Offre d’achat immobilier : modèle, validité et rétractation

Une offre d’achat immobilier est l’engagement, en pratique écrit, par lequel un acquéreur propose d’acheter un bien précis, à un prix qu’il fixe, pendant un délai qu’il fixe aussi ; si le vendeur l’accepte dans ses termes, la vente est formée (articles 1113, 1114 et 1583 du code civil). Aucune forme n’est imposée : une offre envoyée par mail est valable. Elle n’ouvre aucun délai de dix jours : celui de l’acquéreur non professionnel d’un logement court à l’avant-contrat ou, sans avant-contrat, avant l’acte authentique (article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation). Aucun versement ne l’accompagne, sous peine de nullité (article 1589-1).

Qu’est-ce qu’une offre d’achat immobilier, et qu’engage-t-elle ?

Une offre d’achat immobilier engage l’acquéreur à acheter si le vendeur l’accepte dans le délai fixé, et n’engage le vendeur à rien tant qu’il ne l’a pas acceptée, lui-même ou par un agent que son mandat autorise expressément à s’engager. Selon l’article 1114 du code civil, l’offre « comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation » ; sinon, elle n’est qu’une invitation à négocier. Pour une vente, ces éléments sont la chose et le prix : dès qu’on en est convenu, la vente est « parfaite entre les parties » (article 1583).

L’acquéreur ne peut plus retirer l’offre parvenue au vendeur avant l’expiration du délai qu’il a fixé ou, à défaut, d’un délai raisonnable (article 1116). S’il la retire quand même, la vente ne peut plus se former, mais il engage sa responsabilité extracontractuelle, « sans l’obliger à compenser la perte des avantages attendus du contrat ».

Le vendeur n’est tenu par rien avant d’avoir accepté, même quand l’offre atteint le prix affiché : le mandat d’entremise ne permet pas à l’agent de vendre à sa place, sauf clause expresse. Le 16 novembre 2016 (1re chambre civile, n° 15-22.010), la Cour de cassation a jugé que le refus d’une vendeuse, liée par un mandat exclusif, de vendre au prix de ce mandat ne pouvait lui être imputé à faute pour la condamner à des dommages-intérêts, hormis s’il était établi qu’elle avait conclu l’opération en privant l’agent de sa rémunération. L’exigence d’une clause expresse pour engager le mandant figure toujours à l’article 72 du décret de 1972, que le mandat soit exclusif ou simple (voyez ce qui sépare l’exclusivité du mandat simple).

Une fois l’offre acceptée, le vendeur « ne peut plus changer d’avis », rappelle service-public.fr ; en cas de refus de vente, l’acquéreur peut demander au juge l’exécution forcée de la vente et des dommages et intérêts.

Quelles sont les mentions obligatoires d’une offre d’achat immobilier ?

Le code civil n’exige que trois éléments dans une offre d’achat immobilier : la désignation du bien, le prix et la volonté d’acheter si le vendeur accepte (article 1114). Service-public.fr y ajoute la superficie, la date et la durée de validité, puis recommande des informations qui aident le vendeur à décider. Une offre complète contient :

1. La désignation du bien : adresse, nature, numéro de lot, référence du mandat.
2. Le prix proposé, en chiffres et en lettres, honoraires inclus, avec la part des honoraires à la charge de l’acquéreur s’il y a lieu, comme le prix honoraires inclus affiché dans l’annonce.
3. La volonté d’acheter, par une formule ferme : « je m’engage à acquérir ce bien au prix indiqué ».
4. L’identité et la signature de chaque acquéreur, qui doit avoir la capacité juridique de signer un contrat, rappelle service-public.fr.
5. La superficie, la date de l’offre et sa durée de validité, listées par service-public.fr. Écrivez la durée sous forme de date et d’heure limites.
6. Le plan de financement, recommandé par la même fiche ; la fiche découverte qui situe le financement de l’acquéreur en donne les éléments.
7. Les conditions suspensives, comme l’obtention d’un crédit ou d’une autorisation d’urbanisme ; l’acquéreur qui n’en pose aucune l’écrit.
8. La date d’entrée dans les lieux souhaitée.

Pour le financement, l’article L. 313-40 du code de la consommation oblige « l’acte écrit » qui constate l’achat, « y compris la promesse unilatérale de vente acceptée », à « indiquer si le prix sera payé » avec ou sans prêt : l’avant-contrat y est soumis. Le texte ne nomme pas l’offre d’achat ; comme l’offre acceptée forme la vente, indiquez-y aussi le financement. Avec un prêt, l’acte est conclu sous la condition suspensive de son obtention, valable au moins un mois (article L. 313-41) ; sans prêt, l’acquéreur y porte une mention écrite de sa main (article L. 313-42).

