SMS de prospection immobilière : 10 modèles permis en 2026

Un SMS de prospection immobilière, c’est-à-dire un message qui présente les services de votre agence à un particulier, exige l’accord préalable de son destinataire, sauf si celui-ci est déjà votre client et que le message lui propose un service analogue. La règle vient de l’article L. 34-5 du code des postes et des communications électroniques, en vigueur depuis 2004, que la loi n° 2025-594 du 30 juin 2025, dont l’article 13 a réécrit le démarchage téléphonique, n’a pas modifié. Les messages qui servent un dossier en cours (confirmation de visite, compte rendu au vendeur, offre reçue) relèvent d’un autre régime et partent sans accord préalable.

Le 11 août 2026, le téléphone a rejoint un régime d’accord préalable que le SMS connaît depuis plus de vingt ans : reporter sur le SMS les appels devenus impossibles ne contourne rien. Voyez notre article sur les appels de démarchage qui restent permis et notre guide de la prospection immobilière, de la pige au mandat.

Le SMS de prospection immobilière est-il autorisé en 2026 ?

Oui, vers un particulier, dans deux cas : il vous a donné son accord préalable pour recevoir vos messages commerciaux par SMS, ou il est déjà votre client et le message lui propose un service analogue, avec la possibilité de le refuser. Hors de ces deux cas, un SMS commercial adressé à un particulier est interdit. Vers un professionnel, la règle est plus souple ; l’offre de travaux d’économies d’énergie ou d’adaptation du logement reste en revanche interdite par SMS même avec un accord, hors contrat en cours.

L’article L. 34-5 interdit la prospection directe par « courriers électroniques » vers une personne physique qui n’y a pas consenti préalablement « par ce moyen ». Le SMS en fait partie : la loi pour la confiance dans l’économie numérique du 21 juin 2004 définit le courrier électronique comme tout message sous forme de texte, de voix, de son ou d’image envoyé par un réseau public de communication, et la CNIL range expressément le SMS dans ce régime.

• Le consentement est « toute manifestation de volonté libre, spécifique et informée » d’accepter la prospection. La CNIL exige une action positive, par exemple une case dédiée et décochée par défaut ; l’acceptation de conditions générales ne suffit pas.
• La prospection directe couvre tout message destiné à promouvoir, directement ou indirectement, des biens, des services ou l’image de celui qui les fournit. Un SMS qui ne propose rien mais met l’agence en avant en fait partie.
• Le canal compte : l’accord vaut « par ce moyen ». Une case qui autorise l’appel ne couvre pas le SMS, et l’inverse est vrai.

La loi n° 2025-594 du 30 juin 2025 contre toutes les fraudes aux aides publiques a réécrit, par son article 13, l’article L. 223-1 du code de la consommation, qui vise le démarchage « par téléphone ». L’article L. 34-5 garde sa version du 26 juillet 2020, et le décret n° 2026-662 du 23 juillet 2026 ne vise que l’appel.

Une interdiction s’y ajoute, avec ou sans accord : l’article L. 223-8 du code de la consommation, créé par la même loi, proscrit, hors contrat en cours, la prospection d’un consommateur par SMS ou messagerie, courriel ou réseau social pour des travaux, équipements ou services d’économies d’énergie, d’énergie renouvelable ou d’adaptation du logement au vieillissement ou au handicap. Relayer par SMS l’offre d’un artisan de la rénovation énergétique en relève : jusqu’à 75 000 € d’amende pour une personne physique, 375 000 € pour une personne morale, et un contrat nul (article L. 242-16-1).

Vers un professionnel, la CNIL admet la prospection sans consentement préalable si le message porte sur son activité, s’il a été informé de l’origine de ses coordonnées et de cet usage, et s’il peut s’y opposer simplement : un SMS à un notaire ou à un syndic sur son métier peut entrer dans ce cadre.

Qu’est-ce qui sépare un SMS de prospection d’un SMS de suivi de dossier ?

Le but du message : un SMS qui sert un dossier confié ou un service demandé relève de la relation client ; un SMS qui cherche à vendre un service de plus relève de la prospection.

La CNIL distingue trois familles dans sa page du 10 juin 2026. Les messages transactionnels servent l’exécution d’un contrat ou d’un service demandé. Les messages relationnels accompagnent le client sans finalité promotionnelle, sur le fondement de l’intérêt légitime. La prospection commerciale suppose l’accord préalable. L’objectif du message décide, et la CNIL prend un exemple immobilier : les biens envoyés à la personne qui a souscrit une alerte peuvent ne pas constituer de la prospection tant qu’ils découlent du service demandé.

Le piège tient à la phrase ajoutée en fin de message : terminé par « si vous connaissez quelqu’un qui vend, pensez à nous », le compte rendu de visite devient un message mixte que la CNIL dit pouvoir requalifier en prospection. Envoyez la sollicitation à part, et seulement si vous en avez le fondement. La trame du compte rendu est dans notre article sur le compte rendu de visite immobilier et son modèle.

Peut-on faire de la pige par SMS ?

Non : écrire à un particulier qui vend seul, à partir du numéro publié dans son annonce, constitue un SMS de prospection sans accord préalable, interdit par l’article L. 34-5.

Le vendeur a publié son numéro pour les acquéreurs, sans manifester la volonté « spécifique et informée » de recevoir les offres d’une agence, et il n’est pas votre client. Deux variantes ne changent rien.

• La question déguisée. « Votre bien est-il toujours disponible ? », envoyé par une agence qui cherche un mandat, reste de la prospection, puisque c’est l’objectif qui qualifie le message.
• L’acquéreur annoncé. « J’ai un client pour votre maison », quand ce client n’existe pas, ajoute un second risque : l’article L. 121-2 du code de la consommation range parmi les pratiques commerciales trompeuses les allégations fausses sur le motif de la prestation.

Le courrier adressé et le boîtage restent hors du champ des articles L. 223-1 et L. 34-5 : nos modèles de lettre de prospection immobilière donnent la marche à suivre. Le numéro vient ensuite de la réponse du vendeur, sur une page de votre site qui porte une case pour l’appel et une autre pour le SMS. Le point complet figure dans notre article sur la pige immobilière depuis la loi de 2025, la méthode pour faire venir le vendeur dans celui sur les mandats rentrés sans pige.

Peut-on envoyer un SMS commercial à un ancien client sans son accord ?

Oui, si vous avez recueilli son numéro à l’occasion d’une vente ou d’une prestation de services réellement effectuée, que le SMS lui propose un service analogue et que vous lui avez offert, dès la collecte puis à chaque message, de refuser l’usage commercial de ses coordonnées.

L’article L. 34-5 pose quatre conditions cumulatives.

• Des coordonnées recueillies auprès de la personne, dans le respect de la loi Informatique et libertés du 6 janvier 1978. Un numéro acheté ou relevé sur une annonce en est exclu.
• À l’occasion d’une vente ou d’une prestation. La CNIL refuse l’exception lorsqu’aucune vente ni prestation n’a eu lieu, même si la personne a ouvert un compte (délibération n° SAN-2021-008 du 14 juin 2021).
• Pour des services analogues fournis par la même personne. La CNIL l’illustre par un hôtelier qui adresse à ses clients des offres de partenaires, hors exception (délibération n° SAN-2022-017 du 3 août 2022). Relayer l’offre d’un courtier ou d’un déménageur sort donc du cadre, et celle d’un artisan de la rénovation énergétique est même interdite (article L. 223-8) ; proposer une estimation ou une nouvelle mise en vente à un ancien vendeur y reste.
• Une opposition offerte de manière expresse, simple et sans frais autres que ceux de la transmission, à la collecte puis à chaque message.

La quatrième condition se prépare à la signature. Ajoutez une ligne au mandat de vente et au mandat de recherche : « Nous pourrons vous proposer par SMS des services de transaction immobilière. Cochez cette case si vous le refusez ; vous pourrez aussi le refuser à tout moment en répondant STOP. » Sur le bon de visite et les formulaires du site, la personne n’est pas encore cliente : la case, décochée par défaut, recueille un accord, par exemple « J’accepte de recevoir par SMS les propositions de l’Agence Vantelle et peux retirer cet accord à tout moment. »

Le bon de visite prouve que l’agence a présenté le bien, sans établir qu’une prestation a eu lieu. La demande d’estimation en ligne est discutée : la CNIL, citant un arrêt de la Cour de justice de l’Union européenne du 13 novembre 2025 (C-654/23), admet qu’un service gratuit puisse parfois valoir relation commerciale. Répondez à la demande, puis recueillez l’accord pour la suite (voir les mentions du formulaire d’estimation). Pour un mandataire immobilier en réseau, la « même personne » est celle avec qui le client a contracté.

Quelles mentions et quels horaires respecter dans un SMS immobilier ?

Tout SMS commercial doit identifier votre agence et offrir un moyen simple de refuser les suivants, sans frais autres que ceux de l’envoi du refus ; aucune loi ne fixe d’horaires pour le SMS, mais la charte professionnelle des acteurs de l’envoi limite les messages promotionnels à la tranche de 8 h à 21 h 30.

• L’identité. L’article L. 34-5 interdit de dissimuler pour le compte de qui le message est émis : nommez l’agence et, pour un mandataire, le réseau. Par une plateforme d’envoi, le champ expéditeur peut afficher un nom, que la charte Business Messaging de l’af2m limite à onze caractères latins, sans accent ni espace, qui identifient clairement l’émetteur.
• Le refus. Le même article exige des coordonnées valables pour demander l’arrêt des envois. La charte de l’af2m en fixe l’usage : le mot-clé STOP envoyé à un numéro court, ou un lien de désinscription. Elle réserve les numéros courts 36XXX aux usages promotionnels et 38XXX aux usages fonctionnels, et dispense les messages fonctionnels du dispositif d’opposition.
• La durée du refus. Après une opposition, les données ne sont plus traitées à des fins de prospection (article 21 du RGPD) ; la CNIL recommande une liste repoussoir : les numéros qui ont demandé l’arrêt, consultés avant chaque envoi.
• L’objet. L’article L. 34-5 interdit d’annoncer un objet sans rapport avec le service proposé, comme une « mise à jour de votre dossier » qui cache une offre d’estimation. Un « suite à votre demande » adressé à qui n’a rien demandé avance en outre un motif faux, pratique commerciale trompeuse selon l’article L. 121-2 du code de la consommation.

Pour les horaires, l’article D. 223-9 du code de la consommation (du lundi au vendredi hors jours fériés, de 10 h à 13 h et de 14 h à 20 h, quatre sollicitations au plus en trente jours) vise la sollicitation « par voie téléphonique », sans effet sur le SMS. La charte de l’af2m, applicable depuis le 1er mars 2026, limite l’acheminement des messages promotionnels à la tranche de 8 h à 21 h 30, recommande d’épargner les dimanches et jours fériés, et laisse libres les messages fonctionnels demandés par l’utilisateur. Pour un SMS tapé depuis le portable d’un négociateur, la même tranche reste un bon repère.

Exemple de SMS de prospection immobilière : quels modèles sont permis ?

Un SMS de prospection immobilière permis nomme l’agence, repose sur un accord, sur l’exception client ou sur le métier d’un professionnel, et se termine par un STOP : les cinq premiers modèles en sont. Les cinq suivants sont des SMS de suivi, qui partent sans accord préalable parce qu’ils servent un dossier ou un service demandé. Les crochets marquent ce que vous remplacez.

1. Proposer un nouveau service à un ancien vendeur

Fondement : l’exception client, si la vente a eu lieu par votre agence et que l’opposition a été offerte à la signature du mandat.

Bonjour [Prénom], [prénom de l’agent] de l’Agence Vantelle, qui a vendu votre appartement rue [nom] en [année]. Si un autre projet de vente se dessine, nous estimons votre bien sur rendez-vous. Répondez à ce message. STOP au [numéro court]

2. Relancer un vendeur dont le mandat a expiré

Fondement : l’accord préalable. L’exception client reste défendable si l’opposition a été offerte à la signature, le texte ne visant pas expressément le mandat expiré sans vente. Sans l’un ni l’autre, passez par le courrier.

Bonjour [Prénom], [prénom de l’agent] de l’Agence Vantelle. Votre mandat sur la maison [rue] a pris fin le [date]. Si vous souhaitez un bilan écrit des visites et des prix du quartier, répondez OUI et je vous l’envoie. STOP au [numéro court]

3. Partager le point de marché avec un propriétaire qui l’a accepté

Fondement : l’accord préalable, donné par une case SMS cochée sur le site, date et formulation conservées.

Agence Vantelle : comme demandé le [date], voici les ventes du mois dans votre quartier : [lien]. Ne plus recevoir ces messages : STOP au [numéro court]

4. Présenter l’agence à un notaire du secteur

Fondement : la prospection entre professionnels, que la CNIL admet sans accord si le message porte sur l’activité du notaire, qu’il a été informé de l’origine de son numéro et peut s’y opposer simplement.

Maître [Nom], [prénom de l’agent] de l’Agence Vantelle, à [quartier]. Pour les successions qui comportent un bien à vendre, nous remettons une estimation écrite aux héritiers et suivons la vente jusqu’à l’acte. Puis-je vous présenter notre méthode [jour] ? STOP au [numéro court]

5. Proposer une estimation à un acquéreur sous mandat de recherche

Fondement : l’exception client : le mandat de recherche est une prestation, et la vente du logement actuel un service de transaction analogue, si l’opposition a été offerte à la signature.

Bonjour [Prénom], [prénom de l’agent] de l’Agence Vantelle. Si la vente de votre logement actuel accompagne votre achat, nous l’estimons sur rendez-vous pour caler les deux calendriers. STOP au [numéro court]

6. Répondre à une demande d’estimation

Fondement : un service demandé, tracé par le formulaire ou un appel entrant noté dans le logiciel.

Bonjour [Prénom], [prénom de l’agent] de l’Agence Vantelle. Nous avons bien reçu votre demande d’estimation pour [adresse]. Je peux passer [jour] à [heure] ou [jour] à [heure] : lequel vous convient ?

7. Confirmer une visite à l’acquéreur

Fondement : un rendez-vous demandé ; la charte de l’af2m range les rappels de rendez-vous parmi les messages fonctionnels.

Agence Vantelle : votre visite du [type de bien], [rue], est confirmée [jour] à [heure]. Rendez-vous devant le [numéro]. Un empêchement ? Répondez à ce message. [Prénom], [numéro direct]

8. Donner au vendeur le premier retour de visite

Fondement : l’exécution du mandat, tant que le message ne sollicite rien d’autre.

Bonjour [Prénom], deux visites ce samedi sur votre appartement. Points forts relevés : [luminosité, balcon]. Réserve entendue : [cuisine à refaire]. Le compte rendu complet vous attend dans votre boîte mail. [Prénom], Agence Vantelle

9. Annoncer une offre d’achat reçue

Fondement : l’exécution du mandat. Le montant se présente de vive voix : un écran allumé se lit par-dessus l’épaule.

Bonjour [Prénom], une offre d’achat écrite vient d’arriver sur votre maison. Je préfère vous la présenter de vive voix : êtes-vous disponible aujourd’hui à [heure] ou demain à [heure] ? [Prénom], Agence Vantelle

10. Envoyer un bien conforme à l’alerte de l’acquéreur

Fondement : le service demandé, que la CNIL distingue de la prospection tant que le bien découle de l’alerte (délibération n° SAN-2024-002) ; un bien hors critères bascule dans la prospection.

Agence Vantelle : un [3 pièces] conforme à votre recherche entre en vente à [quartier], [surface] m², [étage]. Photos et visite : [lien]. Arrêter ces alertes : STOP au [numéro court]

La demande d’avis, dont la qualification reste discutée, a ses exemples dans notre article sur les avis Google d’une agence immobilière. Pour faire rédiger ces messages par un assistant d’IA, nos prompts de prospection immobilière à copier donnent la méthode ; le choix du fondement reste une décision humaine.

Que risque une agence qui envoie des SMS de prospection sans accord ?

Elle s’expose à une amende administrative de l’une des trois autorités compétentes : la DGCCRF, jusqu’à 75 000 € pour une personne physique et 375 000 € pour une personne morale selon l’article L. 34-5 ; la CNIL, qui veille au respect de cet article et peut infliger, en vertu de l’article 20 de la loi du 6 janvier 1978, jusqu’à 10 millions d’euros ou, pour une entreprise, 2 % du chiffre d’affaires annuel mondial ; l’Arcep, en vertu de l’article L. 36-11 du code des postes et des communications électroniques.

Par sa décision n° 2026-1210 QPC du 25 juin 2026, le Conseil constitutionnel a jugé contraires à la Constitution les alinéas qui organisent ce cumul d’autorités. Leur abrogation est reportée au 31 octobre 2027 ; d’ici là, une autorité ne peut poursuivre une personne déjà poursuivie ou sanctionnée par une autre pour les mêmes faits. L’interdiction de fond et l’exception client restent intactes.

SMS marketing immobilier : comment l’automatiser sans perdre la trace des accords ?

En tenant, pour chaque contact et chaque canal, un registre qui dit sur quel fondement vous pouvez lui écrire, et en faisant vérifier ce registre par le logiciel avant chaque envoi commercial.

L’article 7 du RGPD impose de pouvoir démontrer le consentement. Le registre tient en quatre blocs.

• L’accord : canal, formulation exacte, date, page d’origine, date de retrait. Un accord pour l’appel et un accord pour le SMS occupent deux lignes.
• Le statut client : mandat ou prestation, date, issue, et preuve que l’opposition a été offerte.
• Les oppositions : chaque STOP reçu, sa date, et la liste repoussoir.
• La famille de chaque modèle : transactionnel, relationnel ou prospection.

Le message de dossier part alors sur un événement du logiciel (visite planifiée, offre saisie, date d’acte fixée) ; le message commercial attend la lecture du registre. La preuve se construit comme pour l’appel, détaillé dans notre article sur la preuve du consentement au démarchage, et la même exception client gouverne la lettre d’information de votre agence.

Côté outils, Brevo, par exemple, distingue les campagnes SMS des messages transactionnels déclenchés par une interface de programmation. Demandez à tout prestataire comment il traite les STOP et s’il renvoie les désinscriptions vers votre CRM. Nous construisons sur Brevo des scénarios de courriel et de CRM automatisés qui respectent la même séparation.

Dans le dashboard qui automatise, les SMS de suivi partent par automatisation sur les événements du dossier ; un agent vérifie le registre des accords avant de préparer un message commercial, que le négociateur valide. L’accord se recueille en amont, sur le site qui fait venir vendeurs et acquéreurs, avec une case par canal et un horodatage.

Florian Berthoud

Fondateur de Kappn Agency · 10 ans dans l’immobilier de luxe à Paris