Logiciel marchand de biens : comparatif, marge et IA (2026)

Un logiciel marchand de biens suit chaque opération d’achat-revente, de l’offre à la dernière vente : prix d’acquisition et frais, budget de travaux par lot, marge avant et après TVA, dossier de financement, trésorerie et délai de revente. Les outils se rangent en cinq familles, et l’IA prépare une partie des pièces, que le marchand vérifie avant de signer. Le comparatif relève les solutions telles que leurs éditeurs les présentaient avant le 22 juillet 2026, sans recopier leurs prix.

Quels outils pour un marchand de biens ?

Les outils d’un marchand de biens se rangent en cinq familles : gestion d’opérations, simulateur de rentabilité, prospection foncière, comptabilité, IA généraliste ou outil sur mesure. Le logiciel de transaction d’une agence gère des mandats pour des biens qui appartiennent aux vendeurs, comme le montrent les logiciels de transaction comparés chez leurs éditeurs ; le marchand de biens, lui, gère son propre stock.

Le code général des impôts range parmi les bénéfices industriels et commerciaux ceux des « personnes qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles » (article 35, I, 1°). Achetant pour son compte, le marchand de biens n’a pas besoin de carte professionnelle : la loi Hoguet vise les opérations « portant sur les biens d’autrui » (loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, article 1er). L’investisseur qui achète pour louer suit un autre calcul, décrit dans le dossier chiffré d’un investissement locatif préparé avec l’IA.

Le détail des cinq familles :

1. La gestion d’opérations tout-en-un : bilan, travaux par lot, trésorerie, documents et revente dans une même application.
2. Le simulateur de rentabilité : il chiffre la marge avant l’offre, frais et TVA compris.
3. La prospection foncière : parcelles, règles d’urbanisme, propriétaires et courriers.
4. La comptabilité et la facturation : un logiciel comptable paramétré par opération, que le logiciel d’opérations alimente.
5. L’IA généraliste ou l’outil sur mesure : ChatGPT ou Claude pour lire et rédiger, puis une application construite sur vos données quand les opérations se multiplient.

Sur téléphone, une application pour marchand de biens existe chez Kel Foncier, éditeur de FoncierFacile, et chez Urbanease, dont les sites renvoient vers les magasins d’applications ; Flipping conseille l’ordinateur ou la tablette.

Quels logiciels de marchand de biens choisir en 2026 ?

Parmi les éditeurs dont une page datée d’avant le 22 juillet 2026 a pu être relue, trois logiciels de gestion pour marchand de biens suivent les opérations : MaBrik Immo, Aprilyos et Flipping ; pour trouver le foncier, FoncierFacile de Kel Foncier et Urbanease par PriceHubble s’adressent aussi à eux. Le tableau reprend leurs annonces, datées en sources.

Le relevé ne prétend pas couvrir tout le marché ; faites montrer chaque fonction sur une de vos opérations. La DAACT est la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux, adressée à la mairie (code de l’urbanisme, article L. 462-1).

À l’Agence Vantelle, agence de transaction fictive, le dirigeant a créé une société de marchand de biens pour racheter un plateau à diviser en trois lots. Il lui faut un outil de la première famille pour le bilan et la TVA de chaque lot, un de la troisième s’il cherche d’autres plateaux, et un export propre pour son expert-comptable.

Comment calculer la marge d’un marchand de biens ?

La marge brute d’un marchand de biens se calcule en retranchant du prix de revente le prix de revient (prix d’achat, frais d’acquisition, travaux, frais financiers, frais de commercialisation) ; la marge nette retranche ensuite la TVA due sur la revente, puis l’impôt. En variables :

• Prix de revient = prix d’achat + frais d’acquisition + travaux + frais financiers + frais de commercialisation.
• Marge brute = prix de revente encaissé, moins le prix de revient.
• Marge après TVA = marge brute, moins la TVA due sur la revente.
• Taux de marge = marge divisée par le prix de revient, ou par le prix de revente : précisez lequel, les deux ne se comparent pas.

Les frais de notaire d’un marchand de biens sont réduits quand l’acquéreur, assujetti à la TVA, s’engage à revendre dans les cinq ans : l’acquisition est alors exonérée des droits et taxes de mutation (article 1115 du code général des impôts), et l’article 1020 soumet l’acte à une taxe de publicité foncière ou à un droit d’enregistrement de 0,70 %, en plus des autres frais que le notaire chiffre. Le délai tombe à deux ans pour les reventes par lots qui déclenchent le droit de préemption du locataire (loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, article 10 ; loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 15). Faute de revente à temps, les droits exonérés deviennent exigibles, majorés de l’intérêt de retard, dans le mois qui suit la rupture de l’engagement (article 1840 G ter, I) : le logiciel suit donc cette date limite comme une échéance.

