ligne, huit contrôles :

1. Chaque prestation facturée a sa ligne, avis de valeur et recherche compris.
2. Chaque ligne indique la partie qui paie.
3. Tous les prix sont en TTC ; le HT, s’il figure, vient en plus.
4. Le mot « maximums » et la date d’application figurent en tête.
5. Les tranches s’enchaînent sans trou, avec leur base et la mention du cumul.
6. La part du locataire respecte les plafonds du 1er janvier 2026 dans chaque zone.
7. Aucune fourchette : un maximum par prestation ou par tranche.
8. Le même fichier sert à l’entrée, en vitrine, sur le site, derrière le lien de chaque annonce et dans le modèle de mandat.

Que risque une agence immobilière sans barème d’honoraires conforme ?

Une agence immobilière dont le barème d’honoraires manque ou n’est pas conforme risque une amende administrative de 3 000 € au plus pour une personne physique et de 15 000 € au plus pour une personne morale (article L. 131-5 du code de la consommation). Ce texte sanctionne tout manquement à l’article L. 112-1 et aux arrêtés pris pour son application, dont celui du 10 janvier 2017. L’amende est prononcée dans les conditions du chapitre II du titre II du livre V du même code.

Lors de son enquête de 2023, publiée le 19 décembre 2024, la DGCCRF a visité 1 739 professionnels, ciblés notamment à la suite de plaintes ou de manquements antérieurs, et relevé au moins une anomalie, toutes obligations confondues, chez 1 132 d’entre eux, soit un taux de 65,1 %. Elle mentionne des procès-verbaux administratifs dressés notamment pour défaut d’affichage du barème d’honoraires. Sa fiche pratique ajoute que le non-respect des plafonds de location est susceptible de constituer une pratique commerciale trompeuse.

Tenir un seul barème à jour, partout

Un barème conforme est d’abord un barème unique : un fichier source daté, modifié par une seule personne, d’où sortent l’affiche, la page Honoraires et le modèle de mandat. Un rappel chaque fin d’année le tient à jour, puisque le décret n° 2014-890 permet de réviser les plafonds de location au 1er janvier.

Pour un regard d’ensemble sur votre site, faites le test gratuit des briques de votre site d’agence. Pour les annonces, un agent IA peut relire chaque annonce avant diffusion : lien vers le barème, taux TTC, partie qui paie, part du locataire rapportée à la surface et à la zone. Il signale l’écart au négociateur, qui corrige ; rien n’est publié sans lui.

Florian Berthoud

Fondateur de Kappn Agency · 10 ans dans l’immobilier de luxe à Paris