Avenant compromis de vente : cas, modèle et rétractation

Un avenant compromis de vente, ou avenant au compromis de vente, est un écrit signé par toutes les parties au compromis qui modifie une ou plusieurs de ses clauses, comme la date de signature de l’acte, le délai d’obtention du prêt ou le prix, sans remettre en cause la vente déjà conclue. Il se signe avant l’échéance de la date ou de la condition qu’il modifie et, pour l’achat d’un logement par un acquéreur non professionnel, il se notifie comme le compromis dès qu’il change le contrat de manière substantielle, ce qui ouvre dix nouveaux jours de rétractation.

Fil rouge : un dossier de l’Agence Vantelle, agence fictive, et ses deux avenants, l’un sans nouvelle notification, l’autre notifié.

Qu’est-ce qu’un avenant au compromis de vente ?

Un avenant au compromis de vente est un écrit, signé par chacun des vendeurs et des acquéreurs du compromis, qui modifie, ajoute ou supprime une clause sans remplacer le contrat. Son fondement est l’article 1193 du code civil : les contrats ne peuvent être modifiés « que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise ».

L’avenant intervient sur une vente déjà formée, puisque « la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix » (article 1589 du code civil). Selon service-public.gouv.fr, il est « établi dans les mêmes conditions que le contrat initial ». Un nouveau compromis remplacerait l’ancien en entier et se notifierait de nouveau : on y vient quand presque tout change, ou quand le premier est tombé.

Distinguez-le de l’avenant au mandat, signé avec le seul vendeur, qui laisse la vente intacte, et de l’offre d’achat qui précède le compromis. L’avenant prend place parmi les règles du métier réunies dans notre guide de la réglementation immobilière.

Dans quels cas faire un avenant au compromis de vente ?

On fait un avenant au compromis de vente dans sept situations, de la simple date à reporter au prix à revoir, chaque fois que vendeur et acquéreur veulent changer une clause sans défaire la vente.

1. Reporter la date de l’acte authentique, quand une pièce manque au notaire ou qu’un droit de préemption n’est pas purgé.
2. Reporter le délai de prêt. La condition de prêt vaut au moins un mois à compter de la signature (article L. 313-41 du code de la consommation) ; les parties peuvent l’allonger ensuite d’un commun accord.
3. Baisser ou relever le prix, après un devis, un diagnostic ou un sinistre.
4. Régler un fait nouveau : sinistre, servitude découverte, diagnostic à refaire, travaux à la charge de l’une ou l’autre partie.
5. Corriger une erreur matérielle : lot, surface, adresse, nom. Les pièces réunies avant le compromis en préviennent la plupart.
6. Renoncer à une condition suspensive stipulée dans l’intérêt exclusif de la partie qui y renonce, tant qu’elle n’est ni accomplie ni défaillie (article 1304-4 du code civil). Si l’acquéreur renonce au prêt, faites-lui porter de sa main, par prudence, la mention que l’article L. 313-42 du code de la consommation impose à l’acte qui indique un paiement sans prêt.
7. Changer d’acquéreur. Céder sa qualité de partie exige l’accord du cocontractant, éventuellement donné par avance, et un écrit (article 1216 du code civil). Le nouvel acquéreur fait à son tour l’objet des mesures d’identification de la lutte contre le blanchiment (article L. 561-5 du code monétaire et financier) : voyez la vigilance Tracfin à reprendre pour un nouvel acquéreur.

La colonne « Nouvelle notification » donne la pratique la plus sûre pour un acquéreur non professionnel qui achète un logement : le caractère substantiel d’une modification relève en dernier lieu des juges.

Chaque vendeur et chaque acquéreur du compromis signe l’avenant ; celui qui ne l’a pas signé n’est pas engagé. À l’Agence Vantelle, le compromis d’un trois-pièces est signé le 2 février par M. R., vendeur, et par Mme D., acquéreuse, avec un prêt à obtenir avant le 20 mars et un acte au plus tard le 17 avril. Il est remis en main propre à Mme D. le jour même.

Comment proroger un compromis de vente ?

Pour proroger un compromis de vente, vendeur et acquéreur signent avant l’échéance un avenant qui fixe la nouvelle date. L’article 1213 du code civil le prévoit : « Le contrat peut être prorogé si les contractants en manifestent la volonté avant son expiration. La prorogation ne peut porter atteinte aux droits des tiers. »

Signer avant l’échéance

Une condition suspensive défaillie fait tomber l’engagement : « l’obligation est réputée n’avoir jamais existé » (article 1304-6 du code civil), et on ne peut plus y renoncer (article 1304-4). Selon la rédaction du compromis, un avenant tardif risque de ne plus rien proroger ; il faut alors un nouveau compromis, notifié à son tour.