Où trouver un modèle d’offre d’achat immobilier gratuit, en Word ou en PDF ?

Le modèle d’offre d’achat immobilier ci-dessous est gratuit : copiez-le dans Word, remplissez-le, exportez-le en PDF pour le faire signer, ou collez sa version courte dans un mail. Chaque champ entre crochets est à compléter ; aucun prix n’y figure d’avance.

[Prénom et nom de chaque acquéreur]
[Adresse postale] · [téléphone] · [adresse électronique]

À l’attention de [prénom et nom de chaque vendeur]
Par l’intermédiaire de [nom de l’agence], mandataire · Mandat n° [numéro] · Annonce [référence]

[Ville], le [date]

Objet : offre d’achat pour le bien situé [adresse du bien]

Madame, Monsieur,

Je vous fais une offre ferme d’achat portant sur [nature du bien, numéro de lot s’il y a lieu], situé [adresse complète], d’une superficie de [surface de l’annonce], avec [dépendances].

Prix proposé : [prix en chiffres] ([prix en lettres]), [honoraires inclus, dont [honoraires] à la charge de l’acquéreur, soit un net vendeur de [montant]] ou [honoraires inclus, à la charge du vendeur, conformément à l’annonce].

Financement : [avec ou sans prêt ; apport, prêt immobilier, prêt relais, vente d’un autre bien].

Conditions suspensives : [obtention d’un ou plusieurs prêts ; autorisation d’urbanisme ; autre] ou [aucune : achat financé sans prêt].

Date d’entrée dans les lieux souhaitée : [date].

Cette offre est valable jusqu’au [date] à [heure] ; passé ce délai, elle sera caduque. Si votre acceptation écrite me parvient avant cette échéance, je m’engage à acquérir le bien à ces conditions et à signer l’avant-contrat.

Aucune somme n’est versée avec la présente offre (article 1589-1 du code civil).

Fait à [ville], le [date]. Signature de chaque acquéreur :

Réponse du vendeur
☐ J’accepte cette offre dans ses termes : « Bon pour accord », date et signature de chaque vendeur
☐ Je refuse cette offre
☐ Je fais une contre-proposition, jointe

Objet : offre d’achat · [adresse du bien] · valable jusqu’au [date]

Madame, Monsieur, je vous fais une offre ferme d’achat pour [bien, référence de l’annonce], au prix de [prix en chiffres et en lettres, honoraires inclus, en précisant la part à la charge de l’acquéreur s’il y a lieu], financement [apport, prêt ou sans prêt], conditions suspensives [liste, ou « aucune »]. Si votre acceptation écrite me parvient avant le [date] à [heure], je m’engage à acquérir à ces conditions. Aucune somme n’est versée. L’offre signée est jointe en PDF.

[Prénom et nom], [téléphone]

Entre particuliers, le même texte s’emploie sans la ligne de l’agence.

Une offre d’achat immobilier par mail est-elle valable ?

Oui, une offre d’achat immobilier envoyée par mail est valable : « les contrats sont par principe consensuels » (article 1172 du code civil), et service-public.fr cite le mail à côté de la lettre recommandée. L’écrit électronique prouve comme le papier, « sous réserve que puisse être dûment identifiée la personne dont il émane » et que son intégrité soit garantie (article 1366).

Pour cette identification, l’offre part de l’adresse personnelle de l’acquéreur, et l’agence conserve le message d’origine. Une signature électronique est admise si elle repose sur un « procédé fiable d’identification » (article 1367) : voyez les contrôles d’une signature électronique. Une signature scannée, rappelle service-public.fr à propos du compromis, « n’est ni une signature manuscrite (papier), ni électronique ».

Une offre orale peut en principe former la vente, la volonté de s’engager pouvant « résulter d’une déclaration » (article 1113), mais elle se prouve mal : un acte portant sur une valeur qui excède 1 500 € se prouve par un écrit sous signature privée ou authentique (article 1359 du code civil et article 1er du décret n° 80-533 du 15 juillet 1980), sauf les exceptions des articles 1360 à 1362. Un SMS est un écrit (article 1365), mais il ne porte en principe aucune signature électronique au sens de l’article 1367 et désigne rarement bien et prix sans ambiguïté : réclamez l’offre complète par mail. Aucun texte n’exige enfin une offre manuscrite.

Combien de temps une offre d’achat immobilier est-elle valable ?

Une offre d’achat immobilier est valable pendant le délai que fixe l’acquéreur ; sans délai écrit, elle tient un délai raisonnable, que le juge apprécie en cas de litige, puis devient caduque (articles 1116 et 1117 du code civil). Service-public.fr relève un usage de « 1 à 2 semaines ».

