Logiciel de promotion immobilière : 5 familles comparées

Un logiciel de promotion immobilière suit une opération de logements neufs du terrain à la livraison : bilan promoteur, grille de prix des lots, réservations et ventes en VEFA, appels de fonds, travaux modificatifs, reporting pour la direction et la banque. Les outils se rangent en cinq familles selon l’étape d’où ils partent, et l’IA prépare une partie des documents que le promoteur relit avant de signer.

Qu’est-ce qu’un logiciel de promotion immobilière ?

Un logiciel de promotion immobilière est l’application qui réunit les données d’une opération de construction destinée à la vente, pour que le bilan, la grille des lots, les contrats, les appels de fonds et la livraison partent des mêmes chiffres. Quand un logement se vend en l’état futur d’achèvement (VEFA), l’acquéreur devient propriétaire des ouvrages au fur et à mesure de leur exécution et en paie le prix à mesure de l’avancement des travaux, tandis que le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception (code de la construction et de l’habitation, ou CCH, article L. 261-3). Six étapes attendent chacune une fonction :

1. Le foncier : un CRM foncier relié à une carte.
2. Le montage : un bilan promoteur versionné et une trésorerie prévisionnelle.
3. La commercialisation : une grille de lots en temps réel, ouverte aux commercialisateurs.
4. La réservation puis l’acte : des contrats générés depuis la grille et des délais calculés.
5. Les travaux : un échéancier d’appels de fonds et des travaux modificatifs par lot.
6. La livraison : les réserves, les documents remis au propriétaire et le service après-vente.

Les éditeurs partent d’étapes différentes : ce point de départ les range en cinq familles. L’IA s’y ajoute tâche par tâche, selon le principe posé dans le guide des agents IA pour l’immobilier.

Comment faire un bilan promoteur ?

On fait un bilan promoteur en chiffrant les recettes de l’opération, c’est-à-dire le prix de vente de chaque lot, puis en retranchant toutes les dépenses, de la charge foncière aux frais financiers : le solde est la marge, que le promoteur compare à son objectif avant de s’engager sur le terrain. En variables, sans chiffre type :

• Recettes : prix de chaque lot selon sa typologie, son étage et son exposition, stationnements, caves.
• Charge foncière : prix du terrain, frais d’acquisition, libération du terrain.
• Taxes et participations d’urbanisme liées au permis.
• Travaux : marchés des entreprises, voirie et réseaux, aléas.
• Honoraires techniques et assurances de construction.
• Frais financiers : intérêts du crédit et garantie financière d’achèvement, ou de remboursement, que le vendeur souscrit avant la vente (CCH, article L. 261-10-1).
• Commercialisation et frais de structure : honoraires des commercialisateurs, publicité, gestion.
• Marge, en valeur et en taux : précisez si le taux porte sur les recettes ou sur les dépenses, car les deux ne se comparent pas.

Le bilan inversé part du prix de sortie des lots et de la marge visée pour en déduire la charge foncière admissible, c’est-à-dire le prix maximal que l’opération peut payer pour le terrain. Pendant l’opération, le logiciel garde le bilan de référence validé au lancement et le compare au budget actualisé : Salvia Développement présentait cette comparaison en avril 2026, APEL Promoteur celle du budget initial, du budget en cours et des engagements des marchés.

Sur Excel, un bilan promoteur tient pour une étude de faisabilité si ses hypothèses sont datées, si aucune valeur n’est tapée dans une cellule calculée et si une copie figée garde le bilan de référence. Ses limites arrivent avec la deuxième opération : la trésorerie ne se consolide plus, la grille et les appels de fonds vivent dans d’autres fichiers, les versions divergent. Pour la TVA résiduelle, sur marge ou en régime de marchand de biens, voyez notre article sur la marge et la TVA d’une opération d’achat-revente.

Quels logiciels pour un promoteur immobilier ?

Les logiciels pour promoteur immobilier se rangent en cinq familles : montage et pilotage financier, commercialisation et CRM, prospection foncière, chantier et acquéreurs, outils généraux et sur mesure. On appelle ERP de promotion immobilière, ou progiciel de gestion intégré, un outil qui couvre plusieurs familles dans une seule base. Un logiciel VEFA, au sens courant, couvre la vente des lots et les appels de fonds ; un logiciel de gestion de promotion immobilière y ajoute le bilan et la trésorerie. Chaque solution est décrite d’après la page de son éditeur, à la date indiquée.

