Mandat immobilier : types, mentions, durée et résiliation

Un mandat immobilier est le contrat écrit par lequel un propriétaire, un acquéreur ou un bailleur charge un professionnel titulaire de la carte de vendre, rechercher, louer ou gérer un bien pour son compte, durant une période limitée, selon la loi Hoguet du 2 janvier 1970. Six types se rencontrent en agence, tous soumis à la loi n° 70-9 et à son décret d’application n° 72-678 du 20 juillet 1972 : un écrit préalable, des mentions précises, un numéro de registre, une durée limitée et des règles de sortie à connaître avant de signer.

Qu’est-ce qu’un mandat immobilier ?

Un mandat immobilier est un mandat au sens du code civil, soumis en plus aux règles de forme de la loi Hoguet : le mandant charge le professionnel d’une opération immobilière précise, et le professionnel ne peut l’engager, par exemple accepter une offre en son nom, que si le mandat le mentionne expressément (article 72 du décret). Cette définition part de l’article 1984 du code civil : le mandat est l’acte par lequel une personne donne à une autre « le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom », et le contrat « ne se forme que par l’acceptation du mandataire ».

La loi n° 70-9 vise neuf catégories d’opérations (article 1er), dont le 1° (achat, vente, recherche, échange, location), le 6° (gestion immobilière) et le 9° (syndic de copropriété). Trois règles en découlent :

1. Un écrit. Les conventions relatives aux opérations du 1° au 6° « doivent être rédigées par écrit » (article 6 de la loi).
2. Un écrit préalable. L’agent ne peut négocier ni s’engager sans détenir « un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l’une des parties » (article 72 du décret).
3. Une durée limitée, sous peine de nullité (article 7 de la loi).

Le mandataire est le titulaire de la carte professionnelle, personne physique ou société ; le conseiller en réseau signe pour la société de son réseau (article 4 de la loi) : voyez le conseiller en réseau et le logiciel de son réseau.

Le mandat conclut la démarche décrite dans notre guide de la prospection immobilière, de la pige au mandat, et l’entretien chez le vendeur qui précède la signature a son propre article.

Quels sont les différents types de mandat immobilier ?

On distingue six types de mandat immobilier, classés par objet et, pour la vente, par degré d’exclusivité : le mandat simple de vente, le mandat exclusif de vente, le mandat semi-exclusif de vente, le mandat de recherche, le mandat de location et le mandat de gestion locative. Les « trois types de mandats immobiliers » dont parlent les vendeurs sont les trois mandats de vente, qui diffèrent par le nombre de personnes autorisées à vendre le bien.

1. Le mandat simple de vente. Le propriétaire signe avec une ou plusieurs agences et garde le droit de vendre seul ; seule l’agence qui conclut la vente est payée. S’il contient une clause pénale, la règle des trois mois de l’article 78 du décret s’applique à lui aussi.
2. Le mandat exclusif de vente. Une seule agence vend le bien, et le propriétaire renonce à vendre seul ou par un autre professionnel. La clause figure en caractères très apparents (article 78).
3. Le mandat semi-exclusif de vente. Aucun texte ne le définit : une seule agence, mais le propriétaire garde le droit de vendre à un acquéreur trouvé par ses propres moyens, aux conditions du contrat.
4. Le mandat de recherche. L’acquéreur charge l’agence de trouver un bien. Il relève du même 1° et du même registre que la vente ; voyez le mandat de recherche immobilier, son modèle et ses interdits.
5. Le mandat de location. Le bailleur charge l’agence de trouver un locataire. Pour un logement régi par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la rémunération incombe au seul bailleur, sauf les honoraires de visite, de dossier, de rédaction du bail et d’état des lieux, partagés avec le locataire sous des plafonds par mètre carré fixés par décret (article 5).
6. Le mandat de gestion locative. Le gestionnaire doit détenir un mandat écrit « qui précise l’étendue de ses pouvoirs » et l’autorise expressément à recevoir des fonds (article 64 du décret), avec une reddition de comptes « au moins tous les ans » (article 66). Voyez les logiciels de gestion locative et la carte G.

Pour choisir entre les trois mandats de vente, notre comparatif permet de comparer mandat exclusif et mandat simple point par point. Le tableau suivant compare les quatre objets de mandat.

Quelles sont les mentions obligatoires d’un mandat de vente ?

Les mentions obligatoires d’un mandat de vente sont l’identité du professionnel avec sa carte et son garant, l’objet et le bien, la rémunération et la partie qui la paie, les moyens de diffusion des annonces, la durée, le numéro du registre et, selon le cas, la clause d’exclusivité en caractères très apparents et l’information sur la rétractation. Voici les douze points à contrôler avant la signature.

