Mandat de recherche immobilier : modèle, tarif et interdits

Le mandat de recherche immobilier est le contrat écrit par lequel un acquéreur charge une agence titulaire de la carte professionnelle de lui trouver un bien, contre des honoraires qui ne deviennent exigibles qu’une fois la vente conclue et qui sont en principe à sa charge. Il relève de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, et du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, qui en fixe le contenu. Pour l’agence, il tranche trois questions : sera-t-elle payée, par qui, et pourra-t-elle encore appeler l’acquéreur à partir du 11 août 2026 ?

Cet article complète, côté acheteur, notre guide de la prospection des vendeurs, de la pige au mandat.

Qu’est-ce qu’un mandat de recherche immobilier ?

Un mandat de recherche immobilier est un contrat écrit par lequel un acquéreur, le mandant, charge un professionnel titulaire de la carte « transactions sur immeubles et fonds de commerce » de lui trouver un bien qui répond à des critères définis. L’article 1er de la loi Hoguet cite la recherche d’immeubles au 1°, à côté de l’achat et de la vente : le mandat de recherche signé par l’acquéreur suit donc les règles du mandat de vente, avec un écrit (article 6 de la loi) délivré avant toute négociation (article 72 du décret), un numéro au registre des mandats et un contenu imposé (articles 72 et 73 du décret). Pour les autres mandats, voyez les types de mandat immobilier, leurs mentions et leur résiliation.

L’agence y défend les intérêts de l’acheteur. Le chasseur immobilier n’a pas de statut propre : s’il recherche des biens pour autrui de manière habituelle, il lui faut la carte délivrée par le président de la chambre de commerce et d’industrie (article 3) ou l’habilitation d’un titulaire (article 4).

La fiche découverte n’engage personne : elle sert à qualifier l’acquéreur avant de lui faire signer quoi que ce soit. Le bon de visite prouve une visite, sans fixer ni rémunération ni partie qui la supporte, deux mentions que l’article 73 exige du mandat.

Le mandat de recherche est-il obligatoire ?

Le mandat de recherche est obligatoire dès que l’agence veut agir pour l’acquéreur et être payée par lui en tant que mandant : sans mandat écrit, délivré avant toute négociation et précisant la rémunération ainsi que la partie qui en a la charge, aucune commission ne peut lui être réclamée à ce titre (loi Hoguet, article 6 ; décret n° 72-678, articles 72 et 73). L’acquéreur, lui, n’est jamais tenu d’en signer un.

Il est superflu quand le mandat de vente met déjà les honoraires à la charge de l’acquéreur, ce que l’article 73 permet si l’engagement des parties le reprend. Il devient nécessaire quand aucun mandat détenu par l’agence ne prévoit sa rémunération, par exemple pour un bien vendu par un particulier seul.

Faites-le signer avant la première visite. Pour la Cour de cassation, sauf convention contraire, quand l’agent titulaire d’un mandat de recherche fait visiter un immeuble et que l’acquéreur traite ensuite directement avec le vendeur, l’opération est réputée conclue par l’entremise de cet agent, qui a droit à la commission convenue (3e chambre civile, 11 septembre 2025, n° 23-17.579).

Quand l’acquéreur n’a signé aucun mandat et traite directement avec le vendeur, l’agence n’a contre lui qu’une action en responsabilité délictuelle, qui suppose un comportement fautif. Le 7 mai 2026, la même chambre a approuvé la condamnation d’acquéreurs qui, cinq semaines après une visite, avaient signé une promesse directement avec les vendeurs en y glissant une clause qui les chargeait des éventuelles poursuites des agences : les juges y ont vu une volonté d’agir en fraude aux droits de l’agent (n° 24-10.637). Voyez aussi la valeur juridique du bon de visite face à un achat en direct. La méthode de l’entretien qui précède la signature d’un mandat vaut aussi pour l’acheteur.

Que doit contenir un modèle de mandat de recherche immobilier ?

Un modèle de mandat de recherche immobilier complet réunit douze rubriques, les unes imposées, les autres à prévoir selon le cas, de l’identité des parties aux données personnelles, chacune rattachée à un texte ou à un arrêt :

