Pige immobilière : définition et méthode en 6 étapes

La pige immobilière est le relevé méthodique des biens que des particuliers mettent en vente ou en location sans agence, pour proposer un mandat à leur propriétaire. Elle se pratique en six étapes, du choix du secteur au suivi du vendeur ; à partir du 11 août 2026, appeler un particulier repéré en pige exigera son consentement préalable, sauf contrat en cours. Le repérage garde sa valeur ; le premier contact passe par le courrier, la visite et l’accord de rappel donné par le vendeur.

La pige n’est qu’une des sources de mandats réunies dans le guide de la prospection immobilière, de la pige au mandat.

Qu’est-ce que la pige immobilière ?

La pige immobilière consiste à relever chaque jour les annonces de biens mis en vente ou en location par des particuliers, sans agence, pour proposer un mandat à leur propriétaire.

La pige de l’agent immobilier est l’affaire de trois profils : le titulaire de la carte professionnelle, au profit duquel tout mandat est signé, le négociateur salarié et l’agent commercial, souvent appelé mandataire. Les deux derniers agissent pour le compte du titulaire et justifient de leurs pouvoirs par une attestation visée par le président de la chambre de commerce et d’industrie, puis délivrée par le titulaire (article 4 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ; article 9 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972).

La pige a trois atouts propres :

• un vendeur déjà décidé, puisqu’il a publié son annonce ;
• une date de parution, qui dit depuis combien de temps le bien attend ;
• un prix affiché, que les ventes réelles de la rue permettent de discuter.

Sa limite est tout aussi nette : ce vendeur a choisi de vendre sans agence, et les autres agences du secteur lisent la même annonce le même matin. L’enjeu d’un mandat justifie pourtant la méthode : l’Autorité de la concurrence évalue à 12 463 € la commission moyenne par transaction en 2022 (avis n° 23-A-07 du 2 juin 2023).

Comment faire de la pige immobilière en 6 étapes ?

Faire de la pige immobilière tient en six étapes : délimiter le secteur, programmer les alertes, relever les annonces chaque matin, qualifier chaque annonce, choisir le canal de contact, suivre chaque vendeur jusqu’au rendez-vous. Une bonne technique de pige immobilière se reconnaît à sa régularité : même heure, même périmètre, même fiche pour chaque annonce.

1. Délimiter le secteur. Listez les communes ou les quartiers que votre agence immobilière couvre vraiment, avec les biens qu’elle sait vendre. Un secteur trop large produit plus d’annonces que l’équipe ne peut en traiter.
2. Programmer les alertes. Sur chaque portail ouvert aux particuliers, enregistrez une recherche par commune et par type de bien, puis activez les alertes de nouvelles annonces, par courriel ou par notification. Sur leboncoin, chaque annonce est déposée comme particulier ou comme professionnel.
3. Relever les annonces à heure fixe. Chaque matin, ouvrez les alertes de la veille et dédoublonnez : le même bien publié sur deux portails, ou remis en ligne après une baisse de prix, ne donne qu’une fiche, avec sa première date de parution et l’historique de ses prix.
4. Qualifier chaque annonce. Rapprochez le prix affiché des ventes réelles de la rue, tirées de la base DVF, qui couvre les cinq dernières années hors Alsace, Moselle et Mayotte. Lisez l’étiquette énergétique de l’annonce et situez-la parmi les DPE du quartier publiés par l’ADEME. Notez l’ancienneté de l’annonce. La méthode pour lire les ventes DVF d’une rue avec l’IA sert ici telle quelle.
5. Choisir le canal selon le fondement. Le canal dépend de ce qui vous autorise à joindre ce vendeur : une adresse licite pour le courrier, un passage dans la rue pour la visite, un accord pour l’appel.
6. Suivre chaque vendeur. Une fiche par vendeur dans le logiciel de l’agence : la source de l’annonce, la date du premier repérage, le canal employé, l’accord de rappel s’il existe, avec la date et l’heure de son recueil et la demande présentée au vendeur (article R. 223-2, à partir du 11 août 2026), et la prochaine relance. Un CRM immobilier qui garde la source de chaque contact rend cette fiche lisible par toute l’équipe.

