Droit de suite immobilier : la clause de l’agence, sa durée et ses limites

Le droit de suite immobilier est la clause du mandat qui oblige le vendeur à indemniser l’agence s’il conclut, pendant le mandat ou dans un délai écrit après sa fin, avec un acquéreur qu’elle lui a présenté. L’article 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ne l’admet que stipulée expressément, en caractères très apparents, dans un mandat dont le vendeur a reçu un exemplaire, et pour une somme plafonnée aux honoraires prévus. Aucun texte n’en fixe la durée : la Cour de cassation a admis en 2007 une clause courant 24 mois après l’expiration du mandat, puis jugé en 2019 que la clause de droit de suite joue sans preuve de fraude quand la vente est conclue dans la période avec un acquéreur présenté par l’agence. Le droit cité est celui en vigueur au 15 juin 2026.

Qu’est-ce que le droit de suite immobilier ?

En transaction, le droit de suite immobilier désigne la clause du mandat qui protège la rémunération de l’agence quand la vente se conclut sans elle avec un acquéreur qu’elle a présenté, y compris après la fin du mandat. L’expression vient de l’usage : ni la loi Hoguet ni son décret ne l’emploient. L’article 78 du décret vise la « clause pénale » et la clause « aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire ».

C’est une exception. L’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 interdit d’exiger une somme avant que l’opération soit « effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties », puis renvoie au décret les conditions de la clause d’exclusivité, de la clause pénale et de la clause d’honoraires dus sans les soins de l’intermédiaire. Voyez notre lecture de l’article 6 de la loi Hoguet et son décret.

• Qui est tenu. Le vendeur qui a signé le mandat. L’acquéreur ne répond que de sa faute, sauf s’il a signé un mandat de recherche.
• Quand. Pendant le mandat, puis pendant la période écrite qui suit son expiration ou sa résiliation.
• Combien. Au plus les honoraires stipulés dans le mandat pour l’opération (article 78).
• À quelle condition. Une vente effectivement conclue avec un acquéreur présenté pendant le mandat (sauf vendeur professionnel, voir plus bas).

Deux autres sens se croisent dans les recherches. Le négociateur qui quitte l’agence garde un droit de suite sur ses commissions, traité en fin d’article. Et en droit des sûretés, « en cas d’aliénation de l’immeuble, l’hypothèque le suit entre les mains du tiers acquéreur » (article 2454 du code civil, en vigueur depuis le 1er janvier 2022) : ce droit de suite-là concerne la dette garantie, sans lien avec les honoraires. Le droit de suite de l’agence prolonge les règles du mandat présentées dans le guide de la réglementation immobilière et du métier d’agent.

Clause de droit de suite : que doit contenir le mandat de vente ?

La clause de droit de suite doit résulter d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au vendeur, figurer en caractères très apparents et ne pas prévoir une somme supérieure aux honoraires stipulés pour l’opération ; le mandat qui la contient doit pouvoir être dénoncé à tout moment après trois mois, avec quinze jours de préavis par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (article 78 du décret). Cette faculté ne vaut pas pour le mandat de vente d’immeuble par lots, de souscription ou de première cession d’actions ou de parts de société immobilière, ou de location par fractions des locaux d’un même ensemble commercial. Ces exigences s’ajoutent aux mentions obligatoires du mandat de vente. Huit points à vérifier dans votre modèle :

1. Une stipulation expresse. La clause s’écrit dans le corps du mandat que signe le vendeur.
2. Des caractères très apparents. Le décret n’impose aucune typographie : gras, corps plus grand ou encadré, la clause doit se voir à la première lecture.
3. Un exemplaire remis au vendeur. Sans lui, la clause ne peut recevoir application. Pour un mandat exclusif, « la remise immédiate d’un des exemplaires du mandat comportant une clause d’exclusivité est exigée pour sa validité même » (1re chambre civile, 25 février 2010, n° 08-14.787). Voyez comment remettre l’exemplaire d’un mandat signé à distance.
4. Une somme plafonnée. Jamais « supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l’opération à réaliser ».
5. La dénonciation à tout moment après trois mois (sauf vente par lots et cas voisins de l’article 78). Un mandat qui ne permet de résilier qu’à l’échéance de chaque période de reconduction est nul et n’ouvre droit « ni à rémunération ni à l’application de la clause pénale » (1re chambre civile, 3 novembre 2016, n° 15-23.534). Face à un vendeur particulier qui signe un mandat exclusif, l’article 7 de la loi impose de mentionner cette faculté en caractères très apparents.
6. Une période écrite, avec son point de départ. « Pendant les douze mois qui suivront l’expiration ou la résiliation du mandat » se lit sans calcul.
7. Une définition de l’acquéreur présenté. Visite faite avec l’agence, dossier transmis, offre reçue par son intermédiaire. Engagez-vous aussi à donner au vendeur, au plus tard à la fin du mandat, l’identité des acquéreurs présentés : aucun texte ne nomme cette liste, mais elle s’inscrit dans l’obligation du mandataire de rendre compte de sa gestion (article 1993 du code civil), et l’arrêt du 6 décembre 2017, plus bas, montre le risque d’une information tardive.
8. Le numéro d’inscription au registre, reporté sur l’exemplaire du vendeur (article 72) : voyez le numéro d’inscription au registre des mandats.