1. Montage et pilotage financier. APEL Promoteur, d’EL2i (23 avril 2026) : bilan de faisabilité sur modèles, marchés de travaux, trésorerie consolidée sur plusieurs opérations, dossiers acquéreurs de l’option à l’acte, appels de fonds générés automatiquement, interface comptable. Salvia Pilotage Opérations, de Salvia Développement (11 avril 2026) : montage dès la prospection foncière, planning de Gantt, grille de prix exposée par API, appels de fonds automatiques, écritures comptables. Primpromo (12 juin 2026) : plateforme SaaS du foncier à la levée des réserves, budget et simulation, engagements de dépenses, administration des ventes, gestion juridique et comptable. Aprilyos (14 mai 2026) : lots en VEFA ou en vente d’immeuble à rénover, appels de fonds, budgets, pré-comptabilité, trésorerie.
2. Commercialisation et CRM promoteur. Happywait (19 mai 2026) : CRM de la promotion, multidiffusion automatisée, ventes en VEFA, en bail réel solidaire ou en prêt social location-accession, parcours acquéreur jusqu’à la remise des clés, accès des commercialisateurs extérieurs. Traja Immobilier (6 juillet 2026) : logiciel sur mesure avec CRM, espace du réservataire, signature électronique et appels de fonds.
3. Prospection foncière. Promolead (20 janvier 2026), logiciel « Projets & Foncier » sur le web et sur mobile : opportunités foncières, synthèse du PLU, portefeuille foncier, suivi des propriétaires et des accords.
4. Chantier, acquéreurs et livraison. Progemi (10 avril 2026) : CRM et repérage de terrains, chiffrage au métré, notice descriptive éditée par projet, pilotage de chantier avec application du conducteur de travaux, factures des sous-traitants comparées aux marchés, extranet et API.
5. Outils généraux et sur mesure. Le tableur, un CRM généraliste, une IA comme ChatGPT ou Claude, ou une application construite sur les données du promoteur.

Le relevé ne couvre pas tout le marché, et « non mentionné » veut dire que la page relue n’en parle pas : faites montrer chaque fonction sur une opération réelle. L’agence qui commercialise des lots garde son logiciel de transaction pour l’ancien : voyez les logiciels d’agence immobilière. Pour ses 24 lots, l’Agence Vantelle n’achète rien : le promoteur lui ouvre un accès partenaire, comme le module d’EL2i qui montre les lots libres et leur prix en temps réel, règle par utilisateur l’accès aux données sensibles comme la marge et laisse poser une option à durée limitée.

Quel CRM pour un promoteur immobilier ?

Un CRM pour promoteur immobilier gère un stock de lots et des réservataires, quand le CRM d’une agence gère des mandats et des vendeurs. Cinq critères le distinguent :

1. La grille vivante : libre, optionné, réservé, acté, livré, pour tous les utilisateurs au même instant.
2. Les options à échéance, qui libèrent le lot d’elles-mêmes.
3. Les droits par profil : l’agence partenaire voit prix et disponibilité, la direction voit la marge.
4. La diffusion : les annonces partent de la grille pour diffuser les lots sur les portails.
5. L’espace acquéreur : contrat, appels de fonds, choix de travaux et documents.

Les exigences communes à tout CRM sont détaillées dans les critères d’un CRM immobilier. Pour les annonces du neuf, le paragraphe du CCH qui fixe la présentation du diagnostic de performance énergétique ne s’applique pas à la vente d’un immeuble à construire (article R. 126-25) : voyez l’exception de l’annonce d’un bien en VEFA.

À partir du 11 août 2026, démarcher un consommateur par téléphone exigera son consentement préalable, sauf appel en rapport avec l’objet d’un contrat en cours, et la preuve de ce consentement sera à la charge du professionnel (code de la consommation, article L. 223-1, réécrit par la loi n° 2025-594 du 30 juin 2025, article 13). Pour apporter cette preuve, le CRM a intérêt à conserver la date, le canal et la formulation de chaque accord : voyez la preuve du consentement au démarchage. Le courrier reste hors du champ de l’article L. 223-1.

À l’Agence Vantelle, un négociateur pose une option sur le lot B12, un trois-pièces, pour la durée fixée par le promoteur : le lot passe en « optionné » chez toutes les agences partenaires, puis redevient libre sans réservation à l’échéance.

Que doit contenir un contrat de réservation VEFA ?