Sur quels sites faire la pige immobilière ?

La pige immobilière se fait d’abord sur les portails où des particuliers publient eux-mêmes leurs annonces, comme leboncoin, grâce aux recherches sauvegardées et aux alertes, puis se complète sur le terrain et dans votre propre fichier.

• Les portails ouverts aux particuliers. Sur leboncoin, le centre d’aide décrit la recherche sauvegardée, jusqu’à cinquante par compte, et les alertes de nouveaux résultats par courriel ou par notification de l’application.
• Les panneaux « À vendre » posés par des particuliers, vus pendant vos tournées : l’adresse se lit depuis la rue.
• Votre propre fichier : acquéreurs devenus propriétaires, estimations restées sans suite, mandats arrivés à leur terme.

Lire un portail reste dans l’usage prévu ; en extraire les annonces relève d’une autre règle. Le producteur d’une base de données peut interdire l’extraction ou la réutilisation d’une partie substantielle de son contenu (article L. 342-1 du code de la propriété intellectuelle), et même l’extraction ou la réutilisation répétée et systématique de parties non substantielles quand ces opérations excèdent manifestement les conditions d’utilisation normale de la base (article L. 342-2). Le 5 octobre 2022, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi de la société Entreparticuliers.com, qui s’était vu transférer, en exécution d’un contrat de pige immobilière, toutes les annonces immobilières de vente de leboncoin : la cour d’appel en avait justement déduit l’extraction et la réutilisation d’une partie qualitativement substantielle de cette base (1re chambre civile, n° 21-16.307). Lisez aussi les conditions d’utilisation de chaque portail avant d’y brancher un outil.

Une agence qui veut dépendre moins des portails travaille en parallèle les canaux qui font venir le vendeur jusqu’à vous.

La pige immobilière vaut-elle aussi pour la location ?

Oui : un propriétaire qui loue lui-même son logement se repère de la même façon, pour lui proposer un mandat de location ou de gestion. Pour le choix du canal, traitez par prudence le bailleur particulier comme un consommateur au sens de l’article liminaire du code de la consommation : une personne physique qui agit hors de son activité professionnelle.

En métropole, depuis le 1er janvier 2025, un logement décent doit être classé entre A et F ; le seuil passera à E au 1er janvier 2028, puis à D au 1er janvier 2034 (article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). À un bailleur qui publie seul l’annonce d’un logement classé G, adressez une lecture écrite et sourcée de cette règle, avec les travaux à étudier. Pour la gérance, voyez les usages de l’IA en gestion locative.

Pige immobilière par SMS, courrier ou téléphone : quel canal choisir ?

Au 30 juillet 2026, le courrier nominatif, le boîtage et la visite restent ouverts sans accord préalable du particulier ; le SMS, le courriel et, par prudence, la messagerie d’un portail en exigent un ; le téléphone en exigera un à partir du 11 août 2026, sauf contrat en cours.

Pour la visite, l’article L. 221-10-1 interdit depuis le 28 mai 2022 toute visite non sollicitée chez un consommateur qui a manifesté clairement ne pas en vouloir. Un mandat signé chez le vendeur est conclu hors établissement : si le vendeur veut que la commercialisation commence avant la fin des quatorze jours, sa demande expresse se recueille sur papier ou sur support durable (article L. 221-25). Voyez aussi les SMS de prospection permis et le porte-à-porte face au refus de visite.

Quel courrier envoyer à un vendeur repéré en pige ?

Envoyez au vendeur un courrier nominatif qui part de son annonce, lui apporte une lecture chiffrée de son bien, porte les mentions de votre carte professionnelle et l’informe de l’usage de ses données. Sans nom connu, la lettre part « à l’attention du propriétaire ».