• À l’échéance, l’offre non acceptée est caduque, sans formalité (article 1117).
• Le silence du vendeur ne vaut pas acceptation, sauf si la loi, les usages, les relations d’affaires ou des circonstances particulières en décident autrement (article 1120).
• La vente se forme « dès que l’acceptation parvient à l’offrant » (article 1121) : reçue après l’échéance, elle arrive trop tard.
• L’offre tombe aussi en cas d’incapacité ou de décès de son auteur, ou de décès de son destinataire (article 1117).
• Une contre-proposition du vendeur vaut nouvelle offre et rend l’offre initiale caduque, selon service-public.fr.

Peut-on se rétracter après une offre d’achat immobilier ?

L’acquéreur peut retirer librement son offre d’achat immobilier tant qu’elle n’est pas parvenue au vendeur (article 1115 du code civil) ; ensuite, il ne le peut plus avant l’échéance qu’il a fixée (article 1116). Le délai de dix jours de l’acquéreur non professionnel d’un logement s’ouvre à l’avant-contrat ; sans avant-contrat, il devient un délai de réflexion sur le projet d’acte authentique (article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation).

Cet article fait courir le délai de rétractation « à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte », et le délai de réflexion « à compter de la notification ou de la remise du projet d’acte » ; l’acte authentique ne peut être signé avant son terme. L’offre n’y figure pas.

Comment répondre à une offre d’achat : acceptation, refus ou contre-offre ?

Le vendeur répond à une offre d’achat de trois façons : il l’accepte par écrit dans ses termes, il la refuse, ou il fait une contre-offre, qui vaut nouvelle offre (article 1118 du code civil). « L’acceptation non conforme à l’offre est dépourvue d’effet, sauf à constituer une offre nouvelle » : un « oui, mais à [prix] » ne forme aucune vente, et c’est à l’acquéreur de l’accepter ou non.

1. Accepter : « bon pour accord » et signature de chaque vendeur sur l’offre, selon service-public.fr.
2. Refuser, par écrit de préférence, même si le silence produit le même effet à l’échéance.
3. Contre-proposer par écrit, avec son propre délai. La contre-offre rend l’offre initiale caduque : si l’acquéreur la refuse, le vendeur ne peut plus revenir à la première offre.

Quand plusieurs offres arrivent, aucun texte ne donne priorité à la première reçue ni à celle qui atteint le prix affiché : le vendeur choisit.

Le rôle de l’agent qui reçoit l’offre

• Détenir un mandat écrit préalable (article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ; voyez les types et mentions du mandat immobilier), numéroté dans le registre où chaque mandat est inscrit.
• Transmettre sans attendre. Le code de déontologie impose de « transmettre à leur mandant dans les meilleurs délais toute proposition répondant au mandat confié » (décret n° 2015-1090, annexe, article 8, 5°). Transmettez aussi une offre sous le prix, par un message distinct, sans attendre le compte rendu des visites de la semaine : le même article oblige à communiquer aux mandants les informations utiles à une décision « libre et éclairée » (article 8, 3°).
• Rendre compte, comme tout mandataire (article 1993 du code civil et article 8, 4°, du code de déontologie).
• Accepter pour le vendeur seulement sur autorisation expresse, que le mandat doit mentionner (article 72). Sans elle, l’agent transmet et conseille.
• Identifier l’acquéreur « lors de l’examen de l’offre proposée par le client potentiel », selon les lignes directrices de la DGCCRF et de Tracfin (§ 28). Voir l’identification Tracfin de l’acquéreur dès l’offre.

Une offre égarée peut coûter la vente, et une commission de 12 463 € en moyenne par transaction en 2022 (avis n° 23-A-07 de l’Autorité de la concurrence). Pour la présenter, appelez le vendeur : à partir du 11 août 2026, démarcher par téléphone exigera le consentement préalable du consommateur (article L. 223-1 du code de la consommation, réécrit par la loi n° 2025-594 du 30 juin 2025), mais l’appel au mandant sur son mandat relèvera de l’exception du contrat en cours.

Exemple : deux offres sur la même maison à l’Agence Solane

L’Agence Solane, agence fictive, détient un mandat exclusif sur une maison affichée à [prix affiché]. Le même jour arrivent deux offres : l’une au prix, avec prêt et condition suspensive de prêt, l’autre sous le prix, sans condition de prêt. Le directeur identifie les deux acquéreurs, envoie au vendeur les offres et ce tableau, sans recommandation écrite, puis l’appelle.

Face à une offre sous le prix, des ventes comparables tirées de la base DVF donnent des repères datés, sur cinq ans, hors Alsace, Moselle et Mayotte.

