Ouvrir une agence immobilière : conditions, statut et étapes

Ouvrir une agence immobilière en France suppose d’obtenir la carte professionnelle, dite carte T, auprès de la chambre de commerce et d’industrie, et donc de réunir les quatre conditions de l’article 3 de la loi du 2 janvier 1970 : aptitude professionnelle, garantie financière (ou, en transaction sans maniement de fonds, déclaration de non-détention de fonds), assurance de responsabilité civile professionnelle et absence d’incapacité. Le statut juridique, les garanties et l’immatriculation se préparent avant la demande de carte ; viennent ensuite le local, le business plan, les outils et les premiers mandats.

Fil conducteur : l’Agence Vantelle, agence fictive qu’une négociatrice salariée depuis quatre ans ouvre à Paris. Les sujets voisins sont rassemblés dans notre guide de la réglementation immobilière et du métier d’agent.

Quelles sont les conditions pour ouvrir une agence immobilière ?

Pour ouvrir une agence immobilière, il faut une carte professionnelle, que la loi ne délivre qu’à la personne qui justifie de son aptitude professionnelle, d’une garantie financière (ou, en transaction sans maniement de fonds, d’une déclaration de non-détention de fonds), d’une assurance de responsabilité civile professionnelle et de l’absence de condamnation ou d’interdiction d’exercer (loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, art. 3). La carte est délivrée par le président de la chambre de commerce et d’industrie (CCI) territoriale, ou de la CCI départementale en Île-de-France (loi, art. 3 ; décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, art. 5), avec une mention par activité : « Transactions sur immeubles et fonds de commerce », « Gestion immobilière », « Syndic de copropriété » (décret, art. 1er).

La déclaration sur l’honneur qui remplace la garantie suppose de ne détenir aucun fonds autre que vos honoraires, et elle est exclue en gestion immobilière et en syndic (loi, art. 3, 2°). L’immatriculation est une pièce du dossier, en plus des quatre conditions de la loi. Le dossier complet : la demande de carte professionnelle immobilière, pièce par pièce.

La carte est valable trois ans ; son renouvellement se demande deux mois avant l’échéance (décret, art. 80) et suppose le respect de l’obligation de mise à jour des connaissances (loi, art. 3-1 ; décret n° 2016-173 du 18 février 2016). Ces règles viennent de la loi du 2 janvier 1970, résumée dans notre article sur la loi Hoguet et ses sanctions.

Peut-on ouvrir une agence immobilière sans diplôme ?

Oui : l’expérience peut remplacer le diplôme, mais rien ne remplace la carte. Le décret n° 72-678 admet trois voies pour justifier de l’aptitude professionnelle.

1. Un diplôme (art. 11) : diplôme délivré par l’État ou en son nom, d’au moins trois années d’études supérieures après le baccalauréat en droit, en économie ou en commerce, titre de même niveau et de même nature inscrit au répertoire national des certifications professionnelles, BTS professions immobilières, ou diplôme de l’Institut d’études économiques et juridiques appliquées à la construction et à l’habitation.
2. Le baccalauréat et trois ans d’emploi (art. 12) : un baccalauréat, ou un titre de même niveau en études juridiques, économiques ou commerciales, et au moins trois ans d’emploi subordonné, c’est-à-dire salarié, dans une activité de la loi Hoguet correspondant à la mention demandée.
3. L’expérience seule (art. 14) : dix ans de ce même emploi, ou quatre ans pour un emploi de cadre affilié comme tel à une institution de retraite complémentaire, ou pour un emploi public de catégorie A ou de niveau équivalent.

Ces durées s’entendent en équivalent temps complet, continues ou non (art. 15). La fondatrice de l’Agence Vantelle a un baccalauréat et quatre ans de négociation salariée en transaction : elle remplit la deuxième voie, bulletins de paie et certificats de travail à l’appui.