L’adresse vient d’une source licite : celle que le vendeur a publiée, le panneau posé sur sa façade, votre propre fichier. DVF n’en fait pas partie : le jeu de données ne publie aucun nom, et ses conditions de réutilisation interdisent de réidentifier les personnes (article R* 112 A-3 du livre des procédures fiscales). Ne cherchez pas non plus la maison d’après les photos.

La lettre porte les mentions de l’article 92 du décret n° 72-678 : numéro et lieu de délivrance de la carte professionnelle, nom ou raison sociale, adresse, activité exercée et, le cas échéant, nom et adresse du garant, sans aucune mention qui fasse croire à un agrément. Elle donne au vendeur les informations de l’article 14 du RGPD, dont la source de ses coordonnées, et lui présente son droit d’opposition clairement et séparément de toute autre information (article 21). Ces informations lui parviennent dans le mois qui suit la collecte, ou dès le premier contact s’il a lieu plus tôt (article 14, paragraphe 3) : un vendeur gardé en veille doit donc être informé lui aussi. Retirez toute promesse d’appel : à partir du 11 août 2026, « je vous rappellerai » annoncerait un appel sans consentement.

Le boîtage d’une rue entière respecte l’autocollant Stop Pub (article L. 541-15-15 du code de l’environnement), et par prudence la lettre « au propriétaire » déposée à la main aussi. Nos trois modèles complets de lettre de prospection couvrent le vendeur seul, les voisins d’une vente et le mandat expiré. Le code imprimé sur la lettre peut ouvrir, dans le site qui convertit, une page de réponse où le vendeur coche lui-même l’accord de rappel, case décochée par défaut, en même temps qu’il demande son estimation.

Que va changer le 11 août 2026 pour la pige téléphonique ?

À partir du 11 août 2026, appeler un particulier repéré en pige pour lui proposer vos services exigera son consentement préalable, sauf appel en rapport avec un contrat en cours, et la preuve de ce consentement pèsera sur vous. Notre article sur la frontière entre préparer une pige et contacter le vendeur détaille chaque canal.

Jusqu’au 10 août 2026, l’article L. 223-1 du code de la consommation, dans sa rédaction issue de la loi n° 2020-901 du 24 juillet 2020, repose sur l’opposition. Il interdit de démarcher un consommateur inscrit sur la liste Bloctel, sauf sollicitation liée à un contrat en cours, et oblige tout professionnel à confronter son fichier à cette liste au moins une fois par mois s’il démarche à titre habituel, avant chaque campagne dans les autres cas. L’article D. 223-9 n’autorise les appels que du lundi au vendredi hors jours fériés, de 10 h à 13 h et de 14 h à 20 h, sauf consentement exprès et préalable du consommateur à un appel en dehors de ces plages. Il limite les sollicitations à quatre par période de trente jours et impose soixante jours sans appel après un refus exprimé pendant la conversation.

À partir du 11 août 2026, cinq règles s’appliqueront :

1. Le principe. L’article 13 de la loi n° 2025-594 du 30 juin 2025 réécrit l’article L. 223-1 : il sera interdit de démarcher par téléphone, directement ou par un tiers agissant pour son compte, un consommateur qui n’a pas exprimé au préalable son consentement.
2. Le consentement. Une manifestation de volonté libre, spécifique, éclairée, univoque et révocable, exprimée par un acte positif clair. Le décret n° 2026-662 du 23 juillet 2026, publié au Journal officiel du 25 juillet, fixe aux articles R. 223-1 à R. 223-3 le contenu de la demande, la durée de l’accord, son retrait et la preuve à conserver.
3. L’exception. L’appel lié à l’exécution d’un contrat en cours et à son objet, comme l’échange avec votre mandant.
4. La fin de Bloctel. Les articles L. 223-3 et L. 223-4 seront abrogés à la même date.
5. L’information. Le nouvel article L. 223-2 obligera l’agence qui recueille le numéro d’un particulier à l’informer que tout appel commercial, hors contrat en cours, suppose son consentement préalable. Recueilli à la signature d’un contrat, un mandat par exemple, ce numéro obligera le contrat à mentionner clairement l’interdiction de démarcher par téléphone sans consentement préalable.