Objet : contre-proposition à votre offre du [date] · [adresse du bien]

Madame, Monsieur, en réponse à votre offre au prix de [prix proposé], je vous propose la vente au prix de [prix, en chiffres et en lettres, honoraires inclus, en précisant qui paie les honoraires], les autres conditions de votre offre restant inchangées [ou : conditions modifiées]. Cette contre-proposition est valable jusqu’au [date] à [heure] ; votre acceptation écrite, parvenue avant cette échéance, formera la vente.

[Prénom et nom de chaque vendeur], [date], [signature]

Offre d’achat ou compromis de vente : quelle différence ?

L’offre d’achat engage le seul acquéreur, sans forme imposée ni délai de rétractation ; le compromis de vente est un avant-contrat signé par les deux parties, qui « vaut vente » (article 1589 du code civil) et ouvre à l’acquéreur non professionnel d’un logement dix jours pour se rétracter (article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation). La promesse unilatérale de vente, elle, engage le vendeur et laisse une option à l’acquéreur.

Les mentions en bleu signalent la solution la plus protectrice pour l’acquéreur. Dans une vente par agence, l’offre transite par l’agent ; le notaire reçoit l’avant-contrat si les parties le choisissent, puis l’acte de vente définitif. Les honoraires de l’agence ne sont en principe dus qu’une fois l’opération « effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties » (article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970). Pour la suite, voyez comment faire relire le compromis par une IA.

Comment rédiger une offre d’achat avec ChatGPT ou une autre IA ?

Pour rédiger une offre d’achat avec ChatGPT ou un autre assistant, dictez ou collez les éléments de l’offre, laissez l’IA les mettre en forme dans votre modèle, puis contrôlez chaque champ avant l’envoi ; la signature, le conseil et la décision restent humains. Les autres usages de l’IA au fil de la transaction sont rangés dans le guide de l’IA, du choix de l’outil au RGPD.

Tu es l’assistant d’une agence immobilière française. Rédige une offre d’achat à partir de mes notes, dans le modèle collé après elles.
1. N’invente aucune donnée : toute information absente reste entre crochets.
2. Écris le prix en chiffres et en lettres, honoraires inclus, en précisant qui paie les honoraires, comme dans l’annonce.
3. N’ajoute aucune clause de versement, d’acompte ou de réservation, et aucun avis juridique.
4. Termine par la liste des champs restés entre crochets.
Notes : [bien, référence de l’annonce, prix, financement, conditions suspensives, date limite, entrée souhaitée, sans nom ni coordonnées]
Modèle : [modèle d’offre de l’agence]

Avant l’envoi, faites relire l’offre par l’IA selon une grille fixe, puis relisez-la vous-même :

1. Le bien est désigné sans ambiguïté.
2. Le prix en chiffres et le prix en lettres concordent, et suivent la présentation de l’annonce.
3. La volonté d’acheter est ferme, sans « sous réserve de réflexion ».
4. La date et l’heure limites sont écrites, et situées dans le futur.
5. Aucune somme n’est demandée ni mentionnée comme versée.
6. Les conditions suspensives sont listées, ou leur absence est écrite.
7. Chaque acquéreur est nommé et signe.

Pour plusieurs offres, remplacez les noms par « acquéreur 1 » et « acquéreur 2 » et demandez le tableau de l’Agence Solane, comme pour comparer plusieurs offres avec ChatGPT. L’IA rédige ensuite le mail de présentation au vendeur ; la recommandation se donne au téléphone.

Ne demandez à l’IA ni conseil juridique ni vérification du titre de propriété ou de l’urbanisme. L’identité et les revenus de l’acquéreur ne se collent pas sans précaution dans un compte grand public : voyez les données d’un acquéreur à ne pas coller dans une IA. Les noms s’ajoutent à la fin, dans votre traitement de texte.

À l’Agence Vantelle, agence fictive, une vendeuse répond par téléphone à une offre sous le prix : elle vendrait à [prix de la contre-proposition], avec une entrée dans les lieux au [date]. La négociatrice dicte ces deux points à l’assistant, qui remplit le modèle de contre-proposition et signale un champ vide, la date limite. Elle le complète, relit la lettre avec la vendeuse, la fait signer, puis l’envoie.

Le suivi, lui, s’automatise. Nous construisons un agent qui suit chaque offre jusqu’à sa date limite : il enregistre l’offre au dossier du bien, prévient le négociateur avant l’échéance, prépare le tableau pour le vendeur et le brouillon du mail. Le négociateur garde l’appel, la recommandation et l’envoi. L’agent travaille relié à votre CRM immobilier, dans la limite de ce que votre éditeur ouvre en lecture et en écriture.

Florian Berthoud

Fondateur de Kappn Agency · 10 ans dans l’immobilier de luxe à Paris