TVA sur la marge ou sur le prix total

La TVA sur la marge vise la livraison d’un terrain à bâtir, ou celle d’un immeuble achevé depuis plus de cinq ans vendu sur option, quand l’acquisition par le vendeur n’a pas ouvert droit à déduction (article 268). Sa base est la différence entre le prix de vente, charges comprises, et les sommes versées pour l’acquisition : cette marge fiscale laisse les travaux de côté, et diffère de la marge de votre bilan.

Le notaire et l’expert-comptable tranchent, opération par opération. Le logiciel doit ventiler la TVA lot par lot : un lot rendu à l’état neuf ne suit pas le régime d’un lot seulement rafraîchi.

Un tableau Excel de marchand de biens qui tient

Un tableur suffit pour une première opération s’il respecte cinq règles :

1. Un onglet par opération et un par lot, reliés par des formules.
2. Des hypothèses datées : prix, surfaces, devis retenus, date de revente visée.
3. Aucune valeur tapée à la main dans une cellule calculée.
4. Une colonne « prévu » et une colonne « réel » par poste.
5. La date limite de revente en tête de l’onglet.

Le prix de revente reste la variable la plus fragile : pour le fonder sur des ventes réelles, voyez comment trier les ventes DVF qui fixent le prix de revente.

Que contient le dossier bancaire d’un marchand de biens ?

Le dossier bancaire d’un marchand de biens réunit la société, l’opération chiffrée et les preuves du prix de revente ; un logiciel de gestion d’opérations peut l’assembler à partir du bilan. Huit pièces forment la base du dossier :

1. Les statuts et l’extrait Kbis de la société.
2. Les opérations déjà menées, avec leur résultat.
3. La promesse ou le compromis signé.
4. Le bilan d’opération et le plan de trésorerie mois par mois.
5. Les devis de travaux, lot par lot.
6. Les ventes comparables tirées de DVF.
7. Le planning, jusqu’à la date limite de revente.
8. Les autorisations d’urbanisme, obtenues ou à déposer.

Aucune liste officielle ne s’impose : chaque banque fixe ses exigences, apport compris, et mieux vaut lui demander la sienne. MaBrik Immo annonçait en avril 2026 l’édition du dossier bancaire dans ses formules payantes, Aprilyos en juin 2026 un studio de documents qui produit le dossier pour la banque ou les investisseurs. L’IA peut rédiger la note de présentation à partir des pièces fournies et lister celles qui manquent ; chaque chiffre de la note se contrôle ensuite contre le bilan, car elle peut en produire un qui n’y figure pas.

L’Agence Solane, réseau fictif de deux agences, suit ses opérations dans un tableur partagé. Au moment d’emprunter, il faut recopier le bilan, retrouver les devis dans les boîtes mail, refaire les comparables : elle veut un bilan par lot, relié à son CRM, d’où sortent la note et les annexes.

Comment trouver des biens quand on est marchand de biens ?

On trouve des biens par trois canaux : les agences et les apporteurs d’affaires, les ventes aux enchères, et la prospection directe, qui croise les données publiques (ventes DVF, cadastre, plan local d’urbanisme, permis de construire, DPE) avec un outil de prospection foncière avant d’écrire aux propriétaires. Cinq sources ouvertes forment le socle :

• DVF : les ventes des cinq dernières années, publiées par la DGFiP, hors Alsace, Moselle et Mayotte. Pour savoir jusqu’où un assistant peut les exploiter, voyez l’accès à DVF par le serveur MCP de data.gouv.fr et ses limites.
• Le Géoportail de l’urbanisme : le portail national des documents d’urbanisme et des servitudes d’utilité publique (code de l’urbanisme, article L. 133-1).
• Le plan cadastral ouvert : parcelles et bâti sur cadastre.data.gouv.fr, sans les fichiers des propriétaires.
• La liste des permis de construire : le SDES diffuse chaque mois les permis de construire, d’aménager et de démolir délivrés depuis 2013.
• Les DPE : l’ADEME publie ceux des logements existants établis depuis juillet 2021, en données brutes saisies par les diagnostiqueurs.