1. Le professionnel : nom ou raison sociale, adresse, activité, numéro et lieu de délivrance de la carte, nom et adresse du garant le cas échéant (article 92 du décret).
2. Le négociateur ou l’agent commercial : ses nom et qualité, s’il intervient dans la conclusion (article 9 du décret).
3. L’objet : le mandat « précise son objet », opération et bien (article 72).
4. L’autorisation de s’engager, si elle est donnée, en mention expresse (article 72).
5. Les fonds : les conditions dans lesquelles l’agence peut recevoir, verser ou remettre des sommes (article 6 de la loi).
6. La reddition de compte et ses modalités (article 6).
7. La rémunération : ses conditions de détermination et la partie qui en a la charge (article 6) ; si elle est partagée, les conditions et modalités du partage (article 73 du décret).
8. La diffusion : les moyens employés par l’agence, et le cas échéant par son réseau, pour diffuser les annonces (article 6).
9. La durée : une limitation dans le temps (article 7) et, pour un vendeur particulier, les modalités de non-reconduction mentionnées « de manière lisible et visible » (article 7, 1°).
10. Le numéro du registre, reporté sur l’exemplaire qui reste au mandant (article 72).
11. L’exclusivité, s’il y en a une : la clause en caractères très apparents (article 78), les actions promises et la périodicité du compte rendu (article 6) et, pour un vendeur particulier, la reproduction en caractères très apparents du deuxième alinéa de l’article 78 (article 7, 2°).
12. La rétractation, hors établissement ou à distance : ses conditions, son délai, ses modalités, le formulaire type et, pour un mandat conclu par une interface en ligne, l’existence et l’emplacement de la fonctionnalité de rétractation (article L. 221-5, I, 7°, du code de la consommation) ; hors établissement, l’exemplaire daté remis au vendeur les reprend, formulaire joint (article L. 221-9).

S’y ajoutent, pour tout vendeur particulier, les coordonnées du médiateur de la consommation dont relève l’agence (article L. 616-1), que l’article R. 616-1 fait inscrire sur son site, ses conditions générales ou ses bons de commande ou, à défaut, communiquer par tout autre moyen approprié, avec l’adresse du site du médiateur. Le numéro vient d’un registre chronologique : voyez comment tenir le registre et reporter le numéro sur l’exemplaire du vendeur.

Quelles sont les obligations de l’agent immobilier envers le vendeur ?

L’agent immobilier doit, envers le vendeur, exécuter la mission écrite au mandat, lui rendre compte, ne percevoir aucune somme avant que la vente soit conclue et constatée par un acte écrit, hors clauses de l’article 78 du décret, et ne se faire payer que par la partie désignée au mandat.

1. Rendre compte. « Tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion » (article 1993 du code civil). En cas d’exclusivité, la loi Hoguet ajoute les actions promises et le compte rendu à la périodicité convenue (article 6).
2. Attendre la vente. Rien n’est dû avant que l’opération ait été « effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties » (article 6), sauf deux exceptions du même article : une clause d’exclusivité, pénale ou d’honoraires dus sans l’intervention de l’agence, appliquée dans les limites de l’article 78 du décret, et le mandant qui agit pour ses activités professionnelles. L’opération n’est pas conclue tant qu’une condition suspensive n’est pas réalisée (article 74 du décret).
3. Être payé par la seule partie désignée, aux conditions du mandat, et sans délai une fois l’opération constatée par acte authentique (article 73).
4. Conserver les mandats et le registre pendant dix ans (article 72).

À l’Agence Vantelle, agence fictive, le mandat exclusif d’un appartement prévoit un point tous les quinze jours, nourri par le compte rendu de visite envoyé au vendeur après chaque passage. Un dashboard d’agents IA relié à votre logiciel de transaction et à vos boîtes mail rédige ce point à partir du CRM et des portails ; le négociateur le relit, l’ajuste et l’envoie.

Combien de temps dure un mandat immobilier ?

Le mandat immobilier n’a aucune durée légale maximale : sa durée de validité est celle qu’il fixe, et elle doit être limitée sous peine de nullité. Celui qui contient une clause d’exclusivité, une clause pénale ou une clause d’honoraires dus sans l’intervention de l’agence ne peut être dénoncé unilatéralement qu’après trois mois.

1. La limite. L’article 7 de la loi annule les conventions « qui ne comportent pas une limitation de leurs effets dans le temps ».
2. Les trois premiers mois. Passé trois mois à compter de sa signature, un tel mandat « peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties », avec un préavis de quinze jours au moins par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (article 78 du décret).
3. Les exceptions. Ce calendrier ne vaut pas pour la vente d’immeuble par lots, la souscription ou la première cession de parts ou d’actions de société immobilière donnant vocation à une attribution de locaux, ni la location par fractions de locaux d’un même ensemble commercial (article 78). Dans ces trois cas, si l’opération porte en totalité sur un immeuble déjà achevé, le mandat précise les cas et conditions de sa dénonciation avant sa complète exécution.