Un associé sans diplôme peut détenir des parts d’une société titulaire de la carte si ses représentants légaux et statutaires justifient de l’aptitude (loi, art. 3). La personne qui dirige un établissement sans être titulaire de la carte en justifie aussi, avec une durée d’expérience réduite de moitié (décret, art. 16).

Peut-on ouvrir une agence immobilière sans carte T ?

Non. Exercer une activité de la loi Hoguet sans carte est puni de six mois d’emprisonnement et de 7 500 € d’amende (loi, art. 14). Sans aptitude reconnue, la voie légale consiste à travailler pour un titulaire de carte, comme négociateur salarié ou comme agent commercial, avec une habilitation (loi, art. 4) ; la personne habilitée ne peut ni recevoir de fonds ni diriger un établissement. Ce modèle est présenté dans notre article sur le statut de mandataire immobilier.

Comment ouvrir une agence immobilière, étape par étape ?

Ouvrir ou créer une agence immobilière se fait en neuf étapes, et l’immatriculation peut avancer en même temps que la demande de carte : le décret accepte le double de la demande d’immatriculation en cours (art. 3, I, 4°).

1. Choisir les activités. Chaque activité reçoit sa mention sur la carte, et le montant de la garantie se détermine séparément pour chacune (décret, art. 1er et 26). L’Agence Vantelle commence par la transaction.
2. Choisir le nom. Dénomination, enseigne et nom de domaine se décident ensemble, et le choix du nom d’une agence immobilière a son propre article.
3. Choisir le statut et, pour une société, rédiger les statuts.
4. Souscrire l’assurance et la garantie. L’assurance est obligatoire dans tous les cas ; en transaction, la garantie peut céder la place à la déclaration de non-détention de fonds. Le plancher de garantie et l’attestation du garant sont expliqués dans notre article sur la garantie financière de l’agent immobilier.
5. Immatriculer l’entreprise sur le guichet unique, formalites.entreprises.gouv.fr. Depuis le 1er janvier 2023, toute création s’y déclare en un seul dossier électronique, sauf les démarches propres aux activités réglementées (code de commerce, art. L. 123-33) : la carte se demande à part.
6. Demander la carte à la CCI du siège pour une société, ou du principal établissement pour une personne physique, sur place, par lettre recommandée ou par voie électronique (décret, art. 5), pour 160 € (arrêté du 10 février 2020, art. 2). L’article 5 ne fixe aucun délai de délivrance.
7. Déclarer les établissements. Chaque établissement, succursale, agence ou bureau fait l’objet d’une déclaration préalable d’activité, souscrite à la CCI du lieu par la personne qui le dirige (loi, art. 3 ; décret, art. 8) ; le récépissé coûte 96 € (arrêté du 10 février 2020, art. 2). Demandez à votre CCI si votre local principal en relève.
8. Ouvrir le registre des mandats (décret, art. 72) et mettre en place les procédures de vigilance contre le blanchiment (code monétaire et financier, art. L. 561-2) avant le premier rendez-vous vendeur. Nos articles sur la tenue du registre des mandats et sur les obligations Tracfin de l’agent immobilier en donnent le détail.
9. Faire viser les attestations des collaborateurs. Chaque négociateur, salarié ou agent commercial, reçoit une attestation d’habilitation visée par la CCI (décret, art. 9), à 55 € l’unité (arrêté du 10 février 2020, art. 2).

Quel statut juridique pour une agence immobilière ?

Une agence immobilière peut être exploitée en entreprise individuelle ou en société, notamment SARL ou SAS, unipersonnelle ou non ; seul le régime fiscal de la micro-entreprise est fermé à l’agence de transaction. L’article 50-0 du code général des impôts exclut du micro-BIC les opérations sur immeubles ou fonds de commerce relevant des bénéfices industriels et commerciaux, et l’article 35 y range l’intermédiation pour l’achat ou la vente d’immeubles. Le Bulletin officiel des finances publiques cite expressément les agents immobiliers parmi ces opérations exclues (BOI-BIC-DECLA-10-20, § 60). Faites confirmer votre cas par un expert-comptable, surtout si vous ajoutez la gestion locative, que ces textes ne visent pas dans les mêmes termes.