Pour connaître le propriétaire d’une parcelle, l’article L. 107 A du livre des procédures fiscales permet à toute personne d’obtenir communication ponctuelle, pour un immeuble déterminé, des références cadastrales, de la valeur locative et des « noms et adresses des titulaires de droits ». La situation juridique d’un immeuble se demande au service de la publicité foncière, ou au livre foncier en Alsace-Moselle, aux tarifs de la notice de chaque formulaire. Kel Foncier annonce aussi l’identification des propriétaires, Urbanease celle des propriétaires personnes morales.

Le courrier reste hors du champ de l’article L. 223-1 du code de la consommation ; à partir du 11 août 2026, démarcher un consommateur par téléphone exigera son consentement préalable, sauf appel en rapport avec l’objet d’un contrat en cours (loi n° 2025-594 du 30 juin 2025, article 13) ; le SMS et le courriel relèvent de l’article L. 34-5 du code des postes et des communications électroniques. Avant d’appeler, lisez la règle du consentement au téléphone expliquée, et commencez par écrire aux propriétaires sans les appeler. Quand l’adresse vient d’un fichier tiers, l’article 14 du RGPD impose d’informer la personne dans un délai raisonnable ne dépassant pas un mois après l’obtention des données, et au plus tard lors du premier contact.

Quel logiciel de comptabilité pour un marchand de biens ?

Un logiciel comptable généraliste convient au marchand de biens s’il suit le stock immobilier opération par opération et la TVA de chaque lot, avec un paramétrage arrêté par l’expert-comptable ; le logiciel de gestion d’opérations lui transmet bilans, factures et encaissements. Trois réglages évitent les ressaisies :

1. Un code analytique par opération, identique dans les deux logiciels.
2. Une liaison bancaire : MaBrik Immo annonçait en avril 2026, dans ses formules Pro et Réseaux, une synchronisation bancaire et avec Pennylane ; Aprilyos, en juin 2026 et selon la formule, une connexion bancaire et une synchronisation avec Pennylane.
3. Une alerte sur la date limite de revente de chaque engagement.

À partir du 1er septembre 2026, toutes les entreprises devront pouvoir recevoir des factures électroniques ; les PME et microentreprises devront les émettre à partir du 1er septembre 2027, selon la direction générale des Finances publiques. L’ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 transfère aussi la TVA dans le code des impositions sur les biens et services : les articles 257, 260, 261 et 268 du code général des impôts cités ici y prendront d’autres numéros, et l’expert-comptable confirme la référence applicable à chaque acte. La marge encaissée et les lots en stock se suivent ensuite comme les chiffres de pilotage d’une agence.

Existe-t-il un logiciel marchand de biens gratuit ?

Oui, pour démarrer : en avril 2026, MaBrik Immo affichait une version Basic gratuite sans limite de durée, sans dossier de financement, comptabilité, suivi des stocks ni synchronisation bancaire, réservés aux formules payantes ; Aprilyos, Flipping et Kel Foncier proposaient des essais de sept jours, 24 heures et 48 heures ; et le tableur tient tant que les opérations restent peu nombreuses. Quatre modèles de facturation ressortent :

1. Version gratuite et abonnement : chez MaBrik Immo, en avril 2026, Pro au mois ou à l’année, Réseaux sur devis, options comme le site web ou le module VIR (vente d’immeuble à rénover), diffusion des annonces facturée par bien.
2. Paiement unique : Flipping vend un accès à vie, mises à jour comprises.
3. Essai puis abonnement : Aprilyos, avec des formules échelonnées selon le nombre de lots suivis en même temps et les modules inclus, un engagement de douze mois et un service d’assistance dont l’abonnement est lié à l’opération.
4. Essai ou démonstration : Kel Foncier après un essai de 48 heures, Urbanease sur démonstration.

Aucun prix n’est recopié ici : les grilles de MaBrik Immo, d’Aprilyos et de Flipping sont citées en sources dans leur version datée, et aucune grille de Kel Foncier ni d’Urbanease n’a été relevée. Avant de signer, demandez comment le prix évolue avec le nombre d’opérations ou de lots, et ce que vous pourrez exporter après l’arrêt de l’abonnement.