À l’Agence Solane, agence fictive, un mandat simple assorti d’une clause pénale est signé chez le vendeur le lundi 20 avril 2026. Les trois mois sont atteints le 20 juillet. Le vendeur, qui veut confier l’exclusivité à une autre agence, envoie une lettre recommandée de dénonciation, reçue le 21 juillet : le mandat prendra fin au plus tôt le 5 août 2026.

La reconduction tacite du mandat de vente

Un mandat peut prévoir sa reconduction tacite. Pour un vendeur particulier, l’article L. 215-1 du code de la consommation impose alors une information écrite, par lettre nominative ou courrier électronique dédiés, au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant le terme de la période autorisant le rejet de la reconduction, avec la date limite de non-reconduction dans un encadré apparent. Faute de cette information, le vendeur peut mettre gratuitement un terme au contrat « à tout moment à compter de la date de reconduction ».

Peut-on se rétracter d’un mandat de vente signé en agence ?

Signé dans les locaux de l’agence, sans sollicitation préalable ailleurs, le mandat de vente n’ouvre aucun délai légal de rétractation ; signé chez le vendeur, ou conclu entièrement à distance dans un système organisé de prestation à distance, il en ouvre un de quatorze jours (article L. 221-18 du code de la consommation). Le lieu et le mode de signature décident, selon l’article L. 221-1 :

• À l’agence, où le vendeur est venu de lui-même : aucun délai légal.
• Chez le vendeur : contrat hors établissement, quatorze jours.
• À l’agence ou en ligne, juste après une sollicitation chez le vendeur : encore hors établissement (L. 221-1, I, 2°, b), quatorze jours.
• Entièrement à distance, sans rencontre physique jusqu’à la signature, dans un système organisé : contrat à distance (L. 221-1, I, 1°), quatorze jours.

Le jour de la signature ne compte pas, et un délai qui expire un samedi, un dimanche ou un jour férié est prorogé au premier jour ouvrable suivant (article L. 221-19). Le mandat de l’Agence Solane, signé le lundi 20 avril 2026, pouvait être rétracté jusqu’au lundi 4 mai 2026 inclus.

1. L’information. Si les informations du 7° de l’article L. 221-5 (conditions, délai, modalités, formulaire type) n’ont pas été fournies, le délai est prolongé de douze mois à compter de la fin du délai initial ; fournies pendant cette prolongation, elles le font expirer quatorze jours après leur réception (article L. 221-20).
2. Les visites pendant le délai. Pour commencer plus tôt, l’agence recueille la demande expresse du vendeur, sur papier ou support durable hors établissement, et lui fait reconnaître qu’il perdra son droit une fois le contrat entièrement exécuté ; sans cette demande, rien n’est dû en cas de rétractation (article L. 221-25).
3. La rétractation en ligne. Depuis le 19 juin 2026, l’agence qui conclut un mandat à distance par une interface en ligne doit offrir une fonctionnalité gratuite de rétractation (article L. 221-21, modifié par l’ordonnance n° 2026-2 du 5 janvier 2026), identifiée par les mots « renoncer au contrat ici » ou une formule analogue, visible et disponible pendant tout le délai (article D. 221-5, créé par le décret n° 2026-3 du 5 janvier 2026).

Pour un mandat envoyé en signature électronique, reprenez les sept vérifications d’un mandat signé en ligne.

Qu’est-ce qu’un avenant au mandat de vente ?

Un avenant au mandat de vente est un écrit signé par le vendeur et l’agence qui modifie une clause du mandat en cours, le plus souvent le prix ou la durée, sans remplacer le mandat. Les contrats ne se modifient « que du consentement mutuel des parties » (article 1193 du code civil), et le décret de 1972 ne règle pas l’avenant au mandat : faites signer chaque mandant.

• Baisse de prix. Le décret n’exige pas de nouveau numéro : par prudence, rattachez l’avenant daté au numéro du mandat, sur le registre et sur l’exemplaire du mandat.
• Prolongation. Elle garde une date de fin précise (article 7) et se signe avant l’échéance : passé le terme, il n’y a plus de mandat à modifier.
• Changement d’objet, de partie qui paie ou d’exclusivité. Par prudence, signez un nouveau mandat sous un nouveau numéro.