Un contrat de réservation VEFA, que le CCH appelle contrat préliminaire, doit comporter les indications essentielles sur la consistance de l’immeuble, la qualité de la construction et les délais des travaux, ainsi que sur la consistance, la situation et le prix du lot réservé (article L. 261-15), précisées par les articles R. 261-25 et R. 261-26. Le réservataire verse un dépôt de garantie sur un compte spécial ; toute autre promesse d’achat ou de vente est nulle. Le logiciel remplit ces mentions obligatoires depuis la grille :

Le dépôt de garantie ne peut excéder 5 % du prix prévisionnel si le délai de réalisation de la vente n’excède pas un an, 2 % s’il n’excède pas deux ans, et aucun dépôt ne peut être exigé au-delà (article R. 261-28). Indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu’à la vente, les fonds sont restitués dans les trois mois si la vente n’est pas conclue du fait du vendeur, si la condition suspensive de prêt ne se réalise pas, ou si le contrat proposé s’écarte anormalement des prévisions (article L. 261-15). Le logiciel calcule le plafond depuis la date prévue pour l’acte.

La rétractation de l’acquéreur non professionnel dure dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre qui lui notifie le contrat préliminaire, envoyée en recommandé avec avis de réception ou par un moyen aux garanties équivalentes (CCH, article L. 271-1). Conclu par l’intermédiaire d’un professionnel mandaté, comme l’Agence Vantelle, le contrat peut être remis directement, et le délai court du lendemain de cette remise, qui doit être attestée. Le logiciel date la notification et calcule la fin du délai ; le notaire valide le modèle. Pour signer à distance, voyez la signature électronique et ses preuves.

Quel échéancier d’appels de fonds en VEFA ?

L’échéancier des appels de fonds en VEFA est fixé par le contrat, dans les plafonds cumulés de l’article R. 261-14 du CCH : les sommes versées ne peuvent dépasser au total 35 % du prix à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau et 95 % à l’achèvement de l’immeuble, le solde étant exigible à la mise du logement à la disposition de l’acquéreur.

Le même article interdit tout versement avant la réalisation d’une condition suspensive, admet des versements périodiques constants ou liés à l’avancement, et plafonne une éventuelle pénalité de retard à 1 % par mois. L’acte authentique précise le prix, ses modalités de paiement, le délai de livraison et, en VEFA, la justification de la garantie financière, dont l’attestation est annexée (article L. 261-11). Le logiciel confronte donc chaque échéancier à ces plafonds, émet l’appel lot par lot sur justificatif du stade atteint, puis suit encaissements et relances. APEL Promoteur, Salvia, Aprilyos et Traja Immobilier annonçaient des appels de fonds émis depuis leur logiciel.

Comment gérer les travaux modificatifs acquéreurs en VEFA ?

On gère les travaux modificatifs acquéreurs (TMA) en VEFA par un circuit court et daté : demande de l’acquéreur sur catalogue ou sur devis, chiffrage et validation technique par le promoteur, accord signé, transmission à l’entreprise, puis facturation selon le contrat. Les TMA relèvent de la pratique contractuelle : chaque promoteur fixe son catalogue, ses prix et une date limite par lot, selon l’avancement du chantier.

Les travaux réservés ont, eux, un cadre légal : le contrat préliminaire peut prévoir que l’acquéreur exécute lui-même, après la livraison, des travaux de finition ou d’installation d’équipements, avec une clause en caractères très apparents, un prix décomposé et un délai pour revenir sur ce choix (article L. 261-15, II). La liste est limitative (article R. 261-13-1 et arrêté du 28 octobre 2019) : équipements sanitaires de la cuisine, de la salle de bains ou de la salle d’eau et, le cas échéant, mobilier pouvant les accueillir, équipements sanitaires du cabinet d’aisance, carrelage mural, revêtement de sol hors isolation, convecteurs électriques quand l’installation électrique le permet, décoration des murs. Ces travaux laissent intacts la structure, les réseaux des gaines techniques communes et le tableau électrique (arrêté, article 2). APEL Promoteur annonçait des TMA avec devis, facture et suivi des paiements ; Salvia, un statut « travaux modificatifs » dans le dossier acquéreur.

La livraison et le carnet d’information du logement

À la livraison, le logiciel relève les réserves pièce par pièce et les affecte aux entreprises. Un logement dont le permis de construire a été demandé à compter du 1^er janvier 2023 doit aussi avoir un carnet d’information du logement (CCH, articles L. 126-35-2 et L. 126-35-4, issus de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021) : plans de surface et coupes, plans et descriptifs des réseaux d’eau, d’électricité, de gaz et d’aération, notices des ouvrages qui ont une incidence directe sur la performance énergétique (article L. 126-35-6). Quand le propriétaire n’est pas le maître d’ouvrage, celui-ci lui transmet ces éléments au plus tard à la livraison (article L. 126-35-5) : chaque lot sort du logiciel avec son dossier.