L’Agence Vantelle choisit une SASU, pour accueillir un associé plus tard sans changer de forme ; sa présidente relève du régime général. Ses années de négociatrice salariée la font-elles considérer comme déjà soumise à la loi Hoguet, ce qui écarterait la garantie réduite de l’article 32 ? Le texte ne le précise pas : elle interroge son garant par écrit.

À l’immatriculation, l’INSEE attribue un code APE tiré de la nomenclature NAF : une agence de transaction reçoit en principe le 68.31Z « Agences immobilières ». Le choix du code et le passage à la NAF 2025 sont détaillés dans notre article sur le code NAF de l’agent immobilier.

Peut-on créer son agence immobilière à domicile, sans vitrine ?

Oui : ni la loi Hoguet ni son décret n’imposent de vitrine, et la carte se demande à la CCI du siège ou du principal établissement, quel qu’il soit (décret, art. 5). Une société peut installer son siège au domicile de son représentant légal et y exercer, sauf disposition légale ou clause contraire ; si le bail ou le règlement de copropriété s’y oppose, seul le siège peut y être installé, pour cinq ans au plus après la création et jamais au-delà de la fin de l’occupation des locaux. Le bailleur ou le syndicat doit en être averti par écrit avant l’immatriculation, et avant l’échéance la société justifie au greffe de sa nouvelle situation, sous peine de radiation d’office (code de commerce, art. L. 123-11-1). Un entrepreneur individuel peut de même exercer à l’adresse de son logement, sauf disposition légale ou clause contraire (art. L. 123-10). Le lieu change pourtant trois obligations.

• L’affichage du barème. Les prix maximums de vos prestations s’affichent à l’entrée des établissements recevant la clientèle et sur la vitrine, au même emplacement que les annonces, et doivent être aisément accessibles sur votre site et depuis chaque annonce en ligne (arrêté du 10 janvier 2017, art. 2). Sa construction fait l’objet de notre article sur le barème d’honoraires d’une agence immobilière.
• Le lieu de signature des mandats. Signé chez le vendeur, hors du lieu où vous exercez en permanence, le mandat est un contrat hors établissement (code de la consommation, art. L. 221-1) : le vendeur dispose de 14 jours pour se rétracter (art. L. 221-18), et s’il veut que vous commenciez pendant ce délai, vous recueillez sa demande expresse sur papier ou support durable (art. L. 221-25).
• L’accueil. Recevoir des clients chez vous suppose qu’aucune clause du bail ni du règlement de copropriété ne l’interdise et, dans les communes qui soumettent le changement d’usage à autorisation, comme Paris, une autorisation du maire (code de la construction et de l’habitation, art. L. 631-7-2). Sans cette autorisation, l’activité exercée dans votre résidence principale ne peut recevoir ni clientèle ni marchandises (art. L. 631-7-3).

L’Agence Vantelle démarre dans un bureau sans vitrine, en étage, sur rendez-vous. Sa vitrine sera son site et sa fiche Google, à mettre en place avant l’ouverture.

Ouvrir une agence immobilière indépendante ou en franchise ?

Une franchise apporte une marque, des outils et un réseau contre une rémunération fixée par contrat ; l’agence indépendante garde sa marque, ses outils et ses données, et en porte seule le coût. Quand un réseau met à votre disposition une marque ou une enseigne contre un engagement d’exclusivité, il doit vous remettre un document d’information précontractuelle et le projet de contrat vingt jours au moins avant la signature, ou avant le versement de toute somme exigée en amont, notamment pour réserver une zone (code de commerce, art. L. 330-3).