À l’Agence Vantelle, l’appartement reste sans offre après six semaines de visites. Le négociateur actualise l’avis de valeur qui justifie le prix inscrit au mandat avec les ventes récentes du quartier. Le vendeur signe un avenant de baisse de prix, rattaché au numéro du mandat, et l’annonce change le jour même. L’effet d’un avenant sur le délai de trois mois n’étant pas réglé par le décret, faites relire un avenant de durée par votre conseil.

Comment résilier un mandat immobilier ?

Passé les trois premiers mois, un mandat immobilier qui contient une clause d’exclusivité, une clause pénale ou une clause d’honoraires dus sans l’intervention de l’agence se dénonce par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, quinze jours au moins à l’avance, hors les trois exceptions de l’article 78 ; les autres mandats suivent les conditions écrites au mandat. Le code civil fait finir le mandat par la révocation du mandataire, par sa renonciation, ou par la mort, la tutelle des majeurs ou la déconfiture du mandant ou du mandataire (article 2003), et le mandant peut révoquer « quand bon lui semble » (article 2004) ; l’article 78 du décret encadre cette liberté pour les mandats qu’il vise.

La lettre de résiliation d’un mandat de vente après trois mois contient six éléments :

1. l’identité de chaque mandant et celle de l’agence ;
2. l’adresse du bien ;
3. le numéro du mandat au registre ;
4. la date de signature, qui fait courir les trois mois ;
5. la dénonciation, en application de l’article 78 du décret n° 72-678 ;
6. la date d’effet, quinze jours au moins après réception, et la signature de chaque mandant.

La fin du mandat change aussi le droit d’appeler le vendeur. L’article 13 de la loi n° 2025-594 du 30 juin 2025 a réécrit l’article L. 223-1 du code de la consommation : à partir du 11 août 2026, démarcher par téléphone un consommateur exigera son consentement préalable, prouvé par le professionnel, sauf dans l’exécution d’un contrat en cours et en rapport avec son objet. Pendant le mandat, appeler le vendeur à son sujet restera permis ; après, le rappeler exigera son accord, dans les formes du décret n° 2026-662 du 23 juillet 2026 (articles R. 223-1 à R. 223-3). Le courrier reste hors du champ de l’article L. 223-1. Voyez les appels encore permis sans consentement et comment recueillir et archiver l’accord de rappel.

Quand un mandat immobilier est-il nul ou caduc ?

Un mandat immobilier est nul quand il lui manque une condition de forme de la loi Hoguet, comme l’écrit, la limitation dans le temps ou le numéro du registre reporté sur l’exemplaire du vendeur ; il cesse de produire effet à son terme s’il n’est pas renouvelé. Revenant sur sa jurisprudence, la Cour de cassation juge cette nullité relative, parce que ces règles visent « la seule protection du mandant dans ses rapports avec le mandataire » : seul le mandant peut l’invoquer, et un locataire ne pouvait s’en prévaloir contre un congé (chambre mixte, 24 février 2017, n° 15-20.411).

• Mandat de vente sans numéro reporté sur l’exemplaire du vendeur : nullité relative, que seul le vendeur peut invoquer (article 72 du décret et arrêt de 2017).
• Mandat sans durée : nul (article 7).
• Mandat inscrit sur un registre séparé : un mandat de recherche a été déclaré nul, car « tous les mandats visés par ce texte sont mentionnés sur un registre unique », et la commission refusée (1re chambre civile, 10 décembre 2014, n° 13-24.352).
• Clause d’exclusivité ou pénale mal présentée : elle ne peut recevoir application (article 78).

Un mandat annulé ne fonde plus aucune commission. Or les honoraires moyens d’une transaction atteignaient 12 463 € en 2022, selon l’avis n° 23-A-07 de l’Autorité de la concurrence du 2 juin 2023.

Mandat caduc ou mandat expiré

Au sens strict, la caducité frappe un contrat valablement formé dont un élément essentiel disparaît (article 1186 du code civil) et met fin au contrat (article 1187). Un mandat arrivé à son terme sans renouvellement, souvent dit « caduc », est plus exactement un mandat expiré. Expiré, il ne permet plus de négocier (article 72) : retirez l’annonce, et vérifiez les mentions de l’annonce publiée sous mandat avant toute nouvelle diffusion.

Saisies dans un CRM qui tient biens, mandats et échéances, les dates du mandat deviennent des alertes : fin de la rétractation, troisième mois, préavis reçu, terme, lettre de non-reconduction. Nous pouvons construire un agent IA, relié à ce logiciel, qui contrôle les mentions du mandat avant son envoi et signale chaque échéance au négociateur, qui décide ; l’écriture dans votre logiciel dépend de l’interface de programmation qu’il ouvre. Sur devis, audit inclus.

Florian Berthoud

Fondateur de Kappn Agency · 10 ans dans l’immobilier de luxe à Paris