Le numéro affiché dans une annonce ne vaudra donc pas consentement : il ne répond à aucune demande conforme à l’article R. 223-1. Le courrier et le boîtage restent hors du champ du texte, et le SMS garde le régime de l’article L. 34-5. La sanction civile demeure : avant comme après la réforme, l’article L. 223-1 déclare nul tout contrat conclu avec un consommateur à la suite d’un démarchage téléphonique irrégulier, mandat compris. Notre article sur la manière de recueillir, dater et archiver le consentement complète ce point.

Quel argumentaire de pige immobilière pour obtenir un rendez-vous ?

Un argumentaire de pige immobilière efficace part de l’annonce du vendeur, lui apporte une information qu’il n’a pas (ventes réelles de sa rue, lecture de son DPE, écart de prix) et vise un seul objectif : un rendez-vous d’estimation. Il se construit en quatre temps, et le même discours sert au courrier comme à la porte.

1. L’accroche liée à l’annonce. Le bien, sa date de parution, un détail précis de l’annonce : le vendeur voit que vous avez lu la sienne.
2. La preuve. Une information vérifiable : ventes de la rue sur cinq ans, place de sa classe énergétique dans le quartier. Aucun acquéreur inventé, aucun chiffre sans source.
3. La proposition. Un rendez-vous d’estimation d’une demi-heure, chez lui ou à l’agence, sans engagement, avec un avis écrit à la clé.
4. Les objections. « Je vends seul » : vous respectez ce choix et laissez la liste des ventes, utile avec ou sans agence. « Vos honoraires » : vous détaillez ce qu’ils couvrent et votre barème. « J’ai déjà une agence » : vous demandez si le mandat est exclusif, et vous en restez là s’il l’est. « Rien ne presse » : vous proposez de lui écrire à la date qu’il choisit.

Trois exemples de pige immobilière, du courrier au rappel :

• Le courrier de l’Agence Solane ouvre sur une phrase : « Votre maison est en ligne depuis le 2 juillet ; voici les ventes enregistrées dans votre rue depuis cinq ans. »
• À la porte, la négociatrice de l’Agence Vantelle présente son attestation d’habilitation : « J’ai vu votre panneau. Je vous laisse la liste des ventes de la rue ; si vous voulez en parler, mon numéro est au dos. »
• Le rappel d’un vendeur qui a donné son accord commence par cet accord : « Bonjour Madame, vous avez accepté mardi, sur notre site, d’être rappelée au sujet de votre maison. Avez-vous cinq minutes ? »

Aucun script d’appel à froid ici : à partir du 11 août 2026, il ne servira plus auprès d’un particulier sans accord. La prise de rendez-vous passe par l’écrit, la porte ou la page de réponse ; une fois le rendez-vous obtenu, la suite relève de l’entretien de prise de mandat, étape par étape.

Quels outils pour faire la pige immobilière ?

Cinq familles d’outils servent la pige immobilière : les alertes des portails, le tableur, le module de pige du logiciel de transaction, le service de pige autonome et l’agent IA relié à votre CRM.

Les alertes et le tableur suffisent sur deux ou trois communes, au prix du temps de tri. À tout prestataire, demandez d’où viennent ses annonces (arrêt du 5 octobre 2022). La grille complète figure dans notre article sur les critères de choix d’un logiciel de pige.

Dans le dashboard que nous construisons, l’Agent Pige suit les annonces de particuliers de vos communes, les enrichit avec les données publiques (ventes réelles, DPE, risques) et vous les remonte préparées. Vous le montez sur vos propres sources et vos propres critères de secteur. Il décide quelles annonces approcher par courrier, et dans quel ordre les traiter ; l’appel, lui, attendra l’accord du vendeur à partir du 11 août 2026. Voyez un agent de pige relié à votre CRM et à vos boîtes mail, parmi les agents du dashboard qui automatise.

Florian Berthoud

Fondateur de Kappn Agency · 10 ans dans l’immobilier de luxe à Paris