1. Le mandant. L’identité de chaque acquéreur, vérifiée sur un document probant avant d’entrer en relation d’affaires (code monétaire et financier, article L. 561-5) : voyez la vigilance anti-blanchiment envers l’acquéreur client.
2. L’agence. Numéro et lieu de délivrance de la carte, nom et adresse du garant le cas échéant (décret, article 92), nom et qualité du négociateur habilité (article 9).
3. Le numéro du registre. Dans la même suite que les mandats de vente, reporté sur l’exemplaire de l’acquéreur (article 72) : voyez comment numéroter le mandat dans le registre de l’agence.
4. L’objet. Nature du bien, secteur, surface, pièces, budget maximal, critères indispensables. Si l’agence peut s’engager pour l’acquéreur, par exemple en signant une offre, le mandat le dit expressément (article 72).
5. La durée. Sans limite dans le temps, la convention est nulle ; face à un particulier, les modalités de non-reconduction s’écrivent de manière lisible et visible (loi Hoguet, article 7).
6. La rémunération. Ses conditions de détermination et la partie qui la paye, ou les modalités du partage, reprises dans l’engagement des parties (loi, article 6 ; décret, article 73).
7. L’exigibilité. Rien n’est dû avant que l’opération soit conclue et constatée dans un seul acte écrit (article 6) ; la rémunération se perçoit une fois l’acte authentique signé (article 73).
8. L’exclusivité ou la clause pénale. En caractères très apparents, dans un mandat dont un exemplaire est remis au mandant, pour une somme plafonnée aux honoraires stipulés (article 78) ; face à un particulier, avec la faculté de dénonciation après trois mois (loi, article 7).
9. Les actions promises. Les moyens de diffusion des annonces et, en exclusivité, les actions de l’agence et la périodicité de ses comptes rendus (article 6).
10. Le non-traitement direct. L’interdiction de traiter directement avec le vendeur d’un bien présenté, bornée dans le temps après l’expiration : le 11 septembre 2025, la Cour de cassation a censuré des juges qui avaient accordé la commission sans vérifier cette limite. Si elle rend des honoraires dus ou prévoit une pénalité, elle suit l’article 78 : caractères très apparents, somme plafonnée aux honoraires stipulés.
11. La rétractation. Conclu hors établissement ou à distance avec un particulier, le mandat ouvre 14 jours de rétractation (code de la consommation, article L. 221-18). Avant la signature, l’agence remet les informations de l’article L. 221-5, le formulaire type et les coordonnées du médiateur de la consommation (article L. 616-1). Conclu à distance par une interface en ligne, le mandat s’accompagne aussi, depuis le 19 juin 2026, d’une fonctionnalité de rétractation gratuite, signalée dans cette information (articles L. 221-21 et L. 221-5, 7°). Voyez comment faire signer le mandat à distance.
12. Les données. L’information sur le traitement des données (règlement (UE) 2016/679, article 13) et, pour la prospection par SMS ou courriel, la faculté d’opposition offerte dès la collecte, dont dépend l’exception prévue pour les clients (code des postes et des communications électroniques, article L. 34-5).

Quel est le tarif d’un mandat de recherche immobilier, et qui le paye ?

Le tarif d’un mandat de recherche immobilier est libre : l’agence le fixe dans son barème, et le mandat désigne qui le paye, en principe l’acquéreur, parfois le vendeur ou les deux, à condition que l’engagement des parties reprenne le montant et le payeur (décret n° 72-678, article 73). Aucun texte ne plafonne les honoraires d’une vente ; leur affichage, lui, est encadré.

L’arrêté du 10 janvier 2017, modifié par l’arrêté du 26 janvier 2022, impose d’afficher les prix maximums pratiqués pour chaque prestation, taxes comprises, avec la partie qui les paye, à l’entrée, en vitrine et sur le site (article 2) : la recherche y a sa ligne si vous la proposez. Quatre modèles de facturation se rencontrent :

• Un pourcentage du prix d’acquisition, hors honoraires ou honoraires inclus, à préciser.
• Un pourcentage par tranches, cumulatives ou non, précision que l’arrêté exige.
• Un forfait, identique quel que soit le prix.
• Un forfait par tranche de prix.

Le prix varie avec l’exclusivité, le secteur, la part de recherche hors marché et l’accompagnement promis jusqu’à l’acte. Un acquéreur particulier ne verse rien avant la vente, hors clause d’exclusivité ou clause pénale (loi, article 6 ; décret, article 78) ; seul un mandant professionnel peut régler plus tôt des frais et honoraires de diligences préalables, prévus par une clause en caractères très apparents (loi, article 6 ; décret, article 78-1).

Le mandat de recherche immobilier pour le vendeur

Le vendeur n’est pas partie au mandat de recherche : il ne doit des honoraires que si le mandat les met à sa charge et si l’avant-contrat qu’il signe reprend leur montant et le désigne comme payeur (article 73). S’il lui confie à son tour un mandat de vente, l’agence tient deux mandants, cas traité plus bas avec le cumul.

Les honoraires d’un mandat de recherche entrent-ils dans les frais de notaire ?