Quelle est la durée du droit de suite d’une agence immobilière ?

Aucun texte ne fixe la durée du droit de suite d’une agence immobilière : elle est celle que le mandat écrit pour la période qui suit son expiration, et la fiche F1550 de Service-Public indique qu’elle « peut aller jusqu’à 24 mois ». L’article 7 de la loi Hoguet se borne à déclarer nulles les conventions « qui ne comportent pas une limitation de leurs effets dans le temps ». Les repères de la Cour de cassation :

• 24 mois après l’expiration. Clause d’un mandat semi-exclusif jugée non abusive, parce que les droits du propriétaire « ne sont limités qu’à l’égard des personnes qui ont été présentées par le mandataire » et que la restriction est « justifiée par le risque de fraude très important » (1re chambre civile, 2 octobre 2007, n° 06-14.238).
• Pendant le mandat et 12 mois après la résiliation. Mandat non exclusif ; la cour d’appel qui écartait la clause faute de fraude a été censurée. La promesse ayant suivi le mandat de quatre mois et demi, l’arrêt ne juge pas la durée de la clause (1re chambre civile, 23 janvier 2019, n° 18-10.549).
• 12 mois après l’expiration. Clause sans effet, le mandat qui la portait étant nul (3 novembre 2016).
• 12 mois après des mandats de recherche de trois mois, selon le pourvoi, pour des achats conclus plus de deux ans après : la cour d’appel a été censurée pour n’avoir pas recherché si les stipulations limitaient dans le temps l’interdiction de traiter en direct (3e chambre civile, 11 septembre 2025, n° 23-17.579).

Le point de départ est celui que la clause écrit : la date d’échéance du mandat, ou la fin du préavis d’au moins quinze jours qui suit une dénonciation. À l’Agence Vantelle, un mandat simple de trois mois signé le 6 octobre 2025, sans reconduction, a pris fin le 6 janvier 2026 ; sa clause de douze mois après l’expiration jouera pour une vente conclue jusqu’au 6 janvier 2027 avec un acquéreur présenté pendant le mandat.

Choisissez une durée que votre secteur justifie : délai habituel entre une première visite et une promesse, temps d’un financement, projet reporté. Les arrêts cités portent sur douze et vingt-quatre mois.

Droit de suite et mandat exclusif ou simple : qu’est-ce qui change ?

Le droit de suite joue dans un mandat simple comme dans un mandat exclusif dès lors que la clause respecte l’article 78 : en 2019, la Cour de cassation a censuré la cour d’appel qui refusait de l’appliquer à des vendeurs liés par un mandat non exclusif. Ces vendeurs avaient signé, par l’intermédiaire d’un office notarial, une promesse avec une acquéreuse présentée par l’agence (23 janvier 2019, n° 18-10.549). D’un mandat à l’autre varie surtout la liberté du vendeur pendant le mandat.

Dans un mandat simple, plusieurs agences peuvent présenter le même acquéreur. Le décret attache la rémunération à l’opération « conclue par son intermédiaire » (article 73), et Service-Public le résume : « Seul l’agent immobilier qui réalise la vente perçoit les honoraires ». La première agence n’a d’action contre le vendeur que si sa clause vise aussi la vente conclue par un autre mandataire. Pour choisir la formule, voyez notre article pour comparer mandat simple, semi-exclusif et exclusif et, côté acquéreur, le mandat de recherche signé par l’acquéreur.

Peut-on vendre en direct après un mandat exclusif ?