Un outil construit sur vos données

Quand une agence mène aussi des opérations, ou qu’un marchand de biens en conduit plusieurs de front, l’outil peut se construire sur ses propres données. Kappn Agency conçoit, sur devis, un logiciel sur mesure pour vos opérations d’achat-revente : bilan par lot, dossier bancaire, alertes de délai de revente et tableau de bord, reliés à vos ventes DVF, à votre CRM et à vos boîtes mail, sur le modèle du dashboard de pilotage et de la mini-app d’estimation DVF de notre offre. La maintenance reste en option, à 149 € HT par mois. Tout part de l’audit inclus avant tout développement.

Que peut faire l’IA pour un marchand de biens ?

L’IA prépare les pièces d’une opération à partir des documents que vous lui fournissez, et le marchand de biens vérifie chaque chiffre avant de signer ou d’envoyer. Le principe, un agent par tâche et un humain qui valide, est posé dans le guide des agents IA d’une agence immobilière. Sept tâches s’y prêtent :

1. Trier les ventes DVF comparables, avec la référence de chaque vente retenue.
2. Résumer le règlement de la zone du PLU et lister les points à confirmer par le service d’urbanisme ou par un certificat d’urbanisme opérationnel, qui indique si le terrain peut être utilisé pour l’opération décrite dans la demande (code de l’urbanisme, article L. 410-1, b).
3. Lire le compromis, les diagnostics et le règlement de copropriété : voyez comment faire lire un compromis et des diagnostics par l’IA.
4. Rédiger la note de présentation à la banque à partir du bilan.
5. Comparer les devis lot par lot : postes absents, doublons, unités différentes.
6. Mettre en forme les comptes rendus de chantier dictés sur place.
7. Préparer les relances aux artisans et aux acquéreurs, relues avant envoi.

Dans ChatGPT comme dans Claude, un projet réunit les fichiers et les instructions d’un dossier ; OpenAI ouvre les projets à toutes ses formules, gratuite comprise. Partez de prompts d’agent immobilier prêts à copier. Deux limites demeurent : une IA peut produire un chiffre absent des pièces, et Anthropic conseille de ne pas tenir Claude pour source unique ; aucune donnée de propriétaire ne va dans un compte grand public (voyez les données personnelles à tenir hors d’une IA grand public).

Parmi les éditeurs relevés, deux annonçaient de l’IA avant le 22 juillet 2026 : MaBrik Immo pour rédiger les titres et descriptions des annonces, Aprilyos pour un score de faisabilité, l’estimation des travaux, l’analyse des devis et une boîte de réception par opération dont l’IA extrait les données des factures, avant validation. Chez Kappn Agency, l’Agent Dossiers sort les points sensibles d’un compromis ou d’un règlement de copropriété, et l’Agent Estimation justifie sa fourchette par les ventes comparables.

Peut-on être agent immobilier et marchand de biens ?

Oui, sous conditions : le code de déontologie des professionnels de l’immobilier demande que l’exercice d’activités annexes ou connexes n’engendre aucun conflit d’intérêts, et impose notamment trois obligations quand l’agent a un intérêt personnel dans un bien (décret n° 2015-1090 du 28 août 2015, annexe, article 9). L’agent s’oblige :

1. à ne pas acquérir, ni faire acquérir par un proche ou une structure dans laquelle il détient une participation, un bien dont le mandat lui a été confié, sauf à informer son mandant de son projet ;
2. à informer l’acquéreur de sa qualité quand il vend un bien qui lui appartient en tout ou en partie ;
3. à ne pas évaluer un bien dans lequel il possède ou envisage d’acquérir des intérêts, sauf à le signaler dans son avis de valeur : voyez l’avis de valeur et ce qu’il engage.

Le code civil interdit en outre au mandataire, à peine de nullité, de se rendre adjudicataire des biens qu’il est chargé de vendre, par lui-même ou par personne interposée (article 1596). Reste le fichier de l’agence : collectées pour des mandats, les coordonnées des vendeurs ne peuvent être traitées ensuite de manière incompatible avec cette finalité (RGPD, article 5, 1, b). Chercher dans le fichier client tenu dans un CRM d’agence des biens à racheter pour soi pose cette question, à trancher avec votre délégué à la protection des données, si vous en avez désigné un, ou avec votre conseil.

Le dirigeant de l’Agence Vantelle a organisé le cumul ainsi : une société distincte ; une information écrite du mandant avant toute offre sur un bien confié à l’agence ; sa qualité indiquée aux acquéreurs des lots ; son intérêt signalé dans tout avis de valeur ; un logiciel par activité, sans copie automatique entre les deux.

Florian Berthoud

Fondateur de Kappn Agency · 10 ans dans l’immobilier de luxe à Paris