Non, les honoraires d’un mandat de recherche mis à la charge de l’acquéreur restent hors de l’assiette des droits de mutation compris dans les frais de notaire, « que le mandant soit le vendeur ou l’acquéreur », précise la doctrine fiscale (BOI-ENR-DMTOI-10-10-20-20, § 30, en vigueur depuis le 12 septembre 2012). À l’inverse, une commission mise à la charge du vendeur mais réglée par l’acquéreur à sa place devient une charge augmentative du prix, taxée comme lui (§ 40), l’article 683 du code général des impôts assoyant les droits sur le prix et les charges en capital.

Relisez donc la clause d’honoraires du compromis : le montant et la partie qui paye y sont obligatoirement reportés (article 73) ; vérifiez qu’ils figurent aussi dans l’acte authentique, qui sert de base au calcul des droits. Côté annonce, un bien aux honoraires à la charge de l’acquéreur s’affiche honoraires inclus et exclus, avec leur pourcentage du prix hors honoraires (arrêté du 10 janvier 2017, article 3) : voyez comment afficher les honoraires à la charge de l’acquéreur dans l’annonce.

Mandat de recherche exclusif : quelles règles s’appliquent ?

Un mandat de recherche exclusif engage l’acquéreur à ne confier sa recherche qu’à l’agence signataire pendant la durée fixée ; la clause doit être écrite en caractères très apparents et, passé trois mois, chaque partie peut y mettre fin à tout moment avec un préavis de quinze jours par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (décret n° 72-678, article 78). S’y ajoutent deux règles :

• la clause pénale et la clause d’honoraires dus sans les soins de l’agence suivent le même régime (article 78) ;
• le mandat précise les actions promises et la périodicité des comptes rendus (loi Hoguet, article 6).

Pour l’acquéreur, l’exclusivité se justifie quand elle lui apporte un engagement écrit : visites préalables, recherche hors marché, comptes rendus à date fixe. Le mandat simple lui laisse confier la même recherche à plusieurs agences ; la commission revient alors à celle par l’entremise de laquelle l’opération est effectivement conclue (loi Hoguet, article 6 ; Cass. 3e civ., 11 septembre 2025). Pour les arguments côté propriétaire, voyez notre comparatif sur l’exclusivité côté vendeur.

Qu’est-ce qui est interdit dans un mandat de recherche immobilier ?

Les principaux interdits sont de réclamer de l’argent à un acquéreur particulier avant la vente, hors clause d’exclusivité ou clause pénale, de se faire payer par une partie que le mandat ne désigne pas et de tenir le mandat hors du registre unique ; le cumul avec un mandat de vente sur le même bien reste permis. Sept règles :

1. Aucun versement avant la vente : ni honoraires, ni frais de recherche, de démarche ou de publicité avant l’opération conclue et constatée par écrit (loi Hoguet, article 6), hors application d’une clause d’exclusivité, d’une clause pénale ou d’honoraires dus sans les soins de l’agence, plafonnée aux honoraires du mandat (décret, article 78).
2. Aucun payeur non désigné : aucune rémunération d’une autre personne que celle nommée dans le mandat et dans l’engagement des parties (décret, article 73).
3. Aucun registre séparé : un mandat de recherche inscrit sur un registre à part a été annulé et la commission refusée (Cour de cassation, 1re chambre civile, 10 décembre 2014, n° 13-24.352).
4. Aucun mandat sans durée : il serait nul (loi Hoguet, article 7).
5. Aucun mandat au nom du négociateur : la personne habilitée ne signe qu’au profit du titulaire de la carte et ne détient aucune somme (loi Hoguet, article 4).
6. En location de logement, aucun honoraire au locataire hors des quatre prestations partagées : la loi met l’entremise à la charge exclusive du bailleur, sauf visite, dossier, bail et état des lieux, partagés et plafonnés, et ne distingue pas selon la partie qui a mandaté l’agence (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 5).
7. À partir du 11 août 2026, aucun appel de propriétaire sans consentement : chercher un bien en appelant des particuliers exigera leur consentement préalable, que l’agence devra prouver, sauf appel en rapport avec un contrat en cours entre l’agence et ce propriétaire (code de la consommation, article L. 223-1).

Cumul du mandat de recherche et du mandat de vente

Le cumul est permis : aucune disposition de la loi Hoguet ni de son décret « ne fait obstacle à ce qu’un agent immobilier détienne un mandat d’un vendeur et un mandat d’un acquéreur » pour une même opération (Cour de cassation, 1re chambre civile, 9 avril 2015). Il suppose deux mandats réguliers et un engagement des parties qui reprend chaque rémunération (article 73). Il suppose aussi la transparence : le code de déontologie impose d’informer les mandants de la possibilité et des raisons d’un conflit d’intérêts avec eux ou entre eux (décret n° 2015-1090, annexe, article 9). Écrivez-le à l’un et à l’autre avant la négociation du prix.