Combien de fois peut-on proroger un compromis de vente ?

Aucun texte ne limite le nombre de prorogations ; la limite porte sur la durée. L’article L. 290-1 du code de la construction et de l’habitation déclare « nulle et de nul effet », faute d’acte authentique, la promesse consentie par une personne physique dont la validité dépasse dix-huit mois, ou « toute prorogation » qui porte sa durée totale au-delà. Service-public.gouv.fr applique cette règle au compromis : passé ce cap, l’avenant se signe chez le notaire. En Alsace-Moselle, l’acte sous seing privé doit être suivi, « à peine de caducité », d’un acte authentique ou, en cas de refus d’une partie, d’une demande en justice dans les six mois (article 42 de la loi du 1er juin 1924).

Le vendeur ou l’acquéreur refuse la prorogation

Chaque partie peut refuser (article 1193) ; les suites se lisent dans le compromis. Si le prêt n’est pas obtenu à temps, la condition défaille et les sommes versées d’avance par l’acquéreur lui sont « immédiatement et intégralement » remboursables (article L. 313-41). Si la vente se conclut plus tard entre les mêmes parties, voyez le droit de suite de l’agent immobilier quand la vente se conclut sans lui.

Date de l’acte et délai de prêt : deux dates à reporter ensemble

Reporter l’acte sans la condition de prêt laisse celle-ci échoir. Chez Mme D., la question ne se pose plus : sa banque lui a accordé le prêt le 16 mars, dans le délai. Le 3 avril, le notaire prévient que le droit de préemption de la commune ne sera pas purgé avant le 17 avril : l’avenant n° 1, signé le 8 avril par M. R. et Mme D., reporte l’acte au 29 mai, courriel du notaire en annexe. Pour suivre ces échéances sur tous vos dossiers, composez vos agents IA avec notre simulateur.

Compromis de vente : date butoir dépassée, que faire ?

Quand la date butoir d’un compromis de vente est dépassée, son sort se lit dans la clause de réitération : la date est soit un terme au-delà duquel le compromis tombe, soit le point de départ d’une mise en demeure. Faites lire la clause par le notaire chargé de l’acte, puis établissez qui a causé le retard.

• Le notaire attend une pièce ou la réponse à la purge d’un droit de préemption. Personne n’est en faute : un avenant de prorogation régularise, signé dès que le retard est connu.
• L’acheteur n’a pas son prêt. Sans faute de sa part, les sommes versées lui reviennent (article L. 313-41). S’il a empêché la condition de s’accomplir, par exemple en ne demandant aucun prêt, elle peut être « réputée accomplie » (article 1304-3 du code civil).
• Le vendeur refuse de signer. L’acquéreur le met en demeure (article 1344), puis poursuit l’exécution en nature, sauf impossibilité ou disproportion manifeste (article 1221), ou réclame la clause pénale, encourue après mise en demeure sauf inexécution définitive, que le juge peut modérer si elle est manifestement excessive (article 1231-5).

Réflexe d’agence : le courriel du notaire qui annonce un retard déclenche la rédaction de l’avenant, avant la date butoir.

Peut-on changer le prix d’un compromis de vente ?

Oui, le prix d’un compromis de vente se change par un avenant signé par le vendeur et l’acquéreur, qui en donne le motif : devis, diagnostic refait, sinistre survenu avant l’acte. Aucun des deux ne peut l’imposer à l’autre ; faute d’accord, le compromis s’exécute au prix signé.

Une baisse de prix entraîne quatre vérifications :

1. Notifier : le prix est l’un des deux éléments qui font la vente (article 1589) ; traitez sa modification comme substantielle.
2. Ajuster le prêt inscrit dans la condition suspensive et préciser le sort du dépôt de garantie.
3. Reprendre les honoraires, dont le montant et la partie qui en a la charge sont « portés dans l’engagement des parties » (article 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972), selon le barème d’honoraires affiché par l’agence et le mandat.
4. Signer un avenant au mandat avec le vendeur, noté sur la ligne du mandat au registre, avec ses observations datées.