Dans le contrat, lisez de près :

• la zone et l’exclusivité, la durée, la résiliation et la cession ;
• le logiciel imposé et la propriété des données de vos mandats et de vos clients en fin de contrat ;
• la clause de non-concurrence ou de non-réaffiliation après le départ ;
• les modèles de rémunération : droit d’entrée, redevance fixe ou proportionnelle au chiffre d’affaires, contribution à la publicité commune, à confronter à votre business plan.

Les réseaux de mandataires suivent un autre modèle, celui d’agents commerciaux habilités qui ne dirigent aucun établissement (loi, art. 4), décrit dans notre article sur les réseaux de mandataires immobiliers. L’Agence Vantelle reste indépendante.

Combien coûte l’ouverture d’une agence immobilière ?

Le coût d’ouverture d’une agence immobilière dépend surtout du local, de l’équipe et des outils, et aucun budget type ne vaut pour toutes les agences. Les montants propres à la loi Hoguet que fixent les textes sont les suivants :

• 160 € pour la première carte, 130 € par renouvellement, tous les trois ans (arrêté du 10 février 2020, art. 2) ;
• 96 € par récépissé de déclaration préalable d’activité, 55 € par attestation de collaborateur (même article) ;
• si l’agence reçoit des fonds, une garantie financière d’au moins 110 000 €, ou 30 000 € les deux premières années d’exercice sauf exception de l’article 32, calculée séparément pour chaque activité (décret, art. 26, 30 et 32) ;
• une assurance de responsabilité civile professionnelle d’au moins 75 000 € de garantie par année pour un même assuré (arrêté du 1er septembre 1972, art. 2).

Les deux derniers montants sont des planchers de couverture ; les primes et cotisations se fixent par contrat. Les autres postes, et ce qui les fait varier :

• le local : vitrine ou bureau, quartier, dépôt de garantie, travaux, enseigne ;
• la création : statuts, comptabilité, formalités ;
• les outils et la visibilité : logiciel, site, portails, signature électronique, courriers, impressions ; selon l’éditeur, facturation au poste, à l’utilisateur, à l’agence ou à la formule, sur grille publique ou sur devis ;
• l’équipe : salaires des négociateurs, ou reversements aux agents commerciaux sur les honoraires encaissés ;
• votre rémunération pendant les mois sans honoraires.

Que mettre dans le business plan d’une agence immobilière ?

Le business plan d’une agence immobilière, ou le business plan d’un agent immobilier qui s’installe seul, repose sur une équation : le nombre de ventes conclues multiplié par vos honoraires hors taxes, moins les reversements aux agents commerciaux, doit couvrir vos charges fixes et votre rémunération. Il se construit en sept rubriques :

1. Le secteur : les ventes par commune et par type de bien, lues dans DVF, la base des mutations publiée par la direction générale des finances publiques sur les cinq dernières années, hors Alsace, Moselle et Mayotte.
2. La part visée : les ventes que l’agence peut traiter chaque mois, et pourquoi.
3. Le chiffre d’affaires : ventes conclues × honoraires moyens hors taxes de votre barème. Repère national : l’Autorité de la concurrence relève une commission moyenne de 12 463 € par transaction en 2022 (avis n° 23-A-07 du 2 juin 2023) ; vos honoraires dépendent de votre secteur.
4. Les reversements aux agents commerciaux, selon leurs contrats.
5. Les charges fixes : les postes de la partie précédente.
6. Le seuil de rentabilité : charges fixes mensuelles ÷ marge par vente (honoraires hors taxes moins reversements et frais variables) = ventes à conclure chaque mois.
7. Le plan de trésorerie, mois par mois, sur douze mois au moins.

La trésorerie décide de l’ouverture. L’article 6 de la loi Hoguet interdit d’exiger ou d’accepter le moindre honoraire avant que l’opération soit effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties ; seul un mandant qui agit dans le cadre de ses activités professionnelles peut convenir d’un paiement plus tôt. Avec un vendeur particulier, entre le premier mandat et le premier encaissement, il faut trouver l’acquéreur et mener la vente à son terme. Votre plan finance ces mois par votre apport ou par un prêt.