Oui : à la fin du mandat, exclusif ou simple, le vendeur retrouve sa liberté ; mais s’il vend, dans la période écrite au mandat, à un acquéreur que l’agence lui a présenté et qu’il savait venir d’elle, la clause de droit de suite s’applique sans que l’agence ait à prouver une fraude. Sur la fraude, voyez l’arrêt du 23 janvier 2019, cité plus haut.

Le vendeur doit savoir qui l’agence lui a présenté. Le 6 décembre 2017 (1re chambre civile, n° 16-15.249), une agence liée par un mandat non exclusif à clause de douze mois n’a rien obtenu des acquéreurs, qui avaient acheté en direct neuf jours après leur visite. La cour d’appel avait relevé qu’elle avait informé tardivement les vendeurs de l’identité des auteurs de l’offre, et retenu qu’aucune faute ne pouvait être imputée à des vendeurs qui ignoraient, en signant, traiter avec des visiteurs de l’agence.

L’acquéreur sans mandat répond de sa seule faute. Chercher à payer moins en se passant de l’agence ne suffit pas (6 décembre 2017) ; une fraude engage sa responsabilité (3e chambre civile, 7 mai 2026, n° 24-10.637). La preuve de la présentation se prépare dès l’entrée : voyez la valeur du bon signé à l’entrée de la visite. L’acquéreur titulaire d’un mandat de recherche, lui, est réputé avoir conclu par l’entremise de l’agent qui lui a fait visiter le bien, sauf convention contraire (11 septembre 2025).

À l’Agence Vantelle, en décembre 2025, un couple présenté par l’agence signe un compromis, qui tombe en février faute de prêt (voyez un compromis modifié ou tombé avant l’acte). Rien n’est dû : tant que la condition suspensive n’est pas réalisée, l’opération n’est pas effectivement conclue (article 74 du décret). Le 6 mai 2026, quatre mois après l’expiration du mandat simple signé le 6 octobre 2025, les vendeurs et le même couple signent une promesse chez le notaire. La clause pourra jouer si elle respecte l’article 78 et si le mandat est valable ; l’agence la fera valoir avec la visite datée et le récapitulatif envoyé aux vendeurs le 6 janvier 2026, et la somme deviendra exigible à la conclusion effective de la vente.

La routine de fin de mandat tient en quatre gestes :

1. Le jour de la fin du mandat, envoyez au vendeur, par un moyen daté, la liste des acquéreurs présentés : nom, date de visite, offre éventuelle.
2. Rappelez-y la clause et la date de fin de la période de suite.
3. Inscrivez cette date à l’agenda de l’agence et dans la fiche du bien.
4. Classez les preuves : mandat, bons de visite, offres, courriels datés et le compte rendu de visite envoyé au vendeur.

À partir du 11 août 2026, démarcher un consommateur par téléphone exigera son consentement préalable, dont la preuve incombera au professionnel, sauf appel en rapport avec l’objet d’un contrat en cours (article L. 223-1 du code de la consommation, réécrit par l’article 13 de la loi n° 2025-594 du 30 juin 2025). Rappeler l’ancien vendeur pour un nouveau mandat demandera son accord ; le courrier reste hors du champ de ce texte. Voyez les appels au vendeur qui resteront permis.

Quelle commission l’agent immobilier peut-il réclamer au titre du droit de suite ?

Au titre du droit de suite, l’agent immobilier peut réclamer au vendeur la somme prévue par la clause, jamais supérieure aux honoraires stipulés dans le mandat pour l’opération (article 78), et seulement si une vente a été effectivement conclue. Exception : avec un vendeur qui agit dans le cadre de ses activités professionnelles, l’article 6, I, de la loi permet de stipuler un paiement avant la conclusion. Six limites à vérifier avant toute mise en demeure :

1. Le plafond. La somme se mesure aux honoraires écrits dans le mandat, d’où l’intérêt d’honoraires chiffrés dans chaque mandat et du barème d’honoraires qui fixe le plafond.
2. Une vente effectivement conclue. Le 27 novembre 2013 (1re chambre civile, n° 12-13.897), la Cour de cassation a refusé à une agence le bénéfice d’une clause qui obligeait son mandant à conclure, à peine de payer l’équivalent de la rémunération « même en l’absence de faute imputable au mandant » : faute de prêt, la vente n’avait pas été effectivement réalisée.
3. Un mandat valable. Exemplaire remis, dénonciation conforme, durée limitée (article 7 de la loi). Signé hors établissement avec un consommateur, le mandat ouvre quatorze jours de rétractation (article L. 221-18 du code de la consommation), et son exécution ne commence pendant ce délai qu’à la demande expresse du vendeur (article L. 221-25).
4. Le pouvoir du juge. Une clause pénale « manifestement excessive » peut être modérée par le juge, même d’office, et, sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue qu’après mise en demeure (article 1231-5 du code civil).
5. Un acquéreur réellement présenté pendant le mandat : visite datée, offre transmise, dossier envoyé.
6. Le délai pour agir. Cinq ans en droit commun, à compter du jour où l’agence a connu ou aurait dû connaître la vente (article 2224 du code civil). Face à un consommateur, l’article L. 218-2 du code de la consommation enferme dans deux ans « l’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs » : faites trancher le délai par votre conseil.