Le 28 avril, un dégât des eaux abîme le parquet du séjour. M. R. préfère baisser le prix du montant du devis de l’artisan plutôt que de faire les travaux. L’avenant n° 2, signé le 7 mai, fixe le nouveau prix, annexe le devis, reprend les honoraires et prévoit sa notification à Mme D., qui prévient sa banque.

Un avenant au compromis de vente ouvre-t-il un nouveau délai de rétractation ?

Un avenant au compromis de vente n’ouvre un nouveau délai de rétractation que s’il modifie le contrat de manière substantielle : il se notifie alors à l’acquéreur non professionnel d’un immeuble à usage d’habitation comme le compromis, et dix nouveaux jours courent à compter du lendemain de la première présentation de la lettre ou de la remise de l’acte (article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation).

L’article L. 271-1, en vigueur depuis le 25 novembre 2018, prévoit une lettre recommandée avec demande d’avis de réception « ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes ». Le professionnel mandaté pour la vente peut aussi remettre l’acte en main propre ; le délai court alors du lendemain de la remise, que l’acquéreur atteste de sa main (article D. 271-6).

Une modification substantielle, appréciée par les juges

La loi ne dit pas quel avenant notifier de nouveau ; les juges du fond apprécient la modification substantielle dossier par dossier. Trois arrêts inédits de la troisième chambre civile de la Cour de cassation l’illustrent :

• 30 septembre 2021, n° 20-17.846. Un avenant du 5 août 2016 proroge une promesse unilatérale et supprime la condition de prêt. Les acquéreurs invoquaient une modification substantielle non notifiée ; la Cour juge que la sanction « n’est ni la nullité ni l’inopposabilité de cet avenant » et que le délai de rétractation « n’a pas commencé à courir ».
• 26 septembre 2007, n° 06-17.187. Des parcelles attenantes se révèlent inconstructibles après la promesse ; l’acquéreur achetant pour habiter, la cour d’appel a souverainement jugé qu’aucune modification substantielle ne justifiait un nouveau délai.
• 24 novembre 2016, n° 15-19.073. Une clause de non-garantie de fissures, ajoutée dans l’acte authentique sans figurer au compromis, était sans objet, les fissures ayant disparu lors de travaux de peinture : elle « n’avait pas ouvert un nouveau délai de rétractation ».

En cas de doute, notifiez : une notification de trop retarde l’acte de dix jours, une notification manquante laisse le délai ouvert. Un avenant ne prive pas l’acquéreur non professionnel de son délai légal et ne fait pas revivre un compromis tombé (article 1213).

Depuis la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi Elan, dont l’article 78 a complété l’article L. 271-1, l’acte indique « de manière lisible et compréhensible » les conditions et les modalités d’exercice de la rétractation, sous peine d’une amende administrative d’au plus 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.

Le négociateur de l’Agence Vantelle remet l’avenant n° 2 en main propre à Mme D. le 7 mai, avec les mentions manuscrites : le délai court à partir du 8 mai, et l’acte reste fixé au 29 mai. L’avenant n° 1, qui ne déplaçait que la date de l’acte, n’avait pas été notifié, après échange avec le notaire.

Avenant au compromis de vente : faut-il passer chez le notaire ?

Non en principe : l’avenant au compromis de vente prend la forme du compromis, sous signature privée s’il a été signé à l’agence, devant le notaire s’il l’a reçu, sauf durée totale de plus de dix-huit mois pour un vendeur personne physique (article L. 290-1).

L’agence tire le droit de le rédiger de l’article 59 de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971, qui permet aux professions réglementées, « dans les limites autorisées par la réglementation qui leur est applicable », de « rédiger des actes sous seing privé qui constituent l’accessoire direct de la prestation fournie », prestation qui suppose la carte T, condition de toute activité de transaction. Son rôle tient en quatre gestes :

1. Rédiger l’avenant et le faire relire par le notaire chargé de l’acte.
2. Faire signer chaque partie, sur papier en autant d’originaux qu’il y a de parties ayant un intérêt distinct (article 1375 du code civil), ou en ligne avec une signature électronique fiable (article 1367) : voyez les niveaux de signature électronique à exiger. Une signature scannée n’est pas valable, rappelle service-public.gouv.fr.
3. Notifier l’avenant substantiel (articles L. 271-1 et D. 271-6).
4. Transmettre l’avenant signé au notaire, qui en tient compte dans le projet d’acte.

Erreur dans un compromis rédigé par l’agence : qui corrige ?