Claude ou ChatGPT aident à construire le tableau et à contrôler les formules. Ne leur demandez jamais les chiffres du marché, qu’un modèle de langage peut inventer : fournissez vos chiffres sourcés et faites-leur signaler chaque hypothèse sans justification.

Créer une agence immobilière, est-ce rentable ?

La rentabilité ne se promet pas : elle sort de votre business plan. Si le seuil exige plus de ventes que votre secteur et votre équipe ne peuvent en conclure, revoyez le local, le barème ou le calendrier avant d’ouvrir, puis refaites le calcul chaque trimestre avec les ventes réelles.

Quels outils installer avant d’ouvrir une agence immobilière ?

Avant le premier mandat, une agence a besoin d’un logiciel de transaction qui tienne le registre des mandats et d’un site qui porte ses mentions obligatoires et son barème, car ce mandat crée des obligations immédiates : inscription au registre, annonce conforme, barème en ligne.

• Le logiciel : mandats et registre, fiches vendeurs et acquéreurs, diffusion sur les portails, rapprochements, export complet de vos données. Les éditeurs sont comparés critère par critère dans notre comparatif des logiciels d’agence immobilière.
• Le site : mentions légales, numéro de carte, garant et assureur, barème, médiateur de la consommation, que tout consommateur peut saisir gratuitement (code de la consommation, art. L. 612-1). La liste complète figure dans les mentions légales d’un site d’agence immobilière.
• La conformité : pour ses activités de transaction, l’agent immobilier est assujetti à la lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme. La location n’y entre qu’à partir d’un seuil de loyer mensuel fixé par ce même texte, et la gestion locative comme le syndic n’y figurent pas (code monétaire et financier, art. L. 561-2, 8°). Vos procédures de vigilance existent avant le premier client.

Le site d’une agence qui ouvre doit aussi faire venir les premiers vendeurs : pages de quartier, page d’estimation au consentement prouvé. C’est le site d’agence qui fait venir vendeurs et acquéreurs que nous construisons, avec vous ou clé en main, sur devis, audit inclus.

Comment trouver des mandats de vente quand l’agence vient d’ouvrir ?

Les premiers mandats viennent du réseau personnel, du terrain, du courrier et du boîtage, des avis et de la fiche Google, puis du téléphone, dont les règles vont changer. Jusqu’au 10 août 2026, il est interdit de démarcher par téléphone un consommateur inscrit sur la liste d’opposition, sauf appel en rapport avec l’objet d’un contrat en cours. À partir du 11 août 2026, il faudra le consentement préalable du consommateur, avec la même exception, et la preuve de ce consentement sera à la charge du professionnel (loi n° 2025-594 du 30 juin 2025, art. 13, nouvelle rédaction de l’article L. 223-1 du code de la consommation). Le courrier et le boîtage restent hors du champ de cet article.

Si vous quittez un poste salarié, relisez d’abord votre contrat de travail : une clause de non-concurrence peut limiter votre installation près de votre ancien employeur. Les trois premiers mois de l’Agence Vantelle, en actions :

1. Premier mois : prévenir par écrit son réseau personnel, ouvrir la fiche Google, mettre en ligne le barème et les premières pages de quartier.
2. Deuxième mois : prospection à pied dans deux quartiers, courrier aux propriétaires, boîtage avec le barème et l’adresse du bureau.
3. Troisième mois : relances écrites des vendeurs rencontrés, demande d’avis après chaque mandat signé, appels réservés aux mandants en cours puis, à partir du 11 août 2026, aux personnes dont l’accord est prouvé.

Les appels qui resteront permis sont détaillés dans notre article sur le démarchage téléphonique immobilier et les appels encore autorisés, les autres sources de mandats dans comment rentrer des mandats sans faire de pige.

Florian Berthoud

Fondateur de Kappn Agency · 10 ans dans l’immobilier de luxe à Paris