Le visiteur sans mandat ne devient pas débiteur par un bon de visite : « seul le mandat de vente à lui confié pouvant justifier légalement sa rémunération », la Cour de cassation a cassé en 2015 la condamnation d’acquéreurs fondée sur un bon qui leur interdisait pendant six mois d’écarter l’agent (1re chambre civile, 18 février 2015, n° 14-12.351). L’enjeu reste lourd : la commission moyenne d’une transaction était de 12 463 € en 2022, selon l’avis n° 23-A-07 de l’Autorité de la concurrence.

Que dit la jurisprudence sur le droit de suite de l’agent immobilier ?

La Cour de cassation admet la clause de droit de suite et la tient dans les limites de l’article 78 : une période limitée aux acquéreurs présentés, un mandat valable, une vente conclue, et une faute à prouver contre l’acquéreur sans mandat. Les arrêts publiés au Bulletin pèsent davantage que les arrêts inédits.

Une précaution : l’arrêt de 2016 parlait de nullité « absolue » sous les textes de 2006 et de 2009. Depuis, la chambre mixte a jugé que les prescriptions formelles du mandat « visent la seule protection du mandant dans ses rapports avec le mandataire », d’où une nullité relative pour l’absence de durée et le défaut de report du numéro du registre (24 février 2017, n° 15-20.411). Rien n’y tranche le sort de l’article 78 : rédigez la clause comme si la sanction la plus lourde s’appliquait.

Quel droit de suite pour le négociateur immobilier salarié ou agent commercial ?

Le négociateur immobilier salarié, VRP ou non, a droit aux commissions des affaires qui sont la suite et la conséquence de son travail et se réalisent dans la durée du droit de suite (convention collective nationale de l’immobilier) ; l’agent commercial a droit à celles des opérations principalement dues à son activité et conclues dans un délai raisonnable après son départ (article L. 134-7 du code de commerce). Pour le salarié, l’article 10 de l’annexe IV de cette convention (IDCC 1527), modifié par l’avenant n° 83 du 2 décembre 2019 et étendu par arrêté du 2 juillet 2021, calcule ces commissions sur les honoraires définitivement perçus par l’employeur.

• Des honoraires encaissés. Rien n’est dû sur une affaire dont l’employeur n’a pas effectivement perçu les honoraires.
• La fin des avances. Après la rupture, les avances sur commission cessent ; un solde débiteur peut être déduit des commissions dues si le contrat de travail en stipule la récupération.
• La durée. L’article 10 en vigueur ne la chiffre pas : écrivez-la dans le contrat de travail.
• Le VRP statutaire. L’article L. 7313-11 du code du travail lui ouvre, « à titre de salaire », les commissions sur les ordres non encore transmis à son départ qui sont « la suite directe des remises d’échantillon et des prix faits antérieurs à l’expiration du contrat ».
• L’agent commercial. L’article L. 134-7 du code de commerce lui ouvre aussi la commission quand l’ordre du tiers a été reçu avant la cessation du contrat.

Une négociatrice de l’Agence Vantelle part le 31 mars 2026 ; un appartement qu’elle a fait visiter en février se vend ensuite. Si la vente se réalise dans la durée de son droit de suite et que l’agence encaisse ses honoraires, sa commission se calcule sur ces honoraires, moins un éventuel solde d’avances récupérable. Si l’agence perd ses honoraires, la négociatrice ne touche rien : son droit suit celui de l’agence. Au départ, remettez-lui la liste datée des affaires en cours, chacune rattachée à un mandat inscrit au registre. Voyez aussi la rémunération du négociateur salarié et ses commissions et, pour l’indépendant, le statut d’agent commercial du mandataire.

Florian Berthoud

Fondateur de Kappn Agency · 10 ans dans l’immobilier de luxe à Paris