Existe-t-il un logiciel de promotion immobilière gratuit ?

Aucune des solutions relevées n’offrait, avant le 15 juillet 2026, de version gratuite complète pour un promoteur : Aprilyos proposait un essai de sept jours, Promolead un essai de quinze jours, EL2i une grille tarifaire publiée, les autres une démonstration ou un contact commercial. Le tableur et les données publiques restent gratuits pour le montage : consulter les ventes DVF du secteur fonde les prix de sortie, le plan cadastral ouvert et le Géoportail de l’urbanisme décrivent le terrain, la liste des permis de construire du SDES révèle les programmes voisins.

Cinq modèles de facturation ressortent des pages relues, sans qu’aucun prix soit recopié ici :

1. La licence par poste : la grille « Tarifs » d’APEL Promoteur, publiée par EL2i (relevée le 14 mai 2026), prévoyait une formule pour un poste, une formule réseau dès deux postes, des options et une maintenance annuelle par poste.
2. L’abonnement par formule : chez Aprilyos, en juin 2026, mensuel avec engagement de douze mois, selon le nombre de lots suivis en même temps et les modules ; chez Primpromo, en mars 2026, trois formules selon le périmètre fonctionnel, API comprises dans la plus complète.
3. L’essai puis le devis : Promolead.
4. La démonstration puis la proposition : Salvia Développement, Happywait, Progemi.
5. Le développement au projet : Traja Immobilier.

Le prix varie avec les utilisateurs, les lots, les modules, la reprise des données et les connexions. Avant de signer, demandez quelles données sortent à la fin de l’abonnement, dans quel format, et par quelle API en cours de contrat : une grille exposée par API, comme celle de Salvia, alimente un site de commercialisation sans ressaisie.

Kappn Agency n’édite aucun logiciel de promotion. Pour relier la grille d’un promoteur à son site, à un espace réservataire ou au suivi des réservations, nous développons, sur devis, audit inclus, un logiciel construit sur vos programmes, branché sur l’outil de montage en place quand il ouvre ses données. La maintenance reste en option, à 149 € HT par mois.

Que fait l’intelligence artificielle en promotion immobilière ?

En promotion immobilière, l’intelligence artificielle prépare des textes, des synthèses et des contrôles à partir des documents du programme (notice descriptive, grille des lots, comptes rendus de chantier), et une personne les relit avant tout envoi. Six tâches s’y prêtent :

1. le descriptif par typologie et la fiche de chaque lot, selon la méthode pour rédiger la fiche descriptive d’un bien ;
2. les réponses types aux réservataires sur le calendrier, les TMA ou les appels de fonds ;
3. la lettre d’avancement tirée des comptes rendus de chantier ;
4. le contrôle de cohérence entre grille, contrat de réservation et appel de fonds ;
5. la relance des pièces de financement avant l’acte ;
6. la synthèse hebdomadaire pour la direction.

Notre page l’IA au service de la commercialisation d’un programme neuf applique ces tâches à la vente de lots. Chaque tâche forme un agent distinct, avec ses documents et sa règle de validation : voyez la définition d’un agent IA en agence. Avant le 15 juillet 2026, Happywait annonçait un assistant commercial sur WhatsApp qui qualifie les prospects avec l’IA, Aprilyos un score de faisabilité et une estimation des travaux par IA, et Primpromo publiait des prompts pour les équipes de promotion. L’IA ne signe rien, ne donne aucun avis juridique et peut produire un chiffre absent des pièces. Les données des réservataires ne vont que chez un éditeur sous-traitant, lié par un contrat conforme à l’article 28 du RGPD : voyez les données personnelles à tenir hors d’une IA grand public.

À l’Agence Vantelle, un agent lit chaque lundi l’export de la grille partenaire : il signale les options qui expirent et les réservataires sans offre de prêt à l’approche de l’acte, puis prépare un message pour chacun, que le négociateur relit avant envoi. Pour savoir quels agents conviennent à votre structure, composez vos agents IA avec le simulateur.

Florian Berthoud

Fondateur de Kappn Agency · 10 ans dans l’immobilier de luxe à Paris