L’agence qui a rédigé le compromis prépare l’avenant rectificatif, le fait signer par tous et prévient le notaire ; une erreur sur le bien ou le prix se notifie. Le titulaire de la carte doit être assuré pour sa responsabilité civile professionnelle (article 3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970) : déclarez à l’assureur toute erreur dommageable. Faire relire un compromis et ses avenants par une IA aide à repérer une incohérence ; la validation reste au notaire.

Le mandataire immobilier peut-il faire signer un avenant ?

Il peut accompagner la signature dans la limite de son habilitation, sans rédiger l’avenant : l’article 4 de la loi Hoguet interdit aux personnes habilitées non salariées de « rédiger des actes sous seing privé, à l’exception de mandats conclus au profit du titulaire de la carte professionnelle ». Le titulaire de la carte, souvent la société du réseau, ou le notaire rédige ; voyez le mandataire, agent commercial habilité par le titulaire de la carte.

Avenant compromis de vente : quel modèle utiliser ?

Un avenant au compromis de vente tient en une page : l’identité de toutes les parties, la référence du compromis, la clause modifiée réécrite en entier, les autres clauses confirmées, la date d’effet et les signatures. Remplacez les crochets, puis faites relire l’ensemble par le notaire chargé de l’acte.

1. Parties : [identité complète et régime matrimonial de chaque vendeur et de chaque acquéreur].
2. Rappel du compromis : « Par acte sous signature privée du [date], établi par [agence, numéro de carte], les vendeurs ont vendu aux acquéreurs [désignation du bien]. Ce compromis a été notifié le [date] par [lettre recommandée ou remise en main propre]. »
3. Objet : « Les parties modifient l’article [numéro] du compromis, intitulé [titre]. »
4. Clause modifiée : « Ancienne rédaction : [texte actuel]. Nouvelle rédaction : [clause en entier]. »
5. Motif : [courrier de la banque, devis, diagnostic], annexé.
6. Incidences : [prêt, dépôt de garantie, honoraires et partie qui en a la charge, selon le mandat n° (numéro)].
7. Maintien : « Les autres clauses du compromis demeurent inchangées. »
8. Rétractation, si la modification est substantielle : « Le présent avenant est notifié aux acquéreurs conformément à l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation. Ils peuvent se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre qui le leur notifie [ou : du lendemain de sa remise en main propre]. Ils exercent ce droit auprès de [destinataire et adresse], par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. » [En cas de remise directe, reproduire l’article L. 271-2 et laisser la place des mentions de l’article D. 271-6.]
9. Date et signatures : « Fait à [lieu], le [date], en [nombre] originaux. » Signature de chaque partie.

Trois variantes du bloc 4

• Prorogation : « La date limite d’obtention du prêt est reportée du [date] au [date]. La date de signature de l’acte authentique est reportée du [date] au [date] au plus tard. »
• Baisse de prix : « Le prix de vente est ramené de [montant] euros à [montant] euros, au vu du devis de [entreprise] du [date], annexé. Le prêt visé à la condition suspensive est ramené à [montant] euros au plus. »
• Rectification : « L’article [numéro] désigne par erreur le lot n° [numéro] ; il faut lire lot n° [numéro], conformément à l’état descriptif de division. »

Dans l’avenant n° 1 de l’Agence Vantelle, le bloc 4 reprend la seconde phrase de la variante de prorogation, le bloc 5 annexe le courriel du notaire et le bloc 8 reste vide.

Quel est le coût d’un avenant au compromis de vente ?

Rédigé par l’agence, un avenant au compromis de vente n’ouvre droit qu’aux honoraires prévus au mandat et repris dans l’engagement des parties, « honoraires de rédaction d’actes » compris (article 73 du décret n° 72-678). Chez le notaire, l’article L. 444-1 du code de commerce distingue le tarif réglementé et les honoraires fixés par convention écrite pour les prestations accomplies en concurrence avec d’autres professionnels : demandez un devis avant de signer.

La commission de l’agence n’est due qu’une fois l’opération « effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties » (article 6 de la loi Hoguet), ce qui exclut la période où « la condition suspensive n’est pas réalisée » (article 74 du décret). Elle se perçoit « sans délai » après l’acte authentique (article 73). Une prorogation décale donc l’encaissement ; une vente qui tombe faute d’avenant signé à temps ne donne en principe aucune commission. Voyez l’article 6 de la loi Hoguet et la rémunération de l’agent.

Florian Berthoud

Fondateur de Kappn Agency · 10 ans dans l’immobilier de luxe à Paris