Comment annuler un mandat de recherche immobilier ?

L’acquéreur sort d’un mandat de recherche par rétractation dans les 14 jours s’il l’a signé hors de l’agence ou à distance (code de la consommation, article L. 221-18), par dénonciation après trois mois s’il contient une clause d’exclusivité, une clause pénale ou une clause d’honoraires dus sans les soins de l’agence (décret n° 72-678, article 78), par révocation s’il ne contient aucune de ces clauses (code civil, article 2004), ou à son terme :

1. La rétractation vaut, pour un acquéreur particulier, si le mandat a été signé à son domicile, pendant une visite, à l’agence immédiatement après une sollicitation personnelle faite ailleurs en présence du négociateur, ou conclu à distance (article L. 221-1). Faute d’information sur ce droit, le délai est prolongé de douze mois (article L. 221-20) ; si la recherche doit commencer pendant le délai, l’agence recueille la demande expresse de l’acquéreur, sur papier ou support durable si le mandat a été signé hors établissement, par tout moyen s’il a été conclu à distance, et lui fait reconnaître qu’il perdra son droit de rétractation une fois le contrat entièrement exécuté (article L. 221-25).
2. La dénonciation d’un mandat qui contient l’une de ces clauses se fait par lettre recommandée avec avis de réception, quinze jours au moins à l’avance (article 78).
3. La révocation d’un mandat sans aucune de ces clauses : le mandant peut révoquer sa procuration quand bon lui semble (code civil, article 2004) ; lisez d’abord la clause de fin du contrat.
4. Le terme : le mandat prend fin à la date prévue, sa durée étant obligatoirement limitée (loi Hoguet, article 7).

La clause de non-traitement direct continue de jouer après l’expiration, pour la durée que le mandat lui donne (arrêt du 11 septembre 2025). Côté agence, notez la fin du mandat au registre et dans le CRM le jour même : à partir du 11 août 2026, démarcher l’ancien mandant par téléphone exigera son consentement préalable, recueilli et conservé selon le décret n° 2026-662 du 23 juillet 2026. Voyez comment recueillir et archiver l’accord d’être rappelé.

Comment fonctionne un mandat de recherche immobilier une fois signé ?

Une fois signé, le mandat de recherche est inscrit au registre, ses critères passent dans le CRM et l’agence rapproche chaque nouveau bien de ces critères, dans son portefeuille, chez ses confrères et hors marché, jusqu’à la visite, l’offre et l’acte. Les étapes :

1. inscription au registre et remise de l’exemplaire numéroté (article 72) ;
2. saisie des critères dans le CRM, indispensables et souhaités, avec budget et date butoir ;
3. rapprochement de chaque nouveau bien ;
4. visite, avec un bon de visite daté ;
5. offre, avant-contrat avec sa clause d’honoraires, puis acte authentique, qui rend la rémunération exigible (article 73).

À l’Agence Vantelle, agence fictive, un agent IA qui rapproche biens et acquéreurs compare chaque nuit les mandats de recherche actifs aux nouveaux mandats de vente du logiciel et aux biens que les confrères partagent avec l’agence ; il ne lit que ces sources autorisées et n’aspire aucun site d’annonces. Le matin, chaque négociateur trouve une courte liste d’acquéreurs à rappeler, avec le bien, les critères remplis ou manquants et un brouillon de message ; il valide, puis appelle. Cet appel, qui présente un bien conforme aux critères, relèvera à partir du 11 août 2026 de l’exécution d’un contrat en cours : aucun consentement distinct ne sera requis (code de la consommation, article L. 223-1). Voyez les appels qui restent permis sous contrat en cours.

À l’Agence Solane, également fictive, un couple cherche une maison avec jardin dans un quartier où rien n’est en vente. L’agence écrit aux propriétaires du secteur par courrier et par boîtage, deux canaux hors du champ de l’article L. 223-1, et n’appelle que ceux qui ont demandé par écrit à être rappelés, en gardant la preuve de cet accord : voyez nos modèles pour écrire aux propriétaires du secteur recherché.

Ce rapprochement quotidien se construit dans le dashboard qui automatise le rapprochement, une fois l’agent relié à votre logiciel de transaction.

Florian Berthoud

Fondateur de Kappn Agency · 10 ans dans l’immobilier